Punta del Este: el barrio donde no había nada y ahora la casas valen el doble y los argentinos compran proyectos de lujo

Punta del Este es uno de los destinos premium que los argentinos más eligen para veranear o mudarse de manera permanente. Consolidadas como las más requeridas, año tras año eligen las playas Brava, Mansa y Bikini para pasar unos días en el mar uruguayo. La popularidad de la ciudad uruguaya incentiva la construcción de proyectos inmobiliarios, a tal punto que “hoy hay más de cuatro millones de metros cuadrados aprobados para construir en Punta del Este en los próximos años”, señala Alejandra Covello, titular de Covello Propiedades. Y a tono con este crecimiento, una zona emerge como nuevo punto de interés.

Inmediatamente al lado del recientemente reinaugurado puente de La Barra, se encuentran algunas cuadras que estallaron en los últimos años. “La parada 37 de La Brava es una nueva zona en desarrollo que estaba muy venida a menos y que ahora se convierte en un nuevo eje para la ciudad”, agrega.

La revitalización de la zona

El florecer de la zona surge a partir del nuevo código de planeamiento del eje de Aparicio Sarabia -nombre de la avenida paralela a la Rambla- el cual elevó el techo de construcción en altura de cuatro a 25 pisos. Dicha medida se decretó para poner en valor la región noreste de la ciudad y así descentralizar Punta del Este hacia zonas nuevas mientras se custodia el medio natural. “Lo interesante es que viene a dar con una zona que necesitaba un cambio y a raíz del asfalto que se hace en Aparicio Sarabia se arma otro camino, otro circuito para llegar a la rambla que no sea esta misma”, explica Covello. El permiso de construcción en altura atrajo a inversores que apostaron por la zona “y eso hizo que se revalorice un montón”, dice Covello del barrio donde el valor ahora se encuentra por encima de los US$4000/m² en los proyectos más nuevos.

Coincide con su visión Aldana Blizniuk Salaya, presidenta de Salaya Romera Propiedades Uruguay: “El cambio más grande que está teniendo Punta del Este como ciudad es en las zonas del Golf, Rincón del Indio y El Placer gracias a las medidas impulsadas por intendencia, que creo que van a ser bisagras en la conformación de esta ciudad y su prosperidad a futuro”. Entre las acciones tomadas por las autoridades, destaca el centro comercial ya inaugurado y la aprobación de un terreno de 20 hectáreas allí como zona franca “para generar un impacto positivo en materia económico-social” y buscar la proliferación en la zona, ya que observa que “son contadas las zonas francas que hay en Uruguay y cada una en la que se puso, explotó”.

Uno de los puntos clave es el de la reubicación del asentamiento de El Placer, que después de años de trabajo lograron completar y ya hicieron obras para convertir esa zona en un polo gastronómico; donde ya desde la temporada pasada se hacen recitales. En las cercanías al barrio El Placer, precisamente en la zona del Golf, ya se empezó también a reubicar el asentamiento Kennedy donde vivían más de 500 familias. Se espera que el proceso finalice al terminar el año 2025. “Eso afecta por zonificación a esos barrios”, indica Blizniuk Salaya, y agrega: “El asentamiento en el corazón de estos tres barrios le bajaba el valor del metro cuadrado a lo que estaba cerca a tal punto que había casas hechas hace 30 años cuyo precio se había devaluado casi un 50% por esto unos 15 años atrás”. A partir de su remoción, señala que hay un reacomodamiento de los valores. Por ejemplo, dice que una casa de 800 m² cubiertos y 20 años de antigüedad en 2021 se vendía a US$1,3 millones y actualmente defiende su valor a más del doble.

La creación de estos proyectos favorece la denominación de Punta del Este como una ciudad de los 15 minutos. Tal es así que desde estas construcciones se está a cinco minutos del puente, de comercios y a siete minutos del International College, el colegio bilingüe fundado hace apenas cinco años que “le dio el contenido social que le faltaba a Punta del Este a todos los que buscaban quedarse a vivir”, apunta Covello. Este crecimiento se muestra en que el año pasado, el 70% de las nuevas matrículas registradas por el colegio en pleno crecimiento fueron de argentinos. “Estamos viendo un nivel de vida y actividad comercial sin precedentes. No hay ninguna duda de que Punta del Este se ha convertido en una ciudad full time”, dice el desarrollador con varios proyectos en la zona, Juan José Etcheverrito.

Los proyectos en la zona

En estos barrios ya existen varios edificios de alta gama cuya calidad defendió el valor del metro cuadrado y no sucumbió ante la cercanía y crecimiento de los asentamientos cercanos. El más reciente que surgió a partir de la nueva regulación es Surfside, un edificio de 25 pisos con 138 unidades de entre 80 y 444 m² que se están entregando esta temporada. El edificio se enmarca en un masterplan que contempla la construcción de siete torres de este calibre a lo largo de 20 años -la segunda de ellas ya está en camino-, con una inversión total cercana a los US$500 millones.

Después de estar cinco años en construcción, el proyecto de US$100 millones de inversión ya lleva el 70% de sus unidades vendidas. “La mayoría de los compradores son argentinos. El 60% de ellos son del interior del país -la mayoría de Rosario, Córdoba, Mendoza y algún tucumano- y el resto de Buenos Aires que se mudan de forma permanente a Punta del Este en busca de una vida más tranquila”, destaca Covello del proyecto en el que el metro cuadrado desde los US$4000 en pisos bajos y ofrece financiación de hasta 120 cuotas a uruguayos y extranjeros en dólares o pesos uruguayos indexados.

Fue el mismo desarrollador de la firma Etcheverrito que apostó por la zona años antes de Surfside y también construyó Tiburón Terrazas, una serie de diez edificios bajos con semipisos y penthouses diseñados por el arquitecto Mario Roberto Álvarez. De momento, el proyecto que salió a la venta hace siete años tiene algunas unidades de reventa, en las que los valores rondan los parten desde US$7000/m² en plantas con vista y puede descender a US$4200/m² en los pisos más bajos. Para la temporada de verano 2023, hay algunas unidades ofrecidas en alquiler. Por ejemplo, un departamento de cuatro ambientes amplio que se vende a US$1,4 millones se alquila a US$19.000 la quincena de enero y US$25.000 el mes de febrero.

Otro emprendimiento de la zona es Greystone, un desarrollo de dos edificios de cuatro pisos de altura, con un total de ocho residencias de 580m². Cuando se entregaron las unidades en 2007, se vendían a US$1,9 millones, es decir que el metro cuadrado promediaba los US$2568. “En ese momento ese precio parecía el techo. Hace cuatro años la reventa se realizaba a esos valores y ahora el valor del metro cuadrado se duplicó y pasó a US$4000″, observa Covello sobre la revalorización que estos proyectos le dieron a la zona. Hoy en día, las unidades publicadas para revenderse se ofrecen a US$3,5 millones las de 750 m², por ejemplo.

Aldana Blizniuk Salaya indica que hay otros edificios tradicionales en esta zona de Punta del Este, la mayoría construidos a partir de 2007. Entre ellos, menciona Seaside, Aguas Azules, Espacio II, Índigo, Blue Marine, Villa Brava II, Silente y Mythos. Si bien ya no son los productos más novedosos, reconoce que tienen alta demanda tanto de compraventa como de alquiler. Hoy en día, el valor del metro cuadrado en los mismos varía entre los US$3400 y los US$5500, más bajos que los techos de entre US$7000 y US$8000 a los que se venden los metros cuadrados de los penthouses en los edificios más nuevos.

Los proyectos en curso

En estos barrios no abundan los proyectos en primera línea que estén en construcción. Uno de ellos es Mon Brava, que consta de tres bloques con vista al mar desarrollado por Weyar cuya ejecución comenzó en marzo del 2022 y planea terminarse en diciembre del 2023. Las unidades recorren entre los 321 m² y 915 m² totales, con un piso de valor de US$4400, según señala Luciana Lijtmaer de la inmobiliaria Lijtmaer Propiedades. El emprendimiento ubicado en la parada 22 se encuentra en un terreno de casi dos hectáreas, ofrece planes de financiación de hasta 60% post ocupación y ya lleva el 40% vendido.

Completarán la zona “Surfside Barra, un nuevo edificio que se construirá el año que viene, y The Rock, otro proyecto de edificios bajos características similares a Tiburón Terrazas en la esquina que da hacia la desembocadura de La Barra”, detalla Juan José Etcheverito, titular de Tiburón Desarrollos, desarrolladora a cargo de Surfside.

Cerca de estos emprendimientos se encuentra también Signature, precisamente en la parada 30, diseñado por el reconocido arquitecto brasileño Marcio Kogan. Se trata de dos bloques con departamentos de 265 a 737 m² siendo los más grandes penthouse y duplex con jardin y pileta propia. La construcción a cargo de CRIBA comenzó a mitad de este año y se prevé que finalice en junio del 2024. En las unidades, el metro cuadrado de pozo parte desde los US$4500 y llega a los US$5500, precios que ya lograron el 60% de la venta del proyecto.

Poca oferta y mucha demanda

La ubicación premium de la primera línea es uno de los conceptos que más cotizan en las ciudades costeras y sus vistas casi garantizan que tengan demanda asegurada. “La primera línea de La Brava es sumamente buscada por argentinos y paraguayos, en especial para quedarse a vivir ya que están cerca de servicios, son departamentos grandes y llegan a los colegios en cinco minutos”, analiza Aldana Blizniuk Salaya.

En cuanto a los alquileres, los edificios de la zona tienen igual demanda que la registrada para la compraventa: alta. Si bien desde Salaya Romera Propiedades indican que los compradores no suelen invertir para poner en alquiler y conseguir una renta, afirman que varios alquilan una quincena para cubrir los gastos del año. Teniendo en cuenta que el metraje promedio o mínimo en los edificios de alto calibre es de un departamento de cuatro ambientes, indica que el fin de año y la primera quincena de enero -la más codiciada del verano- se alquila desde los US$11.000 en los edificios más antiguos. Mientras tanto, las unidades más premium y grandes de la zona pueden alcanzar hasta los US$50.000 por el alquiler de dicha quincena, nicho para el cual existe -según señala- demanda activa. Agrega que, dado que la oferta es escasa, las consultas iniciaron en el mes de agosto y ya se encuentra casi el 90% alquilado.

La presidenta de Salaya Romera Propiedades Uruguay además indica que el inquilino es fiel a la zona que quiere visitar, por lo que se va a regir por la oferta y demanda con la que se encuentre allí. De todas formas, observa que “los precios están parejos en casi todos los lugares de Punta del Este, y hay oferta y demanda en todas las zonas”.