Tras cinco años de baja: la zona en la que mejor se recupera el precio del metro cuadrado de las propiedades

Desde hace un tiempo, y pese al éxodo que comenzó con la pandemia desde la ciudad de Buenos Aires hacia las zonas suburbanas, los valores de las propiedades en la zona norte del Gran Buenos Aires (GBA) no resistían y descendían a los niveles más bajos registrados desde 2018 (último año en que subieron).

Ahora, y tras un período de cuatro años consecutivos de descenso en los precios de venta, la zona norte del conurbano bonaerense, específicamente en el partido de Tigre, experimentó un significativo aumento en la cotización del metro cuadrado, según el último relevamiento anual de la consultora Reporte Inmobiliario.

El valor promedio actual en dólares por metro cuadrado de las unidades en oferta en Tigre se sitúa en US$2143, revelando un incremento del 2,15% respecto a los US$2098/m² registrados el año anterior. Este repunte marca el fin de un ciclo de cinco años de declive en los precios inmobiliarios en la zona, según Reporte Inmobiliario.

• 2017: US$2061/m²
• 2018: US$2380/m²
• 2019: US$2365/m²
• 2020: US$2324/m²
• 2021: US$2132/m²
• 2022: US$2128/m³
• 2023: US$2098/m²
• 2024: US$2143/m²

Por su parte, en cuanto a los precios de venta de los nuevos emprendimientos, los valores mínimos y máximos por metro cuadrado oscilan entre US$1809 y US$2818, y desde hace al menos dos años no se observan cotizaciones medias por encima de US$3000/m².

El fenómeno Nordelta

Este cambio de tendencia se vio impulsado por el crecimiento demográfico y la proliferación de obras en la región, siendo Nordelta y la multiplicación de barrios privados los factores clave en este fenómeno que se extendió a lo largo de los últimos 24 años.

Nordelta, en particular, desempeñó un papel fundamental en el auge inmobiliario de Tigre, atrayendo tanto a inversores como a nuevos residentes. Sin embargo, el área urbana también experimentó una transformación significativa con el surgimiento de emprendimientos de edificios multifamiliares, contribuyendo a diversificar la oferta residencial en la localidad.

A pesar de este panorama alentador, se observa una disminución tanto en la cantidad de desarrollos como en el metraje en construcción, marcando un cambio respecto al pico alcanzado entre los años 2017 y 2020. Actualmente, dentro del área céntrica del partido, se registran 20 proyectos en etapa de construcción y/o comercialización, frente a los 27 existentes el año anterior.

La superficie en construcción experimentó una reducción del 13,6%, con 84.023 m² de obra en comparación con los 97.255 m² de 2023, explica el relevamiento. Este descenso es aún más pronunciado en comparación con 2019, año en que se alcanzó el máximo de volumen de obra desde el inicio de los reportes anuales en 2010, con una disminución del 36,2%.

Para aquellos casos en etapa inicial de construcción, las formas de pago tienen la posibilidad de ingresar con anticipos en dólares, que oscilan entre un 30% y un 40%, con el saldo restante en cuotas mensuales en pesos actualizables.

Cuánto cuesta alquilar en la zona norte de de GBA y qué rentabilidad deja

A partir de la derogación de la Ley de Alquileres el 29 de diciembre de 2023, cuando entró en vigencia el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) de Javier Milei, los precios de los nuevos contratos experimentaron un incremento del 15,9% en el último mes, un punto menos que en diciembre, que registró un aumento de 16,8% intermensual, según el último reporte de ZonaProp.

En números precisos, un departamento de dos ambientes y 50 m² se alquila por $335.845 por mes, y uno de tres ambientes y 70 m² por $525.104 mensuales.

De esta manera, Vicente López, Olivos y Nordelta se ubican como los barrios con el precio de alquiler promedio para un dos ambientes más caro, $573.019, $541.175 y $522.473 por mes respectivamente. Mientras que por el lado contrario se encuentran: San Miguel, Villa Ballester y San Martín, con los valores más económicos: $253.266, $255.587 y $266.946 mensuales, respectivamente.

En cuanto a la rentabilidad que deja un departamento en alquiler en GBA norte, se observa un leve aumento con respecto al mes anterior, situándose en un 3,82% anual, mientras que en diciembre fue del 3,5%. Esto significa que se requieren aproximadamente 26,2 años para recuperar la inversión inicial, lo que representa un 9% menos de tiempo en comparación con el año anterior.

Un dato relevante para todo aquel inversor que busque comprar una propiedad para ponerla en alquiler es que los barrios Belén de Escobar y Manuel Alberti muestran un alto retorno bruto del 5,8% y 5,6%, respectivamente. Por lo tanto, estos barrios se perfilan como las opciones más atractivas para los inversores que buscan una fuente estable de ingresos.