Alquileres. Las propiedades que sorprenden: pese a ser las más buscadas aumentan menos que los departamentos

En Buenos Aires, los PHs son la vedette del mercado inmobiliario. Con una oferta limitada, el nulo o bajo gasto de expensas y el espacio propio al aire libre en patio o terraza, llaman especialmente la atención de jóvenes y parejas.

El éxito de los PH se explica por los motivos mencionados pero también por otras cualidades como los espacios amplios, la posibilidad de vivir con pocos vecinos, la sensación de estar “como en una casa” y la valoración de una mayor privacidad.

En el caso de estar en la disyuntiva de alquilar un departamento o un PH, suma el dato de que la propiedad horizontal es la tipología donde menos aumenta el alquiler, según el último informe de Zonaprop. El precio medio de alquiler de un PH de 90m², tres ambientes y una cochera en AMBA se ubica en $207.490 por mes, con un ajuste acumulado del 37,3%, lo que significa que aumentó por debajo del precio de los departamentos de dos ambientes en CABA, que fue del 53,2%; en zona oeste y sur que fue de un 42,7% y en zona norte con 40,7%.

En comparación con el resto de Buenos Aires, se mantiene como la tipología que mejor se posiciona frente a la crisis inmobiliaria a favor de los inquilinos. En GBA oeste y sur, los departamentos aumentaron un 42,7% en lo que va del año, mientras que en zona norte fue del 40,7%. En mayo, el alquiler aumentó solo un 7,8% en el caso de los PH, mientras que en CABA los dos ambientes aumentaron un 10,8%.

En junio de 2021, alquilar una propiedad horizontal costaba $64.027 mensuales, mientras que un dos ambientes costaba $39.211. En mayo de 2023 el promedio de un PH de 90 m² fue de $207.490 (220% de aumento) y un dos ambientes promedió los $142.425 por mes (265% de incremento). Lo que demuestra que el PH es la tipología que aumenta menos que un dos ambientes en el valor del alquiler.

La rentabilidad para el propietario

Sin embargo, en caso de querer comprar y destinar al alquiler, los PHs dejan menos rentabilidad que un departamento. La relación alquiler anual/precio se mantiene estable desde octubre 2022 y se ubica en 4,16% anual, mientras que en el caso de un departamento de dos ambientes la rentabilidad es del 4,81%. Actualmente se necesitan 24 años de alquiler para repagar la inversión de compra de un PH, 7% más que un año atrás. En el caso de los departamentos, se necesitan 20,8 años de alquiler para recuperar la inversión, 17% menos de lo requerido un año atrás.

Por otra parte, el precio de venta medio de los PHs de AMBA es de US$1654/m², por debajo del precio medio de los departamentos en CABA (US$2157/m²) y en GBA norte (US$2168/m²) pero por arriba del precio medio de los departamentos en GBA oeste y sur (US$1632/m²). Además, el precio de venta de los PHs acumula una caída de 3,1% en 2023, mayor a la de los departamentos de dos ambientes, que cayó un 1,9%.

Palermo y Nordelta tienen los PHs de mayor precio medio, US$2310 y US$2217 por metro cuadrado respectivamente. En cuanto a los más económicos, Villa Besada (Lanús) tiene los PHs más baratos en US$551/m².