Comprar departamentos con dinero blanqueado: las respuestas a 15 preguntas claves a la hora de tomar la decisión

El nuevo blanqueo de capitales que permite comprar departamentos en proyectos en construcción es un hecho. Se trata de la segunda vuelta de la norma sancionada el año pasado y establece una extensión sobre los plazos de la ley 27.613 que busca promover el desarrollo o inversión en proyectos inmobiliarios.

La medida fue celebrada por los referentes del sector que esperan un ingreso de entre US$4000 y US$5000 millones en obras de viviendas y oficinas, muy por encima del blanqueo de 2021, en el que se estima que se declararon US$200 millones. Los empresarios del sector creen que se trata de una iniciativa clave para dinamizar la industria. “Es sabido que la construcción posee el factor multiplicador de empleo más alto de la Argentina, razón por la cual es llamada madre de industrias”, analiza Carlos Spina, presidente de la Asociación de Empresarios para la Vivienda (AEV).

En este contexto, conocer por qué podría no replicarse el fracaso del año pasado, y cómo es la operatoria es clave para quienes se decidan a avanzar en el blanqueo.

1. ¿De cuánto es la “multa”?

Esta primera etapa que ya está en vigencia durará 90 días –concluye el 19 de noviembre de 2022-, quienes sinceren sus fondos pagarán un impuesto especial del 5% del dinero sincerado; desde el 20 de noviembre y hasta 90 días corridos (21 de febrero de 2023), la “multa” será del 10%, y en el último tramo, entre el 17 de febrero del año que viene y hasta el 17 de agosto -180 días corridos-, un 20%. Los fondos deberán depositarse en una Cuenta Especial de Depósito y Cancelación para la Construcción Argentina y podrán ser aplicados, transitoriamente, a la compra de títulos públicos nacionales. Luego se deberán afectar al desarrollo o la inversión en proyectos inmobiliarios en el país.

2. ¿Cómo es el paso a paso para inscribirse en la AFIP?

El procedimiento para acceder a los beneficios fiscales se realiza a través del servicio con clave fiscal “Normalización de la tenencia en moneda Ley 27.613″, de la siguiente manera: primero hay que registrar la existencia de las tenencias, la acreditación en la cuenta especial y su valuación, a través del formulario 1130, donde se determina el impuesto. Finalizada la carga, presionar el botón “Fin de la registración’'. Luego hay que generar el Volante Electrónico de Pago (VEP) del impuesto especial y abonarlo. De este modo se producirá, en forma automática, el envío de la declaración jurada con la información registrada en el primer punto.

3. ¿El blanqueo aplica solamente para personas físicas?

No, la ley de sinceramiento fiscal aplica tanto para personas físicas como para sociedades.

4. ¿Se pueden blanquear sólo dólares?

No, se pueden blanquear tanto pesos como dólares. En cualquier caso, gozan de los mismos beneficios que establece la ley. De todas formas es conveniente hacerlo en dólares porque se convierten al tipo de cambio oficial para determinar el impuesto especial, aconseja Sebastián Domínguez, socio de SDC Asesores Tributarios.

5. ¿Pueden comprarse departamentos usados?

No, el dinero derivado del sinceramiento fiscal puede destinarse únicamente a la compra de departamentos en obras privadas en construcción con un grado de avance inferior al 50% pero también aquellos proyectos que fueron aprobados para el blanqueo del año pasado.

6. ¿Cómo se instrumenta el destino de los fondos blanqueados?

Si bien el Banco Central ni la CNV aún no confirmaron que regirán las mismas normas que en el blanqueo del 2021, se espera que se utilice el mismo procedimiento. Es decir: los fondos deben depositarse en una Cuenta Especial de Depósito y Cancelación para la Construcción Argentina (CECON.Ar) en forma total o parcial, con anterioridad a la inversión en el proyecto inmobiliario. Los destinos podrán ser los siguientes: “Mantenerlos depositados en su moneda de origen, tratándose de moneda extranjera; venderlos en el Mercado Libre de Cambios, a través de la entidad financiera en la que se efectuó el depósito; o aplicarlos transitoriamente, y por única vez, a la adquisición de títulos públicos nacionales, para su posterior venta con liquidación, exclusivamente, en moneda de curso legal. En aquellos casos en que se hubiera declarado tenencia en moneda extranjera, la venta con liquidación deberá efectuarse dentro de un plazo de cinco días hábiles para cuando se compran títulos con moneda extranjera.

7. ¿Cómo se instrumenta el destino de los fondos blanqueados?

“Es posible realizar varios depósitos de pesos o moneda extranjera blanqueada, siempre dentro de los plazos del régimen. También se podrá acreditar en la cuenta en pesos “CECON.Ar” los fondos que provengan de la venta de la moneda extranjera en el mercado libre de cambios y de la compra de títulos públicos para su venta en pesos”, responde Domínguez.

8. ¿Se podrán utilizar los fondos depositados para pagar el impuesto especial del blanqueo?

No. “Los fondos depositados no se podrán utilizar para el pago del impuesto especial del blanqueo”, afirma el tributarista, quien considera que debería haberse permitido utilizar “los fondos exteriorizados en el blanqueo para pagar el impuesto especial ya que es un incentivo más para el régimen”.

9. ¿Se puede invertir el dinero por etapas?

Si, el dinero declarado se puede invertir en etapas. Esta es una aclaración muy importante que se realizó con la prórroga del blanqueo ya que por la redacción anterior se podía entender que todos los fondos debían invertirse en un solo momento, señala el tributarista. “Esto permite que se pueda realizar una inversión en un proyecto inmobiliario en pozo, a través del cual se van pagando cuotas mientras el mismo se va desarrollando”, agrega Domínguez. Este fue un cambio sugerido por los desarrolladores porque amplía las posibilidades de que la gente se anime a sincerar fondos, más allá de que el blanqueo representa todo un desafío en relación a la desconfianza de los argentinos a la hora de volcar sus ahorros en moneda extranjera en entidades bancarias.

10. ¿Hasta cuándo hay tiempo para invertir el dinero blanqueado?

Esta es otra de las diferencias respecto a la del año pasado. En esta edición se extendió el plazo para invertir el dinero blanqueado en las obras en construcción hasta el 31 de diciembre de 2024. Pero los plazos para declarar el dinero siguen siendo los originales. Es decir, la fecha final del blanqueo es agosto de 2023. “Pero, independientemente del período escogido para blanquear, las personas pueden optar por invertir ese dinero en partes, con tiempo hasta fines de 2024, lo que da un período de dos años de inversión”, detalla Spina. En la misma línea, Mali Vázquez, Directora Institucional de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), explica que “la fecha de vigencia del régimen para la afectación de los fondos a un proyecto será hasta el 31 de diciembre de 2024 inclusive, algo que consideramos muy importante y positivo. Se trata de un año más de lo que pretendíamos”.

11. ¿Se pueden comprar departamentos terminados?

No es el objetivo principal de este blanqueo porque justamente busca generar mayor dinamismo en la construcción pero como ingresaron también los emprendimientos aprobados el año pasado, algunos de ellos ya fueron terminados o por concluir. Es decir, hay más opciones de obras para elegir porque se incluyen los proyectos inmobiliarios del año pasado, muchos de los cuales, ya están a punto de ser entregados. Esto sucede porque se sumaron los desarrollos que se inscribieron en el Registro de Proyectos Inmobiliarios (REPI) y obtuvieron el Código de Registro de Proyecto Inmobiliario (COPI) comprendidos en la ley 27.613, en el blanqueo del año pasado. Con lo cual, si al 12 de marzo de 2021 -cuando se sancionó la normativa-, la obra tenía un avance menor al 50% y hoy está terminada, son elegibles. “A los proyectos elegibles de la ley sancionada el año pasado, los que tenían el 50% del grado de avance al 12 de marzo de 2021, se le suman los nuevos o que tengan el 50 % de grado de avance al momento de vigencia de la prórroga”, apunta Spina.

12. ¿De qué impuestos quedan exentos quienes blanquean?

La ley libera a la suma declarada de toda acción civil, comercial, penal tributaria, penal cambiaria, penal aduanera e infracciones administrativas que pudieran corresponder. El dinero sincerado no pagará Ganancias (incluidas las salidas no documentadas), la transferencia de Inmuebles, el tributo de créditos y débitos en cuentas bancarias. También estará exento del IVA y de Bienes Personales.

13. ¿Por qué se dice que podría ser uno de los blanqueos más baratos de la historia?

La explicación es que como se blanquea al valor del dólar al tipo de cambio oficial, el costo real es menor. Domínguez profundiza: “Es más barato porque la alícuota nominal del 5% es sobre un valor más bajo de lo que realmente valen los dólares, con lo cual termina siendo un porcentaje menor sobre el valor real de los dólares”. El tributarista lo grafica con el siguiente ejemplo: si se ingresan US$100.000 al tipo de cambio oficial ($136,25) estamos hablando de $13.625.000, que a la cotización del dólar MEP se traduce en $28.800.000. Es decir que, con la alícuota del 5% se pagaría una penalización de $681.250 en vez de $1.440.000 al valor del MEP. Esto equivaldría a un “ahorro” de $758.750, más del doble. Gustavo Llambías, vicepresidente de la Asociación Empresarios de la Vivienda (AEV) coincide: “lo que sucede es que a partir de la brecha entre el dólar oficial y el blue la alícuota del 5% se convierte en en 2,5%. Y si le sumas la exención de Bienes Personales por otro 1,5 % tenés un blanqueo del 1%”.

14. ¿Entrar en el blanqueo es una oportunidad de inversión?

Sí, porque el costo de construcción, en dólares, está en los niveles más bajos de la historia. En números, entre mayo de 2019 y este año, rondó los US$603 por metro cuadrado para los proyectos en construcción de un edificio entre medianeras en un lote de 8,70 de frente. Ese valor es un 40% inferior al de los tres años anteriores -es decir, 2016, 2017 y 2018-, según datos de Reporte Inmobiliario. ¿Qué quiere decir esto? Que las posibilidades de que el departamento cueste más cuando se termine el proyecto son mayores y no sólo porque se construyó “barato” en dólares sino también porque, en general, las unidades terminadas se venden más caras que cuando se están construyendo –en pozo-. “El mercado entiende que estamos en un piso y que debería haber una recomposición de precios hacia adelante. Además, las inversiones en el exterior o quedarse en billetes no parecen muy inteligentes a la luz de la inflación en USA y Europa. Las monedas duras se ablandaron”, explica Spina.

15. ¿Cuáles son los fundamentos que explican que este blanqueo podría beneficiar a la economía?

La respuesta la da Spina: es una industria que al reactivarse no consume dólares sino que los genera y exterioriza, además tiene una red de decenas de miles de proveedores; es federal, en cada ciudad y cada provincia hay constructoras de todo tamaño. También es la industria con el mayor factor multiplicador de empleo, el 70% de la construcción es privada y de este porcentaje cerca de un 70% es vivienda. “De esta manera, impulsar la construcción es impulsar la vivienda, que es también un ordenador social. Apuntalar medidas que tiendan a reducir el déficit habitacional es un deber moral que tenemos como sociedad”, finaliza el desarrollador.