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Bajo Belgrano: por qué es una de las zonas más codiciadas de la ciudad
Los desarrolladores inmobiliarios avanzan con propuestas premium en la zona, una de las que defiende los valores de venta más altos del mercado
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Ubicada entre Pampa, Monroe, Libertador y Figueroa Alcorta, la zona conocida como Bajo Belgrano suma cada vez más proyectos. Los terrenos en esa área del barrio hoy son los más codiciados por los desarrolladores inmobiliarios, que saben que los emprendimientos que allí se emplazan defienden sus valores y se posicionan por encima del resto. Próximamente, desembarcaría un nuevo edificio en una manzana clave.
Aunque tradicionalmente se afianzó como una zona residencial, hace al menos una década empezó a modificar su perfil al sumar propuestas premium, torres y edificios de alto target. El cambio es resistido por algunos vecinos, sobre todo por los más antiguos, que sostienen que el Bajo Belgrano pierde cada día más su fisonomía. Por ese motivo, empezaron a movilizarse en el último tiempo y realizaron a una protesta en rechazo a los cambios al Código Urbanístico local que, a su entender, habilitó la construcción de “torres y negocios” que “destruyen la identidad barrial y la calidad de vida”.
“Este es un barrio de casas bajas y ahora vemos que se están empezando a pedir permisos para levantar edificios y habilitar comercios como los de gastronomía”, advirtió una vecina a la agencia Télam. Según contó, la normativa urbanística del Bajo Belgrano tiene una zonificación U23, lo cual contempla “casas unifamiliares, es decir, una vivienda por parcela y una limitación del uso comercial”, algo distinto a lo que se habilitó en el último tiempo. El reclamo que encabezan los vecinos es bajo la consigna “Basta de hacer negocios a costa nuestra. Con los barrios no”.
El desembarco de Forum Alcorta
Uno de los hitos a nivel inmobiliario ocurrió en los últimos años con la llegada de Forum Alcorta, un proyecto que atrajo las miradas de todo el sector a esa parte del barrio. Construido entre las calles Castañeda, Juramento, Echeverría y Ramsay, fue diseñado por el estudio M/SG/S/S/S y seleccionado por la desarrolladora TGLT luego de un concurso internacional de arquitectura, del cual participaron siete prestigiosas firmas nacionales y extranjeras.
Se encuentra justo frente al Liceo Francés y cuenta con dos emblemáticas torres de cristal, que se elevan en una manzana de 13.000 m² y un edificio bajo con departamentos cuya principal característica es la gran altura de techos. El entorno del proyecto es uno de los más privilegiados de la ciudad de Buenos Aires, vecino a los bosques de Palermo y el campo de golf, con restaurantes reconocidos y un ambiente aún tranquilo y familiar, con rápidas vías de acceso hacia el norte y centro de la ciudad.
Una de las marcas que le dan renombre a la zona es la del restaurante y bar Selquet, que está ubicado en la esquina de Figueroa Alcorta y La Pampa hace más de cuatro décadas. El año pasado se conoció que la compañía Buenos Aires SA, de la familia de Marcelo Mindlin, compró el estacionamiento del espacio con el objetivo de desarrollar un proyecto residencial premium frente a los bosques de Palermo. Sería un espacio de co-living destinado a un público joven. La noticia desató la polémica porque, para llevar a cabo el proyecto, la empresa consiguió una excepción urbanística por parte del Gobierno porteño, para construir más metros de altura que los permitidos por el Código Urbanístico.
Sin dudas, hoy el Bajo Belgrano es una de las zonas calientes dentro del sector inmobiliario. A comienzos del año pasado, cerró Dandy Grill, un elegido de la gastronomía moderna porteña que estaba ubicado en la esquina de Figueroa Alcorta y Sucre. El restaurante formaba parte de Desarrolladora Gastronómica, dueña de Güerrin y Kentucky, entre otras. Allí también se construiría una torre de lujo.
Un nuevo proyecto en una manzana clave
En este contexto, según pudo saber LA NACION, se habría vendido la mitad de la manzana que está al lado de la del Forum Alcorta para construir otro proyecto residencial. Se trata de un terreno de 5000 m² ubicado entre la avenida Juramento, Castañera y Echeverría, donde funcionaba el Centro de Formación de YPF José Estenssoro. Por el momento, la estación de servicio se encuentra temporalmente cerrada. El objetivo de la petrolera es reconvertirla en el marco del proceso de transformación de las “Estaciones del Futuro”. De todas formas, una parte de ese terreno será destinado a un proyecto residencial: un edificio de departamentos. Si bien no trancendió el nombre de la desarrolladora se supo que en el último tiempo, estuvo llevando a cabo rondas de inversión para el emprendimiento. Aún no tomó la posesión del lugar.
Radiografía del mercado en esta zona
Actualmente, en el Bajo Belgrano hay 800 departamentos en venta y 200 en alquiler, de acuerdo a información relevada por Reporte Inmobiliario. “Es una zona que en los últimos 10 años despertó interés dentro del sector inmobiliario, al punto de que hoy está de moda, como ocurrió con Palermo Hollywood hace 15 años”, sostiene Germán Gómez Picasso, fundador del sitio. “El lugar está muy bien conectado y se podría decir que es lo más al Norte de Belgrano”, agrega.
El valor promedio del m² de un departamento usado de dos ambientes en Bajo Belgrano se ubica en US$3350 y en US$3630 para las unidades de tres ambientes. Según precisa Gómez Picasso, el ticket promedio para un inmueble de dos ambientes es de US$156.000 y de US$260.000 para los de tres.
En Forum Alcorta, por ejemplo, un departamento de 320 m² y tres dormitorios cuesta US$3.200.000, según lo publicado en ZonaProp. Uno de ocho ambientes y 566 m² en total asciende a US$5.500.000. En tanto, alquilar una unidad de 285 m² puede costar US$6500.
La zona se caracteriza por ofrecer unidades grandes, de cuatro y cinco ambientes. Los departamentos usados para esas tipologías cuestan entre US$200.000 y US$900.000. “Es una zona codiciada porque las unidades a estrenar se puedan ofrecer arriba de los US$4000 e incluso más″, afirma Gómez Picasso. “En Bajo Belgrano conviven distintos usos, pero muy probablemente a futuro es una zona que se va a densificar mucho con productos de buena categoría”, concluye.
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