Cuánto influyen los impuestos en la operación de compra venta

Todo tipo de operación comercial que se realice en nuestro país tiene sus desafíos. La compra venta de una vivienda también posee los suyos. Desde el plano notarial hay varios aspectos que se tienen que tener presente y tanto sellos como impuestos originan un fuerte impacto tanto a la hora de la cotización como del dinero con el que debe disponer quien se apresta a ser propietario para no fallar en el intento.

Desde esta óptica hay varios aspectos que son elementales cuando la persona compra la vivienda. Sobre este tema, Juan Manuel Sanclemente, prosecretario del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, dijo: “Creo que uno de los aspectos más importantes que debe tener en cuenta una persona es el asesoramiento notarial. Es fundamental que el profesional esté presente desde el inicio de la operación, a fin de poder avanzar tranquilo en las distintas etapas de una compra venta. Las variables son muchas y cada caso requiere un asesoramiento particular. El estudio de títulos del inmueble por adquirir es otro aspecto que da tranquilidad al comprador, con el fin de evitar problemas futuros”.

Coincide Andrea Rey, titular de la escribanía Rey: “La persona que está por comprar una vivienda debe recurrir a su escribanía de confianza previo a la firma de la reserva. Las posibles consecuencias de no hacerlo pueden acarrear problemas en los títulos o en la capacidad de la persona que vende o en su habilidad para disponer en la carga de gastos escriturarios que no les corresponden y en la falta de documentación necesaria para escriturar que haría demorar su escritura”.

“Aconsejo hacer una reserva ad-referéndum del estudio de títulos, y si es con crédito bancario hipotecario, agregar también esta cláusula, y que quede aclarado que una vez finalizado dicho estudio de los antecedentes y la aprobación del crédito, se transforma en seña y a cuenta de precio”, amplió.

La incidencia de los costos de la compra dependen del destino de la propiedad. Si es para vivienda familiar propia y es el único inmueble del comprador en la Capital queda exento del Impuesto de Sellos hasta 975.000 pesos. Si supera dicho valor deberá pagar sobre el excedente el 3.6% que los usos y costumbres notariales determinan que lo pagan mitad y mitad entre comprador y vendedor. “Hay que entender que las escrituras de compraventa están gravadas con el Impuesto de Sellos y que la exención es un beneficio que otorga el comprador a la operatoria, por el destino que le da al inmueble. No es al revés. En la provincia de Buenos Aires, la exención depende del destino de vivienda única, propia, familiar y de ocupación permanente y se necesita conocer la valuación fiscal que certifica Catastro, dependiente de ARBA. Los terrenos también están alcanzados por la exención si su destino va a ser la construcción de la vivienda familiar. Las operaciones están gravadas con el 3.6%, y según la escala, pueden estar exentas totalmente o pagar el 2%”, dijo.

Luego el componente de la factura de compra se distribuye entre rubros sujetos al precio de escritura como los honorarios (según Arancel Notarial es el 2% y está desregulado, se puede convenir entre cliente y escribano), los aportes a la Caja Notarial 0,2%, la Tasa Registro 0,2% (hay algunos bancos oficiales que tienen subsidiada la mitad) y luego gastos fijos post-escriturarios. “No se puede hablar de un porcentaje fijo porque es una regla de tres simple inversa: a mayor valor de precio de escritura, más bajo el porcentaje y viceversa. A menor valor mayor porcentaje”, dijo Rey.

En relación con los gastos que demanda la operación para el comprador, el profesional Bernardo Mihura de Estrada, ex vicepresidente del Colegio de Escribanos porteño, precisó, que, “hoy lo más importante es el costo fiscal de la transacción. Confirmar que la operación se pacta con gastos según usos y costumbres; y si así no fuera averiguar antes bien cuales son o serían los gastos totales para analizar la conveniencia de esta decisión. Si uno está adquiriendo su primera vivienda y única propiedad destinada a vivienda, saber que va a tener una reducción de Impuesto de Sellos, pero en ese caso estar seguro, que: no registra a su nombre ninguna propiedad (recibida por herencia, propiedad comercial, etc.), y asegurarse que uno primero va a vender para luego comprar, ya que si así no fuera se paga el sellado completo aún cuando vaya a adquirir su próxima vivienda única.

Mientras que para el vendedor, Mihura de Estrada, dijo que “debe conocer de antemano los gastos de la transacción. Saber que a veces los gastos propios varían según la situación impositiva propia (situación en Bienes Personales, vivienda única, re inversión, etc.) y otras según el estado personal del adquirente”.

Finalmente, Mario Gómez, titular de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, indicó que “la carga impositiva de las operaciones inmobiliarias es importante. Para que los desarrolladores inviertan hacen falta rediseñar políticas impositivas y no ejercer sobre el sector una asfixiante presión tributaria. Impuestos altos penalizan el ahorro, generan desconfianza en la capacidad de estimular la recuperación; golpean a las familias e impiden la formación de otras; crean incertidumbre y precariedad laboral. Y no permiten un verdadero avance económico sostenible.

Consejo para el vendedor: Mario Gómez, sugiere que el vendedor está alcanzado en una transacción inmobiliaria por el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI)

–si el que vende es persona física no habitualista– y por el Impuesto de Sellos. El primero tiene una alícuota uniforme del 1,5% y se calcula sobre el valor de transferencia de dicho inmueble. Corresponde al escribano retener el 100% del impuesto.

Por unidades nuevas: Mihura de Estrada, indicó que para quien compre viviendas a estrenar que no tenga miedo en pedir la documentación del proyecto. “También, averiguar en forma previa los gastos totales de la transacción. En estos proyectos es común que haya muchos costos ocultos y gastos más altos que los habituales”.

Revisión: hay excepciones en cada caso. “Creo que nos debemos un análisis integral y profundo

de la carga impositiva en la Argentina con el objetivo de hacer una reforma cada vez más progresiva”, dijo Sanclemente.

Por José Luis Cieri

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