Propiedades: Lo que hay que mirar para identificar cuando un departamento es de lujo

Más allá del turbulento escenario económico, que afectó aún más al ya golpeado mercado de compraventa de propiedades, hay un submercado que suele defender mejor los precios de los inmuebles en momentos de crisis. Se trata del sector de departamentos de lujo: unidades consideradas premium por un mix de factores, como la ubicación, los metros cuadrados y la calidad de su construcción.

De acuerdo a un informe realizado por el portal de propiedades ZonaProp, el precio promedio de los departamentos de lujo alcanza los US$520.000. Es decir, equivale a más de 5 monoambientes en CABA, según el index, o a 40 autos del modelo más vendido en 2022. También es comparable con 21 cocheras en el barrio de Palermo.

¿Cuáles son las características de este tipo de inmueble, que representa el 5% del mercado inmobiliario? El valor promedio del metro cuadrado es de US$4855 dólares con una superficie cubierta de 105 m² y 5 m² descubiertos, y el precio medio alcanza los US$520.000. La antigüedad media es de 5 años y el 75% incluye al menos una cochera.

“En las torres este tipo de departamentos cuentan con predios grandes, buena seguridad y algunas características edilicias específicas, como un hall de entrada con una altura importante y paredes de hormigón (no convalidan el durlock, por ejemplo). Por otra parte, el edificio no puede contar con monoambientes, porque sino le baja el precio a los departamentos: tiene que tener de dos a tres ambientes en adelante. Las Torres de Montañeses, en Belgrano, o la torre de Beruti y Godoy Cruz, en Palermo, por poner dos ejemplos de esta tipología”, indica a LA NACION Martín Pinus, de la inmobiliaria homónima.

Para Mateo García, director residencial de Toribio Achával, estas propiedades proveen acceso a servicios muy variados, full amenities, áreas comunes de amplias dimensiones y espacios verdes recreativos. Y, el factor más relevante de todos: la ubicación.

Precios y oportunidades

En tanto, desde el precio máximo de 2018, los departamentos de lujo acumulan una caída de precio de 21%, levemente por encima de la baja del promedio del index de CABA (-17,5%).

“Las propiedades premium son aquellas ubicadas en los barrios más demandados de Capital; Recoleta, Palermo, Belgrano, Caballito Puerto Madero. Este segmento de propiedades se diferencian no solo por el barrio sino por el estilo, tipo de edificio (torre con amenities y tradicional) y calidad constructiva, el estado de actualización de sus interiores y la salud financiera del consorcio y el monto de las expensas”, apunta Ignacio Camps, socio de Evoluer Real Estate.

Entre otros datos, el informe muestra que el 67% de los departamentos de lujo de CABA son de tres ambientes o más y el 75% tiene al menos una cochera. El 60% son departamentos usados, mientras que el 35% son a estrenar y el 5%, unidades en pozo.

Los especialistas advierten que, si bien son unidades que históricamente defienden más el valor que otro tipo de propiedades, en el último tiempo se observan oportunidades y también más movimiento. “Es un segmento del mercado con poco volumen de operación ya que sus valores parten de los U$S500.000 hasta los U$S850.000. Estamos notando un poco más de actividad en el último mes y charlando con los clientes, nos da la sensación de que la gente empezó a tomar decisiones tras la pandemia y más allá del contexto país. No quiere seguir postergando decisiones para vivir mejor”, señala Camps.

Según el informe, los departamentos de lujo registran una baja de precio del 3,1% en 2022, levemente menor al promedio del index ( -3,8%). En los últimos doce meses el precio acumula un descenso de 6,9% mientras que el costo de construcción en dólares aumentó 23,9%. “Hay muy buenas oportunidades. Hoy podes conseguir unidades de este estilo por un valor un 40% más barato que en el pico de precios de 2018″, advierte Pinus.

En este punto también coincide el director residencial de Toribio Achával. “Este segmento hoy en día no está tan exento de la realidad que atraviesa el sector. Lo que históricamente rondaba los US$6000/m² hoy en día se aproxima más a los US$5000/m² o US$4800/m². Hoy se ve un segmento dinámico, ya que hay una posibilidad de conseguir valores muy atractivos y que pueden tener una revalorización interesante en el futuro″, explica García.

En qué barrios hay más oferta de departamentos de lujo

Según el informe de ZonaProp, el 92% de este tipo de departamento se ubica en los barrios del corredor Norte y Puerto Madero. Los barrios que concentran la mayor cantidad de oferta son:

• Palermo: 34%
• Puerto Madero: 28%
• Belgrano: 16%
• Recoleta: 8%

Sin embargo, Puerto Madero tiene el mayor porcentaje de su oferta dentro del conjunto de unidades de lujo -90% de la oferta es de lujo- y el precio medio en Puerto Madero de este tipo de unidades asciende a US$8130 dólares/m², un 48% arriba del precio del index de ese barrio (US$5.554/m²). En Palermo la oferta de lujo tiene un precio medio de US$4680/m², un 57% arriba del promedio del index de ese barrio (US$2973/m²).

En tanto, los valores más elevados de la oferta de lujo se encuentran en Puerto Madero con un precio medio de US$833.000. Allí, el 33% es de unidades en pozo, el 12% a estrenar y el 54% de usados. Además, las unidades de lujo en Puerto Madero son más grandes que en el resto de los barrios (100 m² contra 48 m² en Palermo).