El detrás de escena del concurso de acreedores más grande de la historia del mercado inmobiliario

Desde ayer, los acreedores de Ribera Desarrollos, la sociedad constructora del complejo Al Río y que es propiedad de Carlos de Narváez, empezaron a tener alguna certeza más respecto de cómo cobrarán su crédito. En medio de un enorme proceso, con centenares de incidentes y partes, la Cámara Comercial confirmó la homologación del concurso preventivo de unos US$120 millones. (el más grande de la historia del real estate) que involucró a constructores, inversionistas y dueños del complejo que se levanta a pocos metros de General Paz y avenida del Libertador, en Vicente López.

La propuesta de pago, en la que se logró el 90% de acuerdo de los acreedores (entre los que figuran HSBC, Carrefour, Banco Hipotecario, Mercantil Andina y el empresario Marcelo Mindlin, exdueño de Edenor), había sido homologada en marzo del año pasado. Pero, justamente el tenedor de los créditos por la porción restante, Juan José Levy, un empresario que estuvo ligado a los negocios bilaterales con Venezuela, apeló aquella resolución de primera instancia.

Levy cuestionó una compensación que Al Río le reconoció a Inc SA, la empresa dueña de Carrefour, uno de los principales jugadores en el concurso ya que allí tiene uno de los supermercados más grandes de la cadena.

Entre las dos partes firmaron un acuerdo privado, en el que saldaban varias cuestiones pendientes respecto de espacios, cocheras y futuras construcciones en el complejo, mediante el que la firma de De Narváez se comprometió a pagarle US$13,12 millones a la filial local de la cadena francesa. Ayer, la Sala E rechazó ese cuestionamiento y dejó firme el acuerdo con los acreedores.

“El proceso judicial terminó exitosamente en su primera etapa, dando comienzo a una nueva fase que será también muy compleja”, reconoció uno de los abogados que asesoraron a Ribera Desarrollos en el concurso. El equipo legal que llevó adelante el proceso fue conformado por los letrados de los estudios Bruchou, Sebastián Paz, Javier Medin y Francisco Cárrega.

La propuesta

El acuerdo tuvo varias propuestas hasta que se llegó a la definitiva. En la primera, la empresa de De Narváez ofreció dos opciones para el pago de la deuda, a elección de los acreedores. La primera modalidad consistió en el pago del 50% del crédito verificado o declarado admisible más un interés que variaba según si el crédito era en dólares o en pesos. A su vez el crédito en dólares sería abonado, en igual proporción, en pesos según el tipo de cambio oficial que publica el Banco de la Nación Argentina a tipo vendedor. Esto se pagaría en dos cuotas anuales, con vencimiento de la primera al año de homologarse el acuerdo.

La segunda posibilidad ofrecía el pago del 70% del crédito, pero con una espera mayor ya que se pagaría en seis cuotas anuales. Finalmente, llegó la definitiva, en la que se comprometió a abonar el 100% de lo adeudado a pagarse con unidades funcionales –cocheras, departamentos, terrazas, espacio de construcción o unidades comerciales– que se aporten a un fideicomiso, o en su caso, dinero que surja de vender alguna de ellas. Esa oferta contempló la construcción de la Torre Norte, un edificio proyectado dentro del complejo pero que jamás se realizó. Al Río, entonces, invitó a los acreedores a participar en la construcción del nuevo proyecto de la Torre Norte, para que, una vez construido, se aporte al fideicomiso que sirve como garantía del pago.

Según el nuevo proyecto, la Torre Norte tendrá una dimensión, en cuanto a metros cuadrados comercializables, que casi duplicaría al proyecto original. Para llevar a cabo esta obra, Al Río necesitaba disponer de los 60.000 metros cuadrados cuya escisión reclamó Inc. Justamente esto fue lo que llevó a que ambas partes negocien aquellos US$ 13,12 millones como indemnización a la compañía dueña de Carrefour.

Ayer, la Cámara Comercial confirmó esta propuesta que ya había sido aceptada por el 90% de los acreedores. Claro que nada está terminado. El concurso se mantendrá como tal mientras Ribera Desarrollos, la firma de De Narváez, cumpla lo con los compromisos. En su caso, el camino será la quiebra y la liquidación de los bienes.

Cómo llegó al concurso

Ubicado en una de las mejores zonas de Buenos Aires, De Narváez comenzó a planear en 2006 el complejo Al Río, en el que proyectaba invertir US$300 millones. El plan original lanzado en 2010 contemplaba un centro comercial, dos torres de oficinas (en el lado norte y sur del predio), un paseo con locales –más grande que el actual-, un auditorio cultural, un hotel de lujo, un shopping center de 300 locales y un estadio con capacidad para 20.000 personas. Pero finalmente decidió avanzar con un proyecto mixto con viviendas, oficinas y luego, con el centro comercial que no se concretó. “Para construirlo cerramos una obligación negociable de US$250 millones con el HSBC. En octubre de 2017 nos confirmaron el crédito, en diciembre nos adelantaron US$30 millones y en abril de 2018, con la devaluación del peso, nos informan que no nos darían el crédito y que debíamos devolver los US$30 millones, un compromiso que no pudimos afrontar”, recordó en diálogo con LA NACION De Narváez, quien asegura que hasta ese momento llevaba invertidos en el emprendimiento más de US$150 millones en 175.000 metros cuadrados.

El emprendimiento sólo pudo terminarse en parte: la torre sur de oficinas, las residencias y los locales gastronómicos, al lado de Carrefour. La torre Norte -donde había invertido Edenor- nunca llegó a construirse.

El proyecto entró en parálisis y Ribera se presentó en concurso en febrero de 2019, ante el Juzgado en lo Comercial 12 de Capital Federal, al no poder cumplir con una deuda que ascendía a unos US$120 millones. En ese marco, el HSBC le solicitó la quiebra al empresario ante el Juzgado Comercial 10, Secretaría 9.

La presentación en concurso causó malestar en parte de los acreedores, que sospechaban de un supuesto fraude que habría cometido la desarrolladora al frenar las obras del proyecto. “Se endeudó más de lo que podía pagar. Tiene garantías hipotecarias con vencimientos incumplidos, algo previsible en un contexto país como el actual con altas tasas de interés”, afirmaban entonces los acreedores.

El mencionado HSBC, los bancos Patagonia e Hipotecario, el Grupo Cohen y Mindlin, en ese momento dueño de Edenor -que había pagado US$46 millones para la construcción del edificio de oficinas– eran los principales acreedores, junto con Carrefour. También habían comprado metros en la torre norte de oficinas el Banco Comafi, el grupo Pescarmona y algunos jugadores de futbol.

De Narváez vendía el metro cuadrado a US$2500, un precio muy atractivo para la ubicación en la que solo la incidencia, en aquel momento, rondaba los US$1500/m2. Igual, para resguardarse, todas las empresas habían contratado seguros de caución -que permiten la devolución del dinero en el caso de que la obra no se ejecute- pero sólo habrían podido recuperar parte del dinero.

Para hacer frente a la deuda, el empresario intentó emitir en su momento una Obligación Negociable (ON) para cubrir la deuda, pero un banco de primera línea frenó la operación por la situación económica. También buscó reflotar el emprendimiento en negociaciones con fondos del exterior y asociándose al grupo local Pegasus, dueño del TOM, el shopping de Tortuguitas.

La desarrolladora Portland, del empresario Gustavo Menayed, le ofreció US$40 millones para comprarle el proyecto, pero las negociaciones tampoco avanzaron: pese a que se había firmado una carta de intención por el 60 por ciento de los activos, De Narváez consideró que la operación no tenía las garantías necesarias.

El objetivo era inyectar alrededor de US$40 millones de manera inmediata al proyecto y luego seguir avanzando con nuevos desarrollos en el predio como un mini estadio deportivo cubierto, un hotel cinco estrellas y nuevas torres de departamentos de lujo.

Como parte del acuerdo en el concurso de acreedores, De Narváez explicó que para “cumplir” con la inversión que no realizó en la torre de oficinas Norte ubicada en Laprida y Libertador –en la que invirtió Mindlin- le dará 35.500 metros cuadrados adicionales de construcción. “Los consorcistas podrán construir 60.500 metros cuadrados en lugar de 25.000″, detalla. Ante la pregunta de cómo los obtuvo, aseguró que los resignará en otras áreas del proyecto.

A la hora de responder cómo afrontará los pagos comprometidos en la homologación y en las hipotecas, el empresario respondió que lo hará con la venta del edificio de Kansas, en el cual aseguró tener dos interesados. “Con ese dinero saldaremos el 80 por ciento de la hipoteca de $3600 millones que tenemos con el HSBC, y el restante 20 por ciento con la venta de un proyecto residencial de 18.000 metros cuadrados que construiremos arriba del Sodimac”, explicó. Planea lanzarlo en el tercer trimestre de este año a un valor de venta en pozo que oscilará entre los US$2500 y los US$3000 por metro cuadrado, detalló. Mientras que para saldar la deuda con el Hipotecario planea vender los 600 metros cuadrados que Ribera tiene en las torres residenciales, además de 15 cocheras y los US$1.800.000 en saldos de hipotecas que deben los compradores.

Además, De Narváez espera cerrar las diferencias que tiene con Carrefour, una negociación que viene trabada, para poder destinar el área de la tierra que ocupa hoy el hipermercado a un proyecto inmobiliario que podría tener 240.000 metros cuadrados de construcción. Asegura que ya tiene el anteproyecto diseñado por el famoso arquitecto británico Norman Foster, pero antes deberá resolver su conflicto con la cadena francesa y saldar las deudas pendientes.