El comportamiento del mercado logístico en los países de la región y el aumento de los precios de alquiler como factor común

El sector logístico no para de crecer. Esta sentencia encuentra su asidero no sólo en la Argentina, sino también en toda la región. “Durante el primer semestre de 2022 se observa una fuerte demanda de centros logísticos en toda Sudamérica, lo cual se percibe en el indicador de absorción neta, que acerca paulatinamente la vacancia a cero, elevando los precios pedidos a niveles históricos”, señala Carolina Wundes, coordinadora de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield.

A nivel regional se observa un crecimiento promedio del 6,4 % en el inventario de centros logísticos durante este semestre. “Bogotá, Santiago y Río de Janeiro fueron las ciudades con mayor ratio de superficie de centros logísticos por habitante, con alrededor de 243 m² por cada mil habitantes. Les siguen São Paulo con 233, Buenos Aires con 170 y Lima con 133″, cuenta la especialista.

Según el primer informe regional del mercado de inmuebles logísticos que realizó el área de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, en todas las ciudades relevadas se aprecia el interés de los desarrolladores por realizar proyectos a medida, también llamados Built to suit (BTS). Este sistema, sin dudas, minimiza los riesgos en términos de factibilidad de tramitación, costo de impuestos territoriales y futuros costos de construcción. “Esta modalidad de desarrollo toma relevancia, considerando la incertidumbre que presenta el panorama político de la mayoría de los países analizados”, explica Wundes.

En Buenos Aires -según los datos que revela el trabajo- se percibe una producción acotada (61.000 m²) en función a los 160.134 m² demandados en los primeros seis meses del año. “Esto, sin dudas, implicará una baja aún mayor de la vacancia y, a la vez, un incremento del precio pedido”, dice la broker.

En Bogotá, en tanto, el mercado logístico refleja una tendencia de ocupación continua, presionando el indicador de vacancia a la baja y contrayéndose un 5,7 % en un año. Por su parte, en Lima, la tasa de vacancia se incrementó en tan solo 1 punto porcentual respecto del último semestre de 2021 y los espacios de almacenaje Clase A se construyen en la mayoría de los casos a demanda. Santiago de Chile se muestra como una de las ciudades más equilibradas, allí la vacancia continúa en cero, al tiempo que ingresan al mercado unos 145.953 m², los cuales están concentrados en tres nuevos proyectos que ya cuentan con inquilinos. En Brasil, tanto en Río como en San Pablo ingresaron 1.206.000 m², un 30,64% por encima del semestre anterior. De los activos entregados, 53% ya estaban pre alquilados.

La tasa de retorno, en alza

El incremento en el precio de alquiler -producto de la alta demanda y baja oferta de espacio- ha acentuado el interés de los inversores en adquirir este tipo de activo. Pero esto, aún, no se refleja en un aumento de los precios de venta debido a varios factores como por ejemplo: el incremento de las tasas de financiamiento -que empujan también hacia arriba los retornos exigidos por el mercado- y la incertidumbre sobre la estabilidad de los flujos de renta en el mediano plazo.

A su vez, el aumento de la inflación, que incrementa los precios de la materia prima y de la mano de obra, empuja al alza a los valores locativos en un intento por mantener rentabilidades acordes al riesgo. “El caso excepcional es Argentina, donde el mercado se caracteriza por ser bimonetario: las transacciones se realizan en dólares y los alquileres se pagan en pesos argentinos. Esta situación deja expuesta la rentabilidad en procesos de devaluación. Debido a la situación económica del país, la brecha concluyó en una compresión en el cap rate. La tasa se aproxima al 5,6%, pero de no existir el tipo de cambio desdoblado, la tasa de retorno periódica rondaría el 7%“, cuenta la analista.

Precios

En tanto, todos los valores pedidos de alquiler de centros logísticos en la región variaron al alza al menos un 4%. Destacan Bogotá y Chile, que incrementaron su precio pedido un 15% y 30% respectivamente, contando ambas ciudades con una vacancia bajo el 4%. La alta demanda y la baja vacancia han impulsado el ajuste de los precios pedidos con los precios de cierre, llegando a una diferencia de 5% en Santiago de Chile, Buenos Aires y Bogotá. El mayor precio pedido de la región se registra en Lima (US$5,9%) y el más bajo en São Paulo (US$3,8).

El futuro

En la actualidad, en la región se observa una fuerte demanda de superficies logísticas, pero la producción de metros cuadrados parece no acompañar, de manera pareja, en todos los mercados. Por ejemplo, en San Pablo, Río de Janeiro y Lima la producción de nueva oferta ha sido mayor que la demanda, mientras en Bogotá, Buenos Aires y Santiago esa relación es inversamente proporcional.