La nueva ola de desarrolladores: cómo y para quién siguen construyendo en un mercado parado

“Estar preparado para cuando llega la oportunidad”. Este es el gran desafío para los desarrolladores en la Argentina, en medio de un contexto con una macroeconomía que no colabora para el real estate, con inflación, altas tazas, incertidumbre cambiaria, la polémica ley de alquileres y el desabastecimiento de un mercado locativo con baja rentabilidad. Por eso, la gran pregunta que surge es: ¿Cómo siguen construyendo con un mercado parado?

Más allá de los desarrollos suburbanos, que fueron los productos que más crecieron tras la pandemia -por la búsqueda del espacio verde-, la incógnita está puesta en cómo se sostuvo en los últimos años la construcción de nuevos proyectos en la Ciudad después de un 2020 casi completamente frenado, que se sumó a los peores años del sector.

Los desarrolladores encuentran varios factores: uno de ellos relacionado directamente a esta idea de “prepararse para cuando la oportunidad aparezca”. “Me entusiasma ver lo que pasa en la industria. Veo desarrolladores tratando de agudizar el ingenio para agregar valor a los productos, para trabajar cuando venga la suerte. Veo muchos intentos de eso: desde gente que contrata un muralista para pintar el lateral de su edificio hasta desarrolladores que asumen en forma más acabada su responsabilidad urbanística y hasta se nuclean con otros para hacer una propuesta urbanística a la Ciudad y se trae a la mesa esta conjunción entre lo público y lo privado. Todos están intentando meter más cosas en los proyectos para volverlos mas valiosos”, dijo Gonzalo de la Serna , CEO de Consultatio durante una presentación en Expo Construir, el jueves pasado en el Hotel Hilton de Puerto Madero.

Si bien los desarrolladores coinciden en los altos niveles de actividad después de octubre de 2020, -a pesar de la disparada del dólar y la alta inflación, sumado a la cantidad histórica de propiedades en venta-, cuesta comprender el fenómeno de cómo y para quién se sigue construyendo.

“En los últimos años cambió el cliente: del inversor al consumidor final. Hoy los grandes inversores están enojados, no quieren invertir en el país por la gran cantidad de impuestos que se acumulan y, para el argentino medio, que tiene ingresos promedio de $117.000, no hay relación cuota-ingreso que funcione para nada”, señaló el director de Argencons, Carlos Spina. Así, el empresario consideró que “hay una franja media empresaria mas vinculada al consumidor local que genera liquidez, y que ven una oportunidad en nuestro productos para diversificar y hacerlo moneda más dura en el futuro”.

El panel en el que participaron ambos desarrolladores junto a Santiago Tarasido, CEO de CRIBA, estuvo moderado por Damián Tabakman, el CEO de la Cámara Empresarial de desarrolladores Urbanos (CEDU), quien marcó un hilo interesante dentro de la charla: la situación paradójica que se da en la actualidad, con un número de ventas que no acompaña el nivel en el que se sigue construyendo.

Más allá de la coyuntura de la macro, los empresarios destacaron el nivel de actividad de sus empresas y establecieron un factor a nivel internacional que ejerce un impacto positivo: el aumento de la inflación a nivel global, que hace que se perciba que los precios de venta están más cerca de un piso. “Todo esto es sensación. Si bien no tenemos la bola de cristal, pareciera ser que estamos más cerca de un piso y en ese recupero de valor, encima estamos muy cerca de un cambio de ciclo, el año que viene es año electoral y de algún modo tendría lógica una diversificación que es lo que pasa acá”, apuntó Spina.

¿Cuáles son las razones que encuentran los desarrolladores para pensar que se estaría llegando a un piso de precios? “Lo que observamos es que desde mayo de 2018 en adelante los precios han venido bajando dependiendo el producto y la ubicación. Hay lugares donde se registraron bajas de un 20%, otros de hasta 30 % y eso fue coincidente con la ley de alquileres de por medio, que aumentó mucho la oferta de venta y la demanda desapareció producto de la desconfianza y de pensar cuál era el valor real”, apuntó Spina en diálogo con LA NACION.

Además, el empresario señaló que también hay un piso para el costo de la construcción. “Con la inflación mediante en Estados Unidos, el aumento de costo de energía y de bienes en general desde la pospandemia -exacerbado por la invasión a Ucrania- la realidad es que las cosas van a costar más caras: el hierro, los comodities, los ladrillos. Entonces hay un piso también de costo donde se cree que todo el valor de reposición va a ser más alto y será una cuestión de tiempo para que la demanda lo vaya convalidando”, agregó.

Por eso para Spina “no hay lugar para que sigan bajando los valores”. “Si bien no tenemos la bola de cristal para saber qué es lo que va a pasar podemos reflexionar que se está tocando piso y eso coincide con la gente que en general se adelante a los cambios de ciclo y con un potencial aumento de la demanda, producto de la inflación en dólares y que no ya sirve quedarse con el billete: el que lo hizo perdió un 7% del poder adquisitivo el año pasado y va a perder un 10% este año”.

El empresario destacó que “le encontramos la vuelta” para seguir trabajando y también “le están encontrando la vuelta los clientes”, ya que a nivel empresa tienen en desarrollo 270.000 m² en simultáneo.

En la misma línea, para De la Serna más allá de los problemas de la economía, el aumento de la inflación en el mundo “es un detalle que tendrá un impacto en la Argentina”. “Si bien existen desbalances macroeconómicos y el nivel de incertidumbre es elevado, el hecho de que exista inflación en dólares en el exterior puede producir cierta demanda en el mercado gracias a la búsqueda de protección ante esa licuación. En general, en otros períodos hemos visto que los procesos inflacionarios aumentan la demanda de activos reales y eso puede ocurrir en Argentina con parte del stock de ahorros en dólares que se estima en más de US$400 mil millones”, dijo el empresario a LA NACION.

Esta situación, sumado a un costo de construcción que, si bien subió un 40% el año pasado, sigue siendo atractivo en dólares, ya que continúa a niveles muy inferiores que en 2016. Por eso coincidió con Spina en que “hoy estamos en una situación más parecida a un piso que a lo que ocurría en 2019” y aventuró que “el mercado está listo para atender esa necesidad de locar capital. Y esa necesidad está ocurriendo y es ahora”.

“El entorno es muy complicado pero empezamos a notar que en algunos sub segmentos nos empieza a ir muy bien. Los precios de las propiedades se han acomodado, bajando entre un 15% y un 20% y hoy son más atractivos que en el pasado, a la vez que el costo de construcción sigue siendo razonable en una perspectiva histórica. Estos elementos combinados nos permiten pensar en la posibilidad de estar cercanos al piso en las valuaciones y que el mercado, especialmente residencial, se pueda empezar a recuperar”, indicó de la Serna a este medio.

Mientras tanto, el CEO de Criba, contó que la constructora “viene aprovechando la suerte” “El contexto es muy complicado pero hicimos muchas cosas para prepararnos. Tuvimos un febrero con un nivel de actividad importante. El despacho de cemento registró un mes récord, el índice Construya también fue muy importante y el nivel de empleo, otro indicador, ya sea desde el lado del empleador como del operario, donde hemos recuperado el nivel pre pandemia repuntó, pero sigue lejos del más alto. Y, desde el punto de vista de los primeros, hay que incentivar a que las empresas tomen empleo y hoy todos los incentivos están al revés. Somos pocas empresas del sector que dan trabajo”, señaló Tarasido.

Además, entre los problemas que afronta la industria señaló las restricciones para la importación. “El costo de una obra es casi todo local entonces es ridículo que uno tenga problemas para el resto”, dijo al mismo tiempo que destacó la oportunidad que aún significa el costo de construcción en dólares. “Estamos construyendo alrededor de 500.000 m² en la Argentina y en Uruguay”, afirmó sobre el presente de CRIBA.

Diversificar los proyectos

La diversificación de los proyectos es uno de los temas que más se abordaron en los distintos paneles. El CEO de Consultatio habló del cambio de las preferencias de los consumidores en la pospandemia. “De la vedette que eran los monoambientes al verde”, ejemplificó.

“Por eso tenemos un porfolio diversificado. Nos enfocamos en el lugar donde está la demanda, en el último período mas volcada a los desarrollos suburbanos. Y observamos que se trató de una demanda genuina de consumidores finales por la cantidad de casas que hay en construcción”, añadió.

Además, marcó la necesidad de otorgar créditos o políticas que incentiven a los inversores para abastecer esta demanda del mercado residencial que “necesita un shock de usuarios finales y eso tiene que ver con el acceso a la vivienda”.

Spina habló sobre la reorientación de la oferta según el producto. El empresario indicó que el tradicional fideicomiso al costo lo dejaron “en pausa” en 2016, fue el momento en el que desarrollaron Distrito Quartier, en el Bajo porteño, un producto cuyo capital se repartió mitad inversor y mitad consumidor final. “En los últimos desarrollos tenemos productos más vinculados a consumidor final de forma lenta, y en la medida en que no haya crédito va a ser aún más lento. Por ejemplo, el último emprendimiento lanzado en el Bajo Belgrano, según el empresario es un producto más pensando para la pospandemia y vuelve a funcionar bajo la figura del fideicomiso al costo.

El tema también se debatió durante un panel que reunió a líderes del mercado de la construcción. “No es un mal momento para trabajar. Si construimos a un valor de US$1600/m² tiene sentido y lo vendemos a los precios que hoy se vende. El mensaje es no perder la oportunidad”, dijo Daniel Mintzer, co-director de GYD developers.

En este sentido, el empresario sostuvo que no todo es apuntar al mercado de lujo para obtener ganancia e hizo mención a un proyecto que construyen en Barracas, la última manzana disponible enfrente de la Casa Cuna, bautizado Moca 2. “Apuntamos al último eslabón posible que se puede pagar”, dijo Mintzer. Por eso, ofrecen departamentos de un ambiente por US$45.000. “Es una obra que nos da mucho orgullo. Venimos vendiendo departamentos cada 15 días. Escucho que lo único que funciona es el lujo, pero entiendo que no es lo único y no debería serlo”, afirmó.

En la misma línea, Gustavo Menayed, CEO de Grupo Portland, dijo que apuntan a proyectos “para todas las clases sociales”, como un emprendimiento en Escobar en el que se encuentran colaborando lo público y lo privado, que se trata de una amplitud de la localidad de Belén de Escobar, “donde vendemos entre US$1200 y US$1300/m²″.