Tener un departamento y alquilarlo casi no deja ganancia

Pese a que la renta neta que deja el alquiler de un departamento viene recuperándose tras la caída de 2020, el porcentaje anual que percibe un propietario ya se ubica por debajo de un dígito. Se trata del más bajo de la historia (sin contar únicamente el tiempo de pandemia), incluso en comparación con años a los que desde el sector definen como “fatídicos”, como 2003, 2004, 2015 y 2019.

El dato se desprende de un análisis que realiza Reporte Inmobiliario desde 2001, sobre el caso del mismo inmueble localizado en la Ciudad de Buenos Aires, tomando como referencia Barrio Norte, un departamento de dos dormitorios con dependencias de calidad estándar ubicado en el noveno piso al contrafrente sobre la calle Agüero a metros de la Avenida Las Heras.

El estudio abarca un período de cuatro contratos de alquiler, bajo la hipótesis de que se debe esperar un mes y medio en cada uno para poder rentar nuevamente la unidad, por lo que el negocio total llega a los 120 meses, es decir, 10 años. El departamento, de 85 m², cuesta $63.000 mensuales: $47.000 de alquiler y $16.000 de expensas.

Con ese escenario, el negocio aporta una Tasa Interna de Retorno Anual (TIR) del 0,83%, que resulta 0,32 puntos por encima de la medida de hace un año en plena pandemia, cuando los datos se distorsionaron totalmente y llegaron a su mínimo desde que se lleva adelante la serie. El estudio mide la rentabilidad neta y no bruta, que actualmente se ubica en el 2,71% anual.

“Cuando se habla de rentabilidad se suele hablar de la bruta y se asume una perpetuidad de la renta, como si uno tuviera la propiedad alquilada toda la vida, pagara un monto fijo y no contara con gastos de mantenimiento”, explicó a LA NACION Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario. En ese sentido, señaló que el análisis sobre un departamento testigo es “más realista”.

El año pasado, la rentabilidad cayó a su mínimo histórico al descender al 0,51%. “Fue por una fuerte devaluación que hizo que la propiedad en pesos se disparara”, explicó el especialista. Señaló, además, que el leve repunte evidenciado entre 2020 y este año se debe a que hay “un dólar estabilizado”, aunque remarcó: “Aún así, el retorno del alquiler es muy bajo para el propietario”.

Crónica de una caída anunciada

¿A qué se debe la fuerte caída de la renta en los últimos años? Fundamentalmente, al cambio del valor de la propiedad en pesos. A pesar de haberse depreciado su valor de mercado en dólares, pasó de costar $4.299.659 hace dos años (con un tipo de cambio en $20,61) a $25.740.000 (con el cambio a $156). Esto implica que se multiplicó por seis su valor en pesos, mientras que el alquiler a percibir pasó en el mismo período de $24.300 a $47.000.

Por otro lado, el informe señala que, de acuerdo al relevamiento de los costos de mantenimiento, si el mismo departamento de 85 m² se mantuviese sin inquilino por un tiempo prolongado, el propietario necesitaría gastar $280.200 al año entre expensas, ABL, agua y arreglos generales, sin contar en la suma los abonos por servicios como gas, luz, ni los impuestos correspondientes por bienes personales, en el caso de corresponder.

“¿Puede alguien tener un departamento vacío hoy, que tanto se habla de vivienda ociosa? Dudo que sea así con estos costos”, aseguró Gómez Picasso. Para el especialista, las condiciones del mercado inmobiliario actual se conjugan en “una tormenta perfecta para ahuyentar inversores”. “Por un lado, está la nueva ley de alquileres que genera riesgos para el propietario y, a eso, se le suma la rentabilidad, que es la más baja de la historia y en comparación con otras opciones financieras”, remarcó.