Un banco privado se suma al lanzamiento de créditos hipotecarios

En una semana caliente, protagonizada por la vuelta del crédito hipotecario en la Argentina, luego de cinco años de la casi inexistencia del mismo, el primer banco de capital privado se suma a las dos entidades (Hipotecario y Ciudad) que anunciaron sus propuestas de préstamos para la búsqueda de la casa propia: el Banco Supervielle.

El crédito del Supervielle está destinado a clientes y no clientes de la entidad que busquen su vivienda permanente, no permanente o estén pensando en ampliar o refaccionar. A partir del 4 de mayo, quienes deseen simular la cuota del préstamos podrán hacerlo de manera online a través del sitio web de la entidad, además de conocer los requisitos y condiciones para solicitarlo, y dejar sus datos.

“Esta noticia es una muy buena señal de que nadie quiere quedarse afuera del mercado y que apuestan fuerte a la normalización de la economía”, analiza Federico González Rouco, un economista que sigue de cerca al mercado inmobiliario y autor del libro: “El sueño de la Casa Propia”. Además agrega que, esto refleja un mercado próximo en el que las entidades comenzarán a pelear por tasa, lo que significará cuotas más bajas para quien quiere comprar un departamento.

Desde el Banco Provincia reconocen que como toda entidad va a seguir lo que “está marcando el mercado, pero por ahora están viendo con cautela el panorama”. Y hacen referencia a que el sistema UVA trajo muchos inconvenientes entre los clientes porque se les elevó la cuota y por esa razón implementaron un beneficio que consistía en subsidiar a los deudores de créditos hipotecarios UVA cuando el porcentaje de la cuota superaba el 35% de sus ingresos. La misma medida había tomado el Banco Nación.

“Sin duda, los anuncios de la semana fueron un puntapié inicial para que otros bancos a acelerarán el proceso, para no perder cuota del mercado de clientes”, reconoció José Rozados, fundador de Reporte Inmobiliario, en el Data Day, el evento que organizó la plataforma en Puerto Madero. “Que se sume un banco privado es una buena señal”, coincide Carlos Spina, socio de Argencons, la desarrolladora creadora de la marca Quartier, pero aclara que estas líneas apuntarán al usado y a las unidades a estrenar que se puedan escriturar. “No generarán reactivación en el sector de la construcción, clave para el crecimiento de la economía”, analiza e insiste en la necesidad de generar una herramienta de derecho real de hipoteca de bien futuro para que también se puedan comprar unidades en pozo.

El martes el Banco Hipotecario anunció una línea de crédito para compra, construcción, terminación o ampliación de una casa. Por su parte, el Banco Ciudad lo afirmó ayer, quién también anunció el lanzamiento de nuevos préstamos hipotecarios para la adquisición, refacción, mejora y ampliación de viviendas, tanto únicas y permanentes, como no permanentes. Y ahora se suma el Supervielle.

• Pueden acceder quienes ya cobren o migren la acreditación de su sueldo al Banco Ciudad
• El crédito es para comprar, refaccionar, mejorar o ampliar una primera o segunda vivienda permanente o no permanente en todas las zonas de influencia del Banco Ciudad (AMBA, provincias de Córdoba, Mendoza, Tucumán y Salta)
• El monto máximo del préstamo es de $250 millones (hasta un 75% del valor de venta de la unidad a adquirir)
• La línea general tiene una tasa de interés del 5,5%
• El capital es ajustable por UVA
• Los plazos son por 10, 15 y hasta 20 años
• La cuota no debe superar el 25% de los ingresos del solicitante y/o su grupo familiar

Para quienes realicen una operación de compra de vivienda familiar, única y de ocupación permanente en el microcentro la tasa de interés es del 3,5%. Los demás requisitos sobre ser cliente del banco con acreditación de haberes, monto máximo de $250 millones (hasta 75% del valor de venta de la propiedad), los plazos (10, 15 y 20 años) y el porcentaje de sueldo que no debe superar la cuota (25%), son los ya detallados en la línea de crédito anterior.

Es importante indicar que la zona del microcentro es la que se ubica dentro del perímetro comprendido por el programa del Fondo de Desarrollo Urbano Sostenible (Fodus) que y que comprende la avenida San Juan, avenida Entre Ríos, avenida Sta. Fe, avenida Leandro N. Alem, Avenida Paseo Colón, en ambas aceras. El plan del Gobierno porteño para promover la reactivación del microcentro incluye beneficios impositivos para los desarrolladores que reconviertan oficinas en viviendas o facilidades para quienes se muden al microcentro como inquilinos. Ahora suma esta línea de créditos para quienes quieran comprar vivienda en esa zona.

Las dos líneas de créditos estarán disponibles a partir del próximo lunes 29 de abril a través de la web del Banco Ciudad y en todas las sucursales de la entidad.

Guillermo Laje, presidente del Banco Ciudad, manifestó que “nuestro objetivo con estos nuevos créditos es colaborar con los numerosos proyectos de desarrollo familiar y personal en materia de vivienda, ofreciendo productos competitivos en un segmento del mercado en el cual somos referentes”.

Si se elabora un ejemplo de cálculo cuota mensual, la ecuación sería la siguiente: cada $10 millones que se soliciten a 20 años para adquirir una vivienda en el microcentro de CABA, la cuota mensual inicial es de $58.149. Asimismo, con respecto a la relación cuota-ingreso, si la persona, familia o conjunto de tomadores del crédito suman ingresos por $1.930.000, pueden acceder, como ejemplo, a un préstamo de $70 millones, con una cuota inicial de $482.000.

Por otra parte, estos préstamos cuentan con la posibilidad de solicitar una extensión del plazo si el importe de la cuota a pagar llega a superar el 10% del valor de cuota resultante de haber aplicado a ese préstamo un ajuste de capital por el Coeficiente de Variación de Salarios (CVS) desde su desembolso. En esos casos se podrá extender en hasta 25% el plazo original del préstamo.

Los requisitos que el Banco Hipotecario pone como condición para solicitar este crédito son los siguientes:

• El crédito es por hasta $250 millones en un único desembolso en caso de la compra de casa. Para construcción el monto es el mismo pero con un anticipo y dos desembolsos contra avance de la obra. En el caso de terminación o ampliación es de hasta $125 millones en un único desembolso.
• Financian hasta el 80% de la vivienda a comprar o construir. Hasta el 50% en caso de una terminación de obra. Y el 100% para ampliación.
• El crédito se debe destinar a compra, construcción, terminación o ampliación de primera o segunda vivienda.
• Tiene una tasa de 8,5%. Las primeras 12 cuotas para los clientes con acreditación de haberes en el banco tienen una tasa de 4,25%, lo que significa una promoción del 50% en el primer año (con el costo financiero total: tasa de 8,65% final; 4,4% final el primer año para cuentas sueldo).
• El plazo máximo de pago es de 360 meses (30 años).
• El capital es ajustable por UVA.
• La cuota mensual a pagar no puede exceder el 25% del ingreso del solicitante.

El fenómeno se da en un contexto en el que prácticamente no existe oferta de crédito hipotecario en la Argentina. “Estos dos créditos son los primeros que están saliendo después de mucho tiempo de que casi no haya crédito. Existía, pero había poco. El Banco de Córdoba venía con algo, pero era muy específico para esa provincia. Por otro lado, muchos bancos eran muy reacios a dar crédito hipotecario, ya que estaba muy latente la posibilidad de que el gobierno de Alberto Fernández modificara las condiciones, algo que se discutía cada ciertos meses”, señala González Rouco.

“Cambia diametralmente la política de crédito que tuvieron los bancos durante los últimos cinco años, cuando habrían desterrado de su cartera de oferta el crédito hipotecario”, opina José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, y agrega: “Creo que esto era algo impensado en diciembre del año pasado. Inclusive, pienso que cualquiera que estuviera planeándolo, viendo el mercado, descartaba la reaparición del crédito hipotecario en el 2024. Entró por la ventana y es una muy buena noticia”. El presidente de la Cámara de Desarrolladores Urbanos (CEDU), Damián Tabakman, sostiene que “es una gran noticia para el mercado inmobiliario, algo que esperábamos desde hace años”. Además, agrega que fue una sorpresa el momento en que salió: “Pensábamos que iba a venir, pero creíamos que iba a ser cuando la inflación bajara un poco más y francamente nos sorprendió que surgiera ahora”.

Rouco, quien recientemente escribió el libro El sueño de la casa propia, editado y publicado por Tejido Urbano, agrega que se trata de una buena señal, pero que habrá que ver de ahora en adelante cómo evoluciona la demanda: “No será un boom, sino un proceso, pero es bueno que ese proceso arranque y esta medida representa su inicio”.

“En el caso del Banco Hipotecario, financian hasta el 80% del valor, cuando generalmente es el 75% -como ofrece el Ciudad-, por lo que la barrera de acceso es más baja. Sigue siendo mucho, pero significa menos que en otras oportunidades”, explica Rouco y, en cuanto a los ingresos que se piden para poder solicitar el crédito señala: “Son niveles cercanos a los que alguien de clase media o media alta podría acceder”.

A la consulta de si más bancos incursionarán también en la posibilidad de ofrecer un crédito hipotecario, la respuesta de Rozados es que probablemente lo harán. “Seguramente será un puntapié inicial que obligará a otros bancos a acelerar el proceso, para no perder cuota del mercado de clientes”, señala Rozados y agrega: “Los bancos utilizan el crédito hipotecario como un ancla para tener clientes cautivos a largo plazo, ya que es una manera de asegurarlos por 10, 15 o 20 años, y también para captar nuevos”. De hecho este miércoles hizo su anuncio el Banco Hipotecario y ayer lo hizo el Banco Ciudad.

En 2016 se creó la UVA (préstamo hipotecario que se encuentra indexado a la Unidad de Valor Adquisitivo - UVA) y, desde entonces, se volvió a dar un boom de crédito hipotecario en la Argentina que duró poco más de dos años hasta 2019. Hasta ese entonces, los créditos se pagaban a través de una cuota fija, algo impensado para el contexto de inflación de la Argentina actual. Para acceder a ella se requería contar con aproximadamente cinco sueldos promedio; además, para que el acreedor no perdiera dinero, pedía cuotas iniciales muy altas, ya que a lo largo del año no iban a variar. “Pero en el contexto inestable del país, con una de las inflaciones más altas del mundo, eran pocos los que se animaban a prestar plata con ese marco jurídico. Por eso nunca hubo crédito hipotecario; la gente no podía acceder”, explica Rouco.

El crédito UVA, al ajustarse mes a mes por inflación, permite que la cuota inicial no sea tan alta; además, no es necesario contar con tantos ingresos promedio para solicitarlo. Esta medida, con variaciones específicas de sus contextos, fue tomada por varios países, como México, Colombia y Chile hace más de 60 años, cuando atravesaban también momentos de inflación: “Todos arrancan con estos esquemas cuando tienen inflación”, comenta Rouco y agrega: “Otros países, con economías más estables pueden conceder préstamos con cuotas fijas”.

De todas formas, el crédito UVA fue muy criticado por amplios sectores, ya que, al ajustarse por inflación, podía volver muy difícil la situación al deudor, que se enfrentaba a tener que pagar cuotas muy altas que no aumentaban al mismo ritmo que los salarios. Otros expertos comparten que la situación puede haber sido difícil con el contexto actual de inflación, pero el incumplimiento de los deudores UVA es del 1%, “algo bajísimo” en palabras de Rouco.

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