Cuáles son todas las obligaciones impositivas que tiene una propiedad si se compra, se vende o alquila

Las operaciones inmobiliarias tienen implicancias impositivas que si bien no generan novedades de manera periódica, siempre es conveniente repasarlas y tenerlas en el radar, ya que cada vez son más las cuestiones a contemplar por parte de los contribuyentes.

Proponemos en estas líneas dar una breve guía y ayuda memoria para no perder de vista los aspectos básicos de la tributación en los inmuebles, centrándonos en los impuestos que afectan a una persona humana residente en Argentina respecto a la tenencia, la venta y el alquiler de inmuebles.

Tenencia de inmuebles

En este punto, nos focalizaremos en el impuesto sobre bienes personales. Es importante recordar que no siempre un inmueble tributa por su valor de mercado. En este sentido es importante contemplar los siguientes tips:

• Inmuebles urbanos del país: Su base imponible surge de la comparación entre el valor de compra menos depreciaciones versus la valuación fiscal que surge de la boleta de ABL o impuesto inmobiliario. De estos dos valores, se toma el mayor.
• Inmuebles urbanos del exterior: Tributan a su valor de plaza al 31/12 de cada año y a una tabla sensiblemente superior a la de los bienes del país.
• Inmuebles rurales (sin importar su ubicación). Están exentos del impuesto.

Venta de inmuebles

Respecto a la venta de inmuebles hay dos posibles impuestos que pueden afectarnos: el impuesto a la transferencia de inmuebles (ITI) o el impuesto a las ganancias. La aplicación de estos tributos es excluyente. ¿Cuándo aplica uno u otro?

• Inmuebles del país adquiridos antes del 1/1/2018: Siempre que no estén afectados a una explotación comercial ni surjan de loteos con fines de urbanización o de la edificación bajo el régimen de propiedad horizontal, estos inmuebles están gravados en ITI. Tener en consideración que si es única vivienda cuyo producido se utilizará para la compra de una nueva vivienda, uno puede solicitar el certificado de no retención.
• Inmuebles del país adquiridos a partir del 1/1/2018: Se agrega que aquellos inmuebles que no tengan los destinos anteriormente mencionados, su resultado de venta estará alcanzado en el impuesto a las ganancias al 15%.
• Inmuebles del exterior adquiridos antes del 1/1/2018: Renta no alcanzada en impuestos siempre que no estén afectados a una explotación comercial.
• Inmuebles del exterior adquiridos a partir del 1/1/2018: Resultado de venta alcanzado en impuesto a las ganancias como renta de fuente extranjera al 15%.

Alquiler de inmuebles

Lo primero que hay que contemplar es que a raíz de la ley de alquileres (Ley 27.551) y la reglamentación de AFIP a través de la RG 4933/2021, existe un régimen informativo de contratos de alquiler que se hayan celebrado a partir del 1/7/2020. Algunas cuestiones impositivas a contemplar para quienes alquilan inmuebles:

• Monotributo ¿si o no?: Es posible que un locador de inmueble se inscriba y tribute a través de monotributo. Obviamente que si supera los parámetros para adherirse a este régimen se deberá inscribir en el régimen general en el impuesto a las ganancias. Recordemos que el monotributo no incluye tributos provinciales como impuesto sobre los ingresos brutos, salvo en el caso de provincias que ya hayan adherido al monotributo unificado. Algunas provincias también tienen su propio régimen simplificado aplicable a impuesto sobre los ingresos brutos.

Impuesto sobre los ingresos brutos

En CABA y Provincia de Buenos Aires hay exenciones en este impuesto pero con limitaciones en cuanto a monto y cantidad de inmuebles. En CABA para 2022, la exención aplica siempre que sean hasta dos unidades de vivienda y siempre que no se supere $43.000 de alquiler por cada inmueble. En PBA para 2022, el límite es hasta un inmueble destinado a vivienda y siempre que el alquiler no supere los $47.276 mensuales o $567.310 anuales. Tener en cuenta que estos valores suelen actualizarse todos los años.

* El autor es socio de Asesoramiento Tributario en SMS Buenos Aires