Sigue cayendo el valor de venta del metro cuadrado: ¿tocó su piso o podría bajar aún más?

Los precios de los inmuebles ya llevan 31 meses consecutivos en caída y la pregunta que se hacen en el sector es cuándo frenará ese descenso. Mientras la brecha entre los valores publicados en los sitios inmobiliarios y los que finalmente se pagan por los inmuebles se agranda y pone de manifiesto que el valor real del m² cada vez es más bajo, algunos especialistas empiezan a advertir que la disminución de los precios empieza lentamente a amesetarse.

Según los datos del “Índice m² real” que elabora Re/Max en alianza con la Universidad del Centro de Estudios Macroeconómicos de Argentina (UCEMA) y Reporte Inmobiliario, en octubre, el valor del m² real (el que se paga y no el que se publica) cayó 2,15% en promedio con respecto al mes anterior. Así, el precio que se pagó para las distintas tipologías pasó de US$1905 a US$1864 por m² en el último mes.

A su vez, la brecha entre lo ofertado y lo vendido registró un pequeño incremento de 0,09 puntos hasta llegar en octubre al 7,33%, desde enero de 2020. En teoría, ese porcentaje es el margen de negociación dentro del cual pueden moverse hoy los compradores para no perder la oportunidad de adquirir un inmueble. Sin embargo, cabe destacar que cada operación debe analizarse en particular, ya que intervienen diversos de factores.

En un escenario económico complejo, la pregunta que hoy gira en torno al mercado inmobiliario es la siguiente: ¿seguirá cayendo el precio de los inmuebles? Para José Rozados, titular de Reporte Inmobiliario, lo importante es reconocer el nivel actual en el que están los valores y que, a pesar de que las propiedades bajaron más de un 30% desde los puntos máximos de 2018, “la baja no provocó un aumento de las operaciones, que por el contrario también se ubican dentro de un piso histórico”.

En septiembre, se firmaron 2813 escrituras en la Capital Federal, un 11,7% más que en agosto, cuando se hicieron 2518 y un 29% más que el mismo mes del año pasado. Desde el Colegio de Escribanos porteño señalan, además, que 2020 (con meses de aislamiento y el mercado detenido) totalizó 18.000 escrituras, cifra que a esta altura ya fue superada. Aunque también indican que, en 2019, se concretaron alrededor de 33.000 operaciones, un número que, en caso de que se mantenga el mismo ritmo que hasta ahora, quedará todavía lejos del de este año.

“Hoy no existen datos objetivos que permitan proyectar que esta situación cambiará en el corto plazo. Una de las pocas certidumbres que hay dentro de la economía es que seguirá habiendo inflación alta y cepo cambiario, lo que tensiona la cotización del dólar, cuestiones que no operan a favor de la expansión del mercado inmobiliario”, remarca Rozados.

Al analizar el comportamiento por segmento, se observa que las unidades de dos ambientes son las que muestran una mayor retracción (4,10% en un mes): el metro cuadrado pasó de US$1948 a US$1868 en octubre. Le siguen los monoambientes (3,96%), con una baja de US$1865 a US$1791/m². En tanto, los departamentos de tres ambientes evidencian el menor descenso (1,69): el metro cuadrado se paga US$1917, mientras que en septiembre costaba US$1950.

El índice incluye los datos de compraventa de departamentos de la red federal de oficinas adheridas a la marca Re/Max, que abarcan desde enero de 2020 hasta junio de 2021. El mismo compara los precios de publicación de la red, con sus precios efectivos de venta. Desde el comienzo de la medición hasta la actualidad se registra una caída del 11% en el valor del metro cuadrado en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA).

¿Hay que apurarse a comprar?

En muchos casos, quienes tienen ahorros y siguen con atención las oportunidades se preguntan si es conveniente avanzar o esperar todavía un poco más para concretar la operación a un valor más bajo. En ese sentido, Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario, advierte que los registros indican que en el ultimo trimestre “se amesetó la caída de precios”. “Aún hay mucha gente que cree que los valores de las propiedades van a seguir bajando, pero realmente yo creo que es más una expresión de deseo que una realidad”, opina.

“El valor promedio de oferta de un departamento usado hoy en la Ciudad es de US$1634/m². Si a eso le descontamos el porcentaje de quita de cierre entre lo ofertado y lo que indica el índice Remax estaríamos en el orden de los US$1450/m². Parecería poco probable que se pueda perforar más hacia abajo ese valor”, sostiene.

En la misma línea, Rozados aconseja “no esperar” a quien tiene la intención de comprar una vivienda. Aunque cree que no existen datos objetivos para asegurar que los valores repuntarán pronto, asegura que, en el intento de obtener una leve ventaja económica, el potencial comprador puede correr un riesgo y perder la posibilidad de comprar la propiedad deseada.

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