Dónde quedan y cómo son los nuevos distritos urbanos con viviendas, comercios y oficinas

Etimológicamente, distrito procede del latín districtus que, a su vez, tiene su origen en el vocablo distringĕre: separar. El concepto se utiliza para nombrar a las delimitaciones que permiten subdividir una región territorial para organizar la administración, la función pública y los derechos del tipo político y civil.

En la jerga del mercado inmobiliario, aunque no de manera estricta, el término contiene al concepto original al tiempo que lo resignifica. Desde Distrito Quartier, Carlos Spina, director de Argencons, desarrolladora del proyecto, define: “Cuando decimos distrito, nos referimos a un proyecto de usos mixtos con envergadura suficiente para vivir y trabajar en un mismo lugar”.

En este caso, el directivo habla de 3500 m² cuadrados de retail (más las extensiones hacia las veredas), de 35.000 m² de oficinas y de cerca de 40.000 m² de residencial, que harán que la gente pueda vivir y trabajar ahí, en el orden de 5000 a 7000 personas, según precisa.

Para ubicarlo en el mapa, la zona conformada por el ángulo entre Catalinas Norte y el puerto y la terminal de cruceros es el Distrito Quartier, que a la luz del Paseo del Bajo termina siendo un lugar para vivir y trabajar plenamente conectado con la ciudad, a tres cuadras de Plaza Canadá y la Plaza de la Torre de los Ingleses y entre comillas “el país que no miramos”. La territorialidad a la que alude el concepto original.

En la empresa dicen tener vendido el 65% del proyecto, de manera bastante equilibrada entre oficinas, estudios y lofts. En Argencons conservan el basamento comercial para una explotación conjunta, por lo que para comercializarlo están esperando una mayor densidad de población. Según indican, será un polo gastronómico y comercial que va a satisfacer las necesidades de esta iniciativa en particular y de la zona en general, alineado con el concepto de lo distrital.

“Pensemos que ahí tenemos tribunales ordinarios de la Ciudad, tribunales de Comodoro Py, el puerto, las oficinas de la terminal de cruceros, los edificios de la Armada, Fuerza Área, Gendarmería, Prefectura y el Ministerio de Educación de la Ciudad, todo eso sin una propuesta gastronómica afín. Creemos que tendremos una densidad en cuatro a cinco cuadras a la redonda que excederá las 15.000 personas de lunes a viernes, y si logramos posicionarlo como un lugar de destino, como pensamos que cuenta con los atributos para serlo, tendremos los fines de semana ese polo comercial y gastronómico funcionando”, detalla y proyecta Spina, en relación a cómo repercute la iniciativa en sus alrededores.

El proyecto tiene bastantes retiros con lo cual posee veredas muy amplias, el doble o el triple de las de Buenos Aires en general, según informan en Argencons. Además, cuenta con dos plazas, una tradicional y otra seca. “En todo eso nos imaginamos mucha vibra a nivel cero, mucha vida comercial y gastronómica, por eso hablamos de las expansiones”, puntualizan. De acuerdo con los planes de la empresa, en marzo están entregando las unidades residenciales, mientras que en el edificio Plaza ya están confirmadas dos fintech que van a mudarse cuando terminen las oficinas, en marzo pero de 2023.

El caso Colegiales

Alberto Fernández Prieto, titular de Fernández Prieto y Asociados, desarrolla junto a GyD Developers Distrito Colegiales y responde por qué en este caso el proyecto se ajusta a la definición de distrito. “Su envergadura lo convierte en un nuevo polo, que tiene como fin revitalizar al barrio a través de la integración de espacios, tanto residenciales como culturales, gastronómicos y de recreación en los espacios verdes”, afirma.

En concreto, Distrito Colegiales es un condominio con dos edificios de nueve pisos cada uno, con 212 unidades de uno, dos y tres ambientes, full amenities, rodeado de verde, y un entorno comercial en el que se proyectan locales gastronómicos, comerciales y culturales. Exactamente, está ubicado en Moldes 820, entre Aguilar y Palpa, a metros de la estación Colegiales, cercano a trenes, subtes y líneas de colectivo, y a pocas cuadras de las avenidas Cabildo y Federico Lacroze, que conllevan accesibilidad.

“Creemos que Colegiales es un barrio ideal para el proyecto, donde podemos marcar una diferencia en cuanto a la revalorización de los espacios”, sostiene Fernández Prieto. “Es uno de los barrios más buscados por los inversores inmobiliarios, por el gran potencial que tienen y la rentabilidad que augura el estar en constante crecimiento”, añade.

“También pensamos que la iniciativa revitalizará al barrio, con un diseño moderno y con todas las comodidades para vivir bien”, agrega el desarrollador, enumerando amenities: SUM, piscina, solarium, rooftop, espacio de coworking, seguridad 24 horas. “Todo eso va a potenciar las ventajas que tiene el barrio, siendo un lugar ideal para compartir, hacer compras, salidas gastronómicas y culturales tanto para los residentes como para los vecinos”.

La inversión del proyecto es de U$S15 millones, el cual se gestó a través de un concurso Nacional de ideas para el Playón Ferroviario Colegiales, organizado por la Sociedad Central de Arquitectos (2017). Luego, a través de una subasta de ABBE (2018), Sancor Seguros adquiere cuatro terrenos, en uno de los cuales se está realizando el proyecto Distrito Colegiales, que ya está en marcha, con la obra iniciada.

Además del citado, el playón de Colegiales también involucra otro proyecto, del Grupo Uno en Uno, participante en la subasta de la ABBE. Concretamente, se trata de Depart, una iniciativa de unidades grandes, de tres, cuatro y cinco ambientes, que consolida la idea de un área diferenciada, en una zona que, según Diego Rybca, socio de la firma desarrolladora, se le gana a la ciudad.

“Hablamos de un espacio abandonado; un espacio que hoy no está”, explica Rybca, señalando que se trata de un caso análogo al de Donado-Holmberg, donde también participó la empresa, en tanto y en cuanto se produce una transformación urbana. “La ciudad gana una zona, mejora la calidad de vida donde antes había inseguridad”, especifica, comparando nuevamente con el corredor.

De acuerdo con el empresario, todos los proyectos de la desarrolladora y Depart en particular apuestan a la sustentabilidad y a la conexión con el verde –la iniciativa cuenta con 300 metros cuadrados de bosque-, potenciando a la zona y, a la vez, potenciándose con el área. “Nuestro proyecto consta de unidades de viviendas que hoy no abundan, como las casas en altura, por ejemplo, dotadas de árboles, para un barrio como Colegiales que apuesta a la familia”.

Lo público y lo privado, en Escobar

En provincia también hay ejemplos. Mariano Gubitossi, gerente comercial de Grupo Portland, aporta su definición de distrito: “Refiere a un sector de una ciudad con características determinadas que lo identifican y diferencian del resto de la trama urbana a la que pertenece”. En este sentido, dice, el Distrito Boero cumple con el enunciado, ya que genera un nuevo sector urbano dentro de la trama consolidada de la ciudad de Belén de Escobar, generando un polo de atracción desde lo comercial (locales y supermercado); desde lo residencial, desde lo cívico (polo judicial, oficinas municipales) y desde lo educativo (colegio secundario de la UBA), acompañado de importante infraestructura urbana (calles, bulevares, plazas).

“Para Escobar significa un polo urbano que resuelve, por un lado, un tema de practicidad respecto a los trámites judiciales y municipales, y por el otro, viviendas de gran calidad a precios accesibles que acompañan y acrecientan la oferta residencial actual”, detalla el gerente comercial. “Y además, incluye al primer colegio universitario de la UBA fuera de la CABA que acerca la educación de alto nivel al distrito junto con comercios de proximidad, todo lo cual ayudará a descomprimir el centro urbano de Escobar”, completa.

La combinación entre lo residencial, lo comercial y lo público acercan a la iniciativa de Escobar a la definición original de distrito que encabeza estas líneas. En este sentido, el ejecutivo del grupo Portland explica que el municipio donde se emplaza la iniciativa es “proactivo” y que “acompaña el desarrollo privado y en este caso fomentando esta nueva centralidad donde se combinan lo público y lo privado, generando un gran equilibrio y potenciando el crecimiento de la ciudad de una manera planificada y orgánica”.

Según informan en la empresa edificio Uno, el lugar dispondrá de planta baja comercial y el hall de acceso a la Suprema Corte de Justicia bonaerense y el Ministerio Público Fiscal en donde funcionarán un juzgado civil y comercial, otro de familia, un tribunal laboral, una oficina de mandamientos y notificaciones, juzgados de garantías en los penal y alcaldía, fiscalía, defensorías civiles y penales, archivos.

“La planificación y proyecto de este edificio fue un desafío interesante. Al tratarse de un edificio público con un uso muy particularizado, en el marco de un desarrollo con una fuerte impronta residencial, fue necesario contemplar este factor tanto en el diseño integral del edificio, especialmente en sus fachadas, y en la implantación.

El master plan contempla la creación de un importante bulevar central que articula la circulación a los edificios de uso público como el polo judicial, el colegio universitario Ramón Cereijo y el área comercial. “Con estos conceptos, se logra un equilibrio entre los sectores residenciales y los públicos, y se incorpora el nuevo sector a la trama urbana de Belén de Escobar”, finalizan en Grupo Portland.

De acuerdo con sus hacedores, la inversión en Distrito Boero será de aproximadamente U$S60 millones.