Para propietarios: las 7 máximas qué hay que saber antes de alquilar, las zonas con más demanda, rentas y el dilema de qué garantía aceptar

Entre una ley que es fuertemente rechazada por la mayor parte de los actores y un mercado que deja bajas tasas de rentabilidad, destinar un inmueble en locación hoy es una decisión difícil de tomar. Sin embargo, pese a los vaivenes del sector inmobiliario, muchas personas aún deciden resguardar su dinero en ladrillos y ofrecer su propiedad en alquiler. Sin embargo tener hay siete cuestiones claves que todo propietario debe conocer para no toparse con sorpresas.

1- Qué buscan los inquilinos porteños y cuáles son las zonas más demandadas

En Capital Federal, las propiedades más chicas y con menos ambientes son las más requeridas según un estudio de ZonaProp, que indica que hoy el 62% de la demanda busca un inmueble en esa área. Sin embargo, de la mano de la pandemia y con la tendencia de descentralización, se observa una profundización en la búsqueda de alquileres en el Gran Buenos Aires (GBA). En 2017, el 70% de las búsquedas era en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) y solo el 30% en GBA. Actualmente, este último porcentaje ya alcanzó el 38%.

Actualmente, un departamento de dos ambientes y 50 m² en CABA se ofrece a $45.350 por mes. En lo que va del año, este tipo de contrato aumentó un 47,8%. El mismo inmueble en GBA Norte alcanza los $47.278. En este caso, la suba acumulada corresponde a un 59,7% por encima de la inflación. Mientras tanto, GBA Oeste Sur se presenta como la zona con alquileres más económicos con un precio mensual de $31.534. Allí, los precios también crecieron un 44,3% en 2021.

Ahora bien, conocer dónde se centra la demanda en CABA también es fundamental. De acuerdo al informe, así queda el ranking:

• Palermo (18%)
• Recoleta (12%)
• Belgrano (7%)
• Caballito (7%)

De acuerdo al informe, el segmento de departamentos en alquiler representa el 84% de las búsquedas en AMBA. En particular, en CABA esta tipología explica el 88% de la demanda y en GBA Oeste Sur, el 87%, mientras que en GBA Norte el interés para alquilar un departamento desciende a un 49%. El relevamiento también refleja que los PHs son los más requeridos y escasos, en términos de oferta.

Otro dato importante a tener en cuenta es que la demanda está centrada principalmente en unidades chicas. Durante 2021, un 45% de las búsquedas se concentraron en departamentos de dos ambientes, seguidas por los de tres (25%), los monoambientes (18%) y, por último, un 11% que desea alquilar una propiedad de cuatro ambientes.

2- Si la decisión es comprar un inmueble para alquilar , es mejor negocio adquirir una casa en un country que un departamento en Palermo

Tener una casa en la zona Norte del Gran Buenos Aires (GBA) hoy es el mejor negocio que se puede hacer en real estate, superando a cualquier otra zona de la Ciudad, incluso a las más codiciadas. De acuerdo a un estudio realizado por ZonaProp, la rentabilidad de las casas en Pilar, Tigre, San Isidro y Vicente López se encuentra en ascenso desde junio del año pasado y, actualmente, se necesitan 18,5 años de alquiler para recuperar la inversión en el inmueble, un 27% menos de lo que se requería el año pasado. En tanto, en la Ciudad de Buenos Aires, se requieren 33,7 años, apenas un poco menos del doble.

Durante 2017 y 2018, en zona Norte hubo una tendencia en alza de los precios de venta de las casas, con subas de 8,7% y 6,7% respectivamente, mientras que en 2019 y 2020 las propiedades reflejaron un decrecimiento del 1,3% y del 3,2%. En los últimos 12 meses, en tanto, las casas arrojaron una baja del 4,5%. ¿Cuáles son los barrios en las que alquilar una casa ofrece una mayor rentabilidad en GBA Norte? Según el estudio, en el primer puesto de la lista se ubica Bella Vista (10,5%), seguido por Garín (8,7%) y Dique Luján (8%).

En la misma línea, tener un departamento en un country para alquilarlo de forma temporaria hoy puede ser un buen negocio. En caso de tener la unidad ocupada entre seis y ocho meses, la rentabilidad que arroja el alquiler de un departamento en un condominio dentro de un barrio cerrado alcanza alrededor de un 4%. La ventaja puede ser aún mayor para quienes ponen a disposición su propiedad amoblada solo por un par de meses durante la temporada de verano.

3- Los contratos se actualizan en forma anual y con un índice que elabora el Banco Central

Para saber cuánto aumentar el precio del alquiler al cumplirse un año de firmado el contrato, inquilinos y propietarios deben consultar el Índice para Contratos de Locación (ICL) que publica diariamente el Banco Central (BCRA) en el sitio oficial. Se trata de un indicador que contempla en partes iguales la variación de la inflación (de acuerdo al IPC que mide el Indec) y los salarios, según la remuneración promedio de los trabajadores estables (Ripte), cuya obligatoriedad se introdujo en el mercado con la nueva ley de alquileres (27.551).

Desde el 1 de julio 2020, cuando empezó a regir la norma, hasta hoy, el índice pasó de 1 a 1,67. El dato es que, desde que empezó a aplicarse, el ajuste de los alquileres se encuentra siempre por debajo de la inflación aunque por encima del aumento de los salarios. ¿Por qué los propietarios rechazan la actualización de contratos una vez al año que impuso la nueva ley? Porque sostienen que, en el mes número once, siguen percibiendo el mismo monto del mes uno, mientras que la inflación del resto de los bienes y servicios va limando su ingreso por el alquiler.

Otro dato del mercado es que la rentabilidad se encuentra en los mínimos históricos por debajo del 2 por ciento anual en dólares. Además, de acuerdo a un informe de Reporte Inmobiliario, para igualar la rentabilidad que un propietario obtenía en 2017 (5,4% anual en promedio) los precios de los alquileres actuales deberían aumentar más del doble o bien el precio de venta tendría que reducirse a menos de la mitad.

4- Un alquiler temporario cuesta casi lo mismo que uno tradicional sin amoblar

Tradicionalmente la demanda de los temporarios provenía de turistas, estudiantes y ejecutivos de negocios. Desde el comienzo de la pandemia de coronavirus y con el cierre de fronteras, el interés se concentró en el público local que por distintas circunstancias tuvo que mudarse por períodos cortos, de entre dos semanas y seis meses. El aumento de las separaciones durante 2020 disparó la demanda de estos alquileres, algo que se sostiene aún hoy. La rentabilidad de este tipo de contratos gira en torno al 2,90% anual, a razón de un ticket promedio de US$38 la noche.

Además, hay otro segmento que cada vez se inclina más por este mercado: el público joven, de entre 20 y 30 años. Para muchos millennials y centennials, comprar todos los muebles y firmar un contrato a tres años es “atarse a una rutina que no saben si van a tolerar y sostener”, señala Darío Rizzo, CEO de Alternativa Propiedades. Son un perfil ideal para un alquiler temporario. Hoy, que con los efectos de la nueva Ley de Alquileres los precios de los temporarios se equipararon con los tradicionales, el precio dejó de ser una barrera.

En todos los casos, los valores incluyen expensas, luz, gas, agua, internet, televisión por cable, impuestos y, además, amoblamiento y equipamiento completo. El inquilino no necesita garantía, de forma que la operación puede concretarse en un mismo día, porque además al haber mayor oferta no es difícil encontrar una buena opción.

5- Qué hay que aclarar en el contrato para evitar disgustos a futuro

“Es mejor prevenir que curar”, según reza el refrán preferido de las personas precavidas. Al poner una propiedad en alquiler, esa máxima se vuelve imprescindible: el primer paso es dejar la mayor cantidad de reglas asentadas en el contrato. Para Enrique Abatti, abogado especializado en derecho inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, ese es el secreto para evitar problemas en el futuro.

• El inventario. Un punto muy importante en los contratos de locación es el inventario del inmueble, que puede realizarse en otro instrumento y adjuntarse como un anexo. La clave es que contemple el estado de conservación de todas las partes del inmueble: desde la pintura en las paredes y aberturas, pasando por los pisos y los revestimientos hasta la grifería y los muebles de cocina.
• Las reparaciones. En la cláusula en la que se establece que todas las reparaciones para mantener el estado de funcionalidad del inmueble corren a cargo del locador, Abatti recomienda determinar cuáles son urgentes y cuáles no. En la misma línea, también señala que, en los contratos, aconseja incluir una cláusula estableciendo que, en caso de tener que llevar a cabo reparaciones a cargo del locador y que realice el locatario, que superen el monto mensual del alquiler, se descuenten en tres o cuatro cuotas de los alquileres que percibe el propietario.
• Inspección del inmueble. Un punto importante para evitar que la unidad sea devuelta en un estado diferente al original es incluir en el contrato una cláusula que le de el derecho al propietario de inspeccionarla, acordando previamente día y horario, dice Abatti y además aconseja tomar fotografías. La verificación más importante es la que se realiza un mes o 15 días antes de la devolución del inmueble. “Si en esa visita el dueño observa que hay cosas que no están como deberían, le conviene conseguir un escribano para el día de la entrega e incluso notificar al fiador, a través de una carta documento”, precisa.
• El depósito. Si bien no es obligatorio pedir depósito en garantía, en la práctica es algo que siempre ocurre. Por ley, lo máximo que puede pedir el propietario es un mes de depósito al valor del primer monto del alquiler. Sin embargo, el especialista señala que los locadores pueden incluir una cláusula que establezca que un tercero acreciente el depósito de garantía, ya sea un familiar o amigo del inquilino e incluso el fiador, ya que la disposición legal imperativa rige solo entre locador y locatario y no respecto de terceros.

6- Cómo evitar problemas en la devolución del depósito

Se trata de uno de los problemas más frecuentes a la hora de cerrar un contrato de alquiler. Si no existen faltantes, desperfectos o deudas en las facturas de servicios públicos y en las expensas, no hay más motivos aparentes para que los locadores se queden con parte o el total de la suma al cierre del contrato.

Sin embargo, para evitar sorpresas al recibir un inmueble, de manera privada o con un escribano, los especialistas aconsejan realizar un documento llamado “Acta de recepción del inmueble”. A través del mismo, se documenta el estado de la propiedad cuando el inquilino la devuelve. A diferencia de lo que sucedía antes de la sanción de la ley de alquileres, ahora los dueños están obligados a recibir las llaves el día que concluye el contrato. ¿Qué significa esto? Que ya no pueden rechazar la entrega de la llave por desperfectos o deterioros en la unidad, una alternativa que tenían en el pasado. Ahora, en cambio, la vivienda se puede recibir firmando esa acta, donde se especifica el estado del inmueble y si hay que reparar algo.

En estas situaciones entender cuáles son los puntos de conflicto principales que intervienen en su devolución es clave.

• La pintura: si bien la ley indica que se avala “el desgaste natural por uso” del inmueble, es frecuente la aclaración contractual que especifique que la unidad debe ser devuelta recién pintada. Sobre este aspecto, es recomendable detallar el color, el tipo e incluso la marca de pintura con la que debe ser recubierto.
• Instalación de gas y eléctrica: el correcto funcionamiento de termotanques, estufas, cocinas, calefones y aires acondicionados, entre otros artefactos, a base de gas o electricidad debería ser una prioridad para locador y locatario a la hora de la entrega y restitución del inmueble. El detalle del estado de cada una de estas instalaciones en el contrato puede prevenir eventuales reclamos de ambas partes.
• Estado general del inmueble: este punto depende de lo que las partes acuerden y es un aspecto que se recomienda dejar asentado en el contrato. En el inventario, un detalle pormenorizado del estado de cada elemento y estructura es lo aconsejable para evitar conflictos.

7- Los dilemas a la hora de aceptar una garantía

La protección del inmueble no termina en la elección de la garantía. Son muchas las cuestiones en las que el propietario debería afilar la mirada a la hora de aceptar los términos en el contrato.

• La propiedad está en Capital Federal pero se acepta como garantía un inmueble en el Gran Buenos Aires o en el interior del país. Muchas veces, los propietarios muestran resistencia a la hora de aceptar viviendas en otra jurisdicción. La condición tiene una justificación y es que, en caso de llegar a un eventual juicio por incumplimiento que implique embargar el inmueble, el procedimiento puede demorarse más. El consejo es que el dueño observe el informe de la propiedad puesta como garantía y, si aparece limpia, sumará tranquilidad.
• El inquilino ofrece como garantía el título de propiedad de cocheras. En este caso, lo que el propietario debería mirar es el valor de reventa en remates que puede tener esa cochera y tener en cuenta en qué lugar está ubicada. Además, los especialistas advierten que la cochera es muy posible que valga menos que un inmueble, con lo cual debería completar la garantía con otro bien.
• El inquilino ofrece como garantía un seguro de caución, pero no quiere pagar depósito. El seguro de caución es uno de los modos de cobrar más rápido. Sin embargo, para Mariano Esper, abogado especialista en el sector, hay una cuestión poco conocida que debería tenerse en cuenta. Es que a veces hay plazos de caducidad dentro del seguro que significan que, ante el incumplimiento del inquilino, el dueño tiene un plazo perentorio rígido para tener que informarle a la compañía que el inquilino incumplió porque, en caso de no hacerlo, el seguro caduca y “se cae la cobertura”.