El esqueleto de una obra abandonada se convierte en un proyecto de más de 1000 departamentos diseñado por Carlos Ott

Hace más de 20 años que los esqueletos de una obra inconclusa en un terreno de unas siete hectáreas sobre la avenida Giannattasio forman parte de la imagen habitual en Médanos de Solymar, Uruguay. Esas enormes estructuras grises y graffiteadas en amarillo y negro, con alusiones a Peñarol, tienen los meses contados, ya que hay un acuerdo del gobierno uruguayo con privados para que allí se inviertan US$100 millones en la construcción de 1194 viviendas.

Fueron varios años de negociación entre la Agencia Nacional de Vivienda y los privados interesados en llevar adelante el proyecto, que son el arquitecto Carlos Ott en asociación con Ponce de León/Architects y un consorcio de las dos constructoras José Cujó y Panel Sur. Tras varios vaivenes después de que se abriera el llamado en 2021, la próxima semana se firmará un memorándum de entendimiento, que los habilitará a hacer los trámites definitivos para el inicio de la obra.

Una vez que comience, se proyectan seis años de construcción, incluidas las viviendas, canchas deportivas, lugares de esparcimiento y calles.

La altura de los edificios sería, en un principio, de hasta 13 pisos en la primera franja que mira hacia la avenida Giannattasio y el resto alcanza hasta los cinco. No obstante, se presentó un pedido a la Intendencia de Canelones para rever las condiciones y “es posible” que se den “nuevas exoneraciones de altura”, una vez que tengan un proyecto ejecutivo arriba de la mesa, explicó a El País el presidente de la ANV, Klaus Mill.

El terreno es propiedad de la ANV, ya que es uno de los tantos que recibió desde el Banco Hipotecario del Uruguay (BHU), cuando se hizo la reestructuración en 2007. Es el predio más grande con un esqueleto, y desde 2021 que la agencia tiene en carpeta resolver qué hacer con él, contó.

Hoy le genera un gasto de custodia de seguridad de $290.000 pesos uruguayos (unos US$7435) mensual y de contribución un poco más de $375.000 (US$9615) anual, agregó el presidente del organismo descentralizado.

El terreno se valuó en un principio a US$2,5 millones pero, debido a las mejoras que se dieron desde la ANV y la comuna canaria, como la aprobación de la exoneración de altura, pasó a más de US$7 millones. No obstante, en el marco de la negociación, el predio se vendió al precio inicial, con la obligación al privado de construir viviendas. Será decisión de los inversores privados qué porcentaje de las viviendas ingresarán por el plan Entre Todos - Sueños en Obra o por la Ley de Vivienda Promovida. Ya que -aclaró Mill- en el llamado no se estableció un porcentaje de hogares que deba corresponder a cada programa.

Sí es seguro que una parte se destinará a Entre Todos - Sueños en Obra y, según el presidente de la ANV, por la zona es “mucho más atractivo ese régimen”. Es más, contó que los procesos para llegar a un acuerdo con los privados se “demoró un poco más” que los tiempos “normales” porque aún no estaba en plena implementación este plan que creó el gobierno. También habrá una parte de las viviendas con la que la agencia se quedará para poder colocar en venta una vez que las reciba, añadió.

El urbanismo, en el centro

Uno de los aspectos que tuvo en cuenta la ANV y la Intendencia de Canelones a la hora de la negociación es la importancia del urbanismo. El presidente de la agencia contó a El País que se liberarán espacios abiertos de uso público, como canchas deportivas y otros similares de carácter recreativo.

Otra característica es que uno de los padrones va a estar destinado a estacionamiento: va a ser un bloque de cuatro niveles que va a alcanzar para la “gran mayoría” de las viviendas que se construyan. No obstante, también habrá espacio para estacionar al aire libre en áreas abiertas.

La ANV trabajó en conjunto con la Intendencia de Canelones. Una de las condiciones que se puso en el llamado -y que fue parte de la negociación con los privados- es que debían realizar obras de saneamiento que beneficiaran a unos 280 hogares que están en un complejo de viviendas cercano y que, además, sirvan para otras 2000 que se pudieran conectar.

El titular de la ANV explicó que la decisión se tomó después de la consulta con OSE y teniendo en cuenta que hoy la “laguna de saneamiento” que utiliza el complejo de viviendas está “totalmente colmada”.

Paso a paso

La ANV puede asociarse con un privado, así como también puede “negociar en las fases de los llamados, a diferencia de los ministerios y otros organismos públicos”, aseguró Mill. Las conversaciones comenzaron en 2021 y, después de idas y vueltas, el 1 de noviembre de 2022 se le adjudica a los privados la licitación.

No fue hasta más de un año después, en diciembre de 2023, que se aprobó el memorándum de entendimiento que se firmará la próxima semana, con la presencia del presidente Luis Lacalle Pou y el ministro de Vivienda, Raúl Lozano.

El proyecto que no fue

Las estructuras de las obras inconclusas están hace más de 20 años. El presidente de la ANV, Klaus Mill, recordó que allí se proyectó una iniciativa privada con cuatro bloques para unas 300 viviendas. También habría garajes para los vehículos y cuatro locales comerciales. Pero la empresa en un momento de la construcción “se va”, por lo que el Banco Hipotecario del Uruguay (BHU) le hizo un juicio que ganó, añadió en referencia al litigio que se le realizó al Grupo Barboni.

Hoy quedan las estructuras que le implican miles de dólares anuales de mantenimiento a la ANV pero que pronto pasarán a privados.

Claves del plan que implementa el gobierno

El presidente de la ANV, Klaus Mill, destacó la importancia del plan de vivienda que creó el gobierno, llamado Entre Todos - Sueños en Obra. El jerarca explicó a El País que la iniciativa apunta a las personas de “ingresos medios o más bajos” que no acceden a comprar un inmueble a través de la Ley de Vivienda Promovida. Una de sus características principales es que se le pone un tope al precio de la vivienda.

Un monoambiente, por ejemplo, tiene de base $420.000 UI (unos US$63.235); una vivienda de un dormitorio, 540.000 UI (US$81.300); y de dos dormitorios, 660.000 UI (unos US$99.370). Otro aspecto que resaltó es que la persona puede acceder a un subsidio por única vez de hasta 30% para la adquisición del bien, sea para financiar las cuotas o para la entrega inicial. Y el resto lo podrá pagar con un préstamo, siendo que el Banco Hipotecario del Uruguay (BHU) financia hasta un 95%.

“Pasó por muchos vaivenes”

“Nos pareció fundamental tener un proyecto tan emblemático (como el que se va a realizar), pero, además, tratarlo con la seriedad con la que se trató”, comentó a El País el presidente de la ANV. El jerarca describió la iniciativa como “muy ambiciosa”, aseguró que se dieron “todas las facilidades” para que se pueda llevar adelante y afirmó que a los inversores se les dio el tiempo para “estudiar las propuestas”, cada vez que lo pidió.

Además, consideró que su realización es un “win-win” para el ámbito público y el privado, que incluye a la agencia, el Ministerio de Vivienda, la Intendencia de Canelones y OSE. Y añadió: “Pasó por muchos vaivenes este proyecto pero hoy podemos estar muy contentos de decir que vamos a firmar el memorándum”. Por último, Klaus Mill recordó que “construir vivienda genera derrame en la construcción y en todo lo asociado, como el comercio de cercanía y el impulso de la zona”.

Otras obras del arquitecto Carlos Ott

El célebre arquitecto Carlos Ott, tiene entre sus creaciones más notables la Ópera de la Bastilla en París, el hotel siete estrellas Burj Al Arab (La Vela) y el National Bank de Dubái.

Es uruguayo y luego de obtener su título de grado en Montevideo, Ott emigró a estudiar a los Estados Unidos y se radicó en Toronto, Canadá, donde en 1983 montó su propio estudio. Desde entonces diseñó proyectos icónicos en las principales ciudades de Europa, Oriente Medio, Asia y América.

En un breve recorrido por sus actuales desafíos internacionales están Waldorf Astoria Residences, un complejo hotelero siete estrellas y de viviendas de lujo que con sus 99 pisos será el más alto de Miami. También cuenta con proyectos en Denver y en el sureste de los Estados Unidos, y otros en Brasil, Colombia, Perú, México y Uruguay.

Galardonado con varios premios internacionales y obras emblemáticas que conceptualizó en destinos tan diversos como Abu Dhabi, París, Manila, Hangzhou y Miami, entre otros destinos, el arquitecto tiene fuertes lazos con la Argentina.

En el Dique 1 de Puerto Madero, dentro del complejo de usos mixtos Madero Harbour, avanza la construcción de Harbour Tower, un proyecto diseñado por el propio Ott cuya altura, geometría irregular, fachada completamente vidriada y exclusivas residencias promete distinguirse en el skyline porteño.

En la visita que hizo en 2023 al proyecto, el arquitecto tuvo un mano a mano con LA NACION y dijo que su proyecto en Puerto Mader “es una torre alta y con una piel diferente. Sabíamos que iba a ser un proyecto caro de construir porque la relación entre metros cuadrados y fachada es muy alta. Además, al ser un diseño con tantas esquinas lo hace más complicado. Hay mucha superficie de fachada exterior y complejas conexiones pero esto permite vistas de 90°, 180º y 360° así que el costo del edificio también supone una mejor calidad”.

Además, agregó que como “el lugar es único y una gran torre podía ser un pivote en la zona, tenía que pensar una arquitectura que sea exclusiva. Cada departamento es diferente, tiene su propia personalidad y los compradores pueden elegir qué vista, orientación o desarrollo de planta prefieren”.

Pero ese no es el único emprendimiento que lleva su sello, fuera de la ciudad de Buenos Aires, se desarrollan otros diseños con su firma: Unkanny, una torre ubicada en la ciudad de Mar del Plata, un barrio privado en Mar Chiquita, y Fisherton Park, en el noroeste de Rosario.

Hacia adelante, dijo que se encontraba negociando “algunos otros proyectos que aún son confidenciales”. Seguramente la recuperación de la construcción abandonada hace 20 años en Médanos de Solymar haya sido uno de esos proyectos en proceso de confirmación que en la entrevista de 2023 no quiso adelantar.