Inversiones: el nuevo proyecto del Parque de la Innovación que triplicará la renta que deja un alquiler tradicional
El predio ubicado en Núñez combinará proyectos residenciales con espacios verdes, oferta educativa y servicios de salud
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LA NACION
La mini ciudad proyectada en Núñez, que atrajo la atención de desarrolladores y arquitectos internacionales y que apunta a convertirse en un Sillicon Valley porteño, ya cuenta con varios proyectos delineados que comenzarán a construirse en terrenos que pertenecían al Tiro Federal, en la zona entre las avenidas del Libertador, Udaondo y Lugones.
En los últimos meses, se conocieron los nombres de algunos compradores de terrenos que se fueron subastando en el Parque de la Innovación, junto a detalles de algunos emprendimientos. Rodeado de algunos de los centros educativos más prestigiosos del país en sus cercanías -como la UBA, la Universidad Torcuato Di Tella y la ORT- el mercado residencial pensado para este espacio busca satisfacer una demanda selectiva y que abarca varias tipologías.
Se sabe que 14 de las 32 parcelas que conforman el parque ya fueron vendidas. El próximo 24 de agosto se subastarán públicamente a través del Banco Ciudad otras dos parcelas más, con un precio base de US$19.487.420,64 y otro de US$8.850.961,92.
LA NACION tuvo acceso a uno de los proyectos que se comenzará a construirse en la zona. Se trata de un edificio residencial que pertenece a Grupo Portland, la misma desarrolladora que construye el edificio L´avenue Libertador (avenidas Bullrich y Libertador), el primer y único proyecto de Zaha Hadid en el pais; y que propone un modelo de negocios que, según su desarrollador, ronda una rentabilidad estimada que se acerca a un 10% de retorno en dólares.
¿De qué se trata el proyecto?
El edificio llamado Palmera Nova estará ubicado en la extensión de la calle Campos Salles -es decir se abrirá un nuevo corredor a la altura de Libertador en donde funciona un emblemático local de comida rápida- que conectará finalmente con la avenida Udaondo. Tendrá 12 pisos, el máximo permitido por el Gobierno porteño dentro del predio.
La venta de las unidades de pozo comenzó en valores cercanos a los US$2450/m². A partir del lanzamiento oficial, para el que aún faltan 10 suscriptores, el precio ascenderá a US$3200/m².
“Con estos departamentos se hace un pool de ventas y un pool de rentas una vez que termina el proyecto. Vamos a contar con un “facility manager”, una persona encargada de facilitar la gestión del alquiler”, cuenta Gustavo Menayed, socio fundador de Grupo Portland.
Según explica el desarrollador, la apuesta es lograr un lugar joven con interiores pensados “para una nueva era”.
Las unidades de tres ambientes, de 70 m², además de ser hoy la tipología más demandada de la Ciudad de Buenos Aires, tiene otro plus en cuanto al diseño: son split, es decir tiene dos habitaciones, cada uno con su baño privado y un living compartido en el medio, lo que permite al propietario alquilar cada habitación por separado.
“Los departamentos están pensados para estudiantes nacionales y extranjeros que acudan a alguna de las universidades de la zona. Este tipo de infraestructura dirigida a los estudiantes como en otras ciudades del mundo, por ejemplo Barcelona”, dice Menayed.
El proyecto también contará con unidades de dos ambientes, en las que varían los metros y la distribución, y van desde los 41 m² hasta los 50 m². En tanto, en el piso 13 contará con un rooftop con amenities
El grupo adquirió el terreno que se ubica sobre la calle Campo Salles por licitación a un valor de US$10 millones, en una subasta en la que fueron los únicos oferentes, hace cuatro meses atrás. Con una inversión de US$20 millones, apuntan a construir 8900 metros cuadrados -incluye los locales comerciales- y la obra comenzaría entre fines de febrero y principios de marzo.
A la hora de justificar la rentabilidad, Menayed, en un portal como Airbnb se puede calcular un precio de US$1100 por mes por estudiante. “Si se tiene en cuenta cómo es el diseño de las unidades de tres ambientes, que tienen la zona privada de cada uno dividida por el área social -el living- estás hablando de un alquiler de US$2200 por mes. O sea por año, las unidades de US$224.000 de inversión dejarán una ganancia aproximada de US$26.400 (monto al que hay que restar los pagos de los servicios que representan un 10% de los gastos mensuales)”, detalla.
Las empresas que ya apostaron por el Parque
Portland fue una de las últimas desarrolladoras que desembarcó en el proyecto, antes lo habían hecho el Grupo Werthein junto al Fideicomiso Buenos Aires Landmark -entre otros- que desembolsaron US$151.5 millones por el predio ubicado en la esquina de Udaondo y Libertador. Este holding se quedó con la primera tierra subastada en 2018.
Le siguió Sancor Seguros en agosto del 2020, la cual pagó US$11.950.175 por un terreno rectangular de 1800 m² que destinará a espacios de coworking. El año pasado se subastaron otras cuatro parcelas adicionales, dos de ellas de 3197 m² que el Instituto Tecnológico de Buenos Aires (ITBA) usará para actividades de innovación y en donde echará raíces el predio de su sede principal. Por su parte, la Universidad Torcuato Di Tella adquirió una parcela en el octubre pasado de 1794 m² por un valor de US$10 millones y la parcela contigua fue también comercializada por US$8,29 millones aunque la identidad del comprador permanece oculta.
Además, entre julio y septiembre pasados, el Observatorio señaló que Angostura Inversiones SA adquirió 803 m² del Parque de la Innovación. La sociedad anónima oriunda de Villa La Angostura se quedó entonces con las Parcelas 1 y 2 de la manzana 146 G por poco más de US$6,7 millones. Las compras del 2021 concluyeron en diciembre con la operación realizada por Prevención ART SA. después de que esta desembolse US$7,55 millones por un terreno de 777 m².
Además de estas, la Ciudad concesionará una sucursal de la Universidad de Buenos Aires (UBA) y de la Universidad Tecnológica Nacional (UTN) por 100 y 50 años respectivamente.
Qué se puede construir allí
De los 360.000 m² habilitados para construir en el Parque de la innovación, se estableció que 120.000 m² deberán ser destinados para la innovación, divididos a la mitad entre espacio público y obra privada. Si bien se desconoce qué tipo de desarrollo realizarán allí las últimas empresas en comprar terrenos, sus intenciones se revelarán cuando presenten los permisos de obra. De acuerdo al código arquitectónico que rige en el lugar, el plano límite de los edificios no podrá exceder los 37 metros. Además, según el Observatorio del Derecho a la Ciudad, se pueden construir desde proyectos residenciales hasta otros relacionados con la educación, servicios y actividades productivas asociadas a dichos equipamientos, con actividades complementarias administrativas, comerciales, culturales y recreativas compatibles.
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