Catalinas: la zona que resiste a la crisis de las oficinas y crece

La situación de aislamiento dejó a este sector inmobiliario corporativo de la ciudad de Buenos Aires y del Norte del Gran Buenos Aires con una gran vacancia, poca demanda y precios a la baja, pero Catalinas, junto al área Norte de la ciudad (a partir de la incorporación del nuevo edificio de Av. Libertador al 7200), y el Distrito Tecnológico, escapan a la crisis y concentran la demanda.

Sin dudas, una de los proyectos estrella del mercado corporativo, es el nuevo edificio de oficinas en el que IRSA desembolsó US$110 millones. Ubicado en Della Paolera al 200, el emprendimiento atrajo a empresas de primer nivel . “En este submercado, la demanda es un tema de location y en este caso se trata de un edificio clase A, un producto muy a la vanguardia. Por ejemplo, una empresa que antes compraba 6000 metros ahora opta por 3000 metros flexibles y eficientes. En la decisión no solo busca ahorrar costos, sino también acceder a un edificio al que antes no podía acceder”, explica Gonzalo Meira, de JLL. En efecto, IRSA, mudó sus oficinas centrales allí y de las 30 plantas disponibles, un 85% ya están vendidas o alquiladas. El proyecto tiene 35.850 m² de área rentable sobre una superficie total de 55.000 m², una vista al río de 70 metros lineales de frente, y la última tecnología en materia de ventilación, transporte vertical, seguridad y ahorro energético. “Cuenta con el sello LEED Gold, que valida las mejores prácticas medioambientales es un edificio verde. Por ejemplo, tiene ascensores con llamada anticipada, vidrios dobles, sistema de aire acondicionado de flujo refrigerante variables que garantiza la renovación y pureza del aire en los ambientes, vidrios curvos en sus esquinas traídos especialmente desde España, sistema de uso de agua de lluvia para riego, espacio para guardar bicicletas, entre otros”, explica Sergio Dattilo, gerente de Relaciones Institucionales de IRSA.

El centro inoxidable

Según Domingo Speranza, CEO de Newmark, considera que el submercado de Catalinas continúa siendo uno de los más demandados y considerados premium de la Ciudad, con el mayor inventario de inmuebles clase A y con los valores más altos de alquiler de la ciudad de Buenos Aires. Si bien la actividad está reducida a raíz de la pandemia, la vacancia sigue siendo baja y Speranza lo atribuye a la perspectiva a futuro. “Las empresas no quieren perder su posición sabiendo que el regreso a las oficinas en el modo que sea o resulte al final de esta etapa será con presencia activa de todos nosotros, y los edificios clase A son los mejores preparados”, sentencia. Para el analista, el regreso a las oficinas será sin dudas un hito importante en el segundo semestre de este año y con más fuerza en el primer trimestre de 2022. “Al igual que al resto del mercado, alcanzado el nivel de vacunación necesario, la ocupación y actividad recuperará los niveles históricos teniendo una velocidad de absorción mayor a la usual por el período en el que estuvimos en suspenso”, anticipa el ejecutivo. Con él, coincide Felipe Ramos, broker de la División Oficinas de L. J. Ramos: asegura que “Catalinas es un submercado que está bien al compararlo con otros. Aunque obviamente, no es ajeno a la crisis actual. Sí sucede que los edificios están hoy en día con muy baja circulación porque los inquilinos suelen ser compañías multinacionales, y éstas están en su mayoría trabajando bajo la modalidad home office”.

Aumento de vacancia y absorción positiva

Según el informe de JLL, al finalizar el primer trimestre de 2021, el inventario de oficinas corporativas del submercado Catalinas alcanzó los 322.734 metros cuadrados. Este valor representa el 17 % del total del inventario de Buenos Aires. Por otro lado, el 69 % de las superficies corresponden a inmuebles de la categoría A.

En materia de vacancia, al comenzar el año se registró un valor del 9%, lo cual representa un crecimiento muy significativo en comparación con idéntico período de 2020. En efecto, un año atrás, el valor se ubicó en 3,2 %; es decir que, en un año, la vacancia casi que se triplicó. Este aumento se explica principalmente por las consecuencias provocadas por la pandemia de COVID-19. Sin embargo, el informe de la consultora advierte que, a pesar del panorama complejo, “Catalinas ha sido una de las pocas zonas que ha logrado presentar una absorción acumulada positiva durante 2020 (18.395 metros cuadrados). Este valor obedece mayormente a la buena performance del último edificio inaugurado en el distrito, en Della Paolera al 200. Este inmueble ingresó al stock con más de 30.000 m² ocupados que representan el 85% de su superficie total. Esta situación refleja que, en Catalinas, y considerando la evidencia de los tres últimos edificios en ingresar a su inventario (BBVA Catalinas, Banco Macro y 200 Della Paolera), los inmuebles nuevos que aportan oferta de calidad son bien recibidos por el mercado, con una demanda que continúa mostrándose dispuesta a absorber las superficies que garantizan un salto de calidad”.

Alta demanda, altos precios

En cuanto a valores, según el análisis de JLL, Catalinas continúa destacándose por registrar uno de los promedios más elevados de todo el mercado. Al cierre del primer trimestre del año, el valor promedio de los alquileres para sus edificios se ubicó en US$29,2 por metro cuadrado al mes, un valor similar al promedio histórico de los últimos 15 años (US$29,5). En cuanto a precios de venta, durante 2020 se registraron importantes operaciones, a partir de las cuales se accedió a un promedio de US$6112 por metro cuadrado, superior al promedio desde 2010 (US$5247).

No obstante, a partir del contexto, Karina Longo, gerente de research de L.J. Ramos, asegura que los valores continúan con tendencia a la baja. “En el primer trimestre del año observamos que los edificios clase premium aceleraron su descenso; muestran una caída del 5% respecto del trimestre anterior y un acumulado anual del 10%, con valores en torno a los US$29,80 por metro cuadrado al mes. Los edificios clase B también registran valores a la baja y en promedio se sitúan en US$18,1/m². Concuerda Hernán Castro, broker senior de Cushman & Wakefield, en que el valor pedido promedio de los alquileres es de US$29,80 por m². “Pero dada la alta vacancia y diversidad de edificios y propietarios, la brecha entre los valores más altos y más bajos es bastante amplía. Por otra parte, hay que tener en cuenta que el precio pedido promedio comparado con el de los tiempos prepandemia, ha bajado unos US$3, el metro cuadrado. Pero al mismo tiempo, hay algunas oportunidades para acceder a oficinas clase A en Catalinas a precios entre US$5 el m² o más, por debajo del valor de mercado de hace un año”, añade.

La realidad en la que coinciden los brokers es que la antigüedad del edificio es clave. Meira de JLL reconoce que el margen de negociación se amplía en los edificios más antiguos. “Los edificios nuevos mantienen los valores o bajaron, pero no en forma considerable. En los edificios que se liberaron metros ahí el margen de negociación es más grande, en los edificios nuevos como el de IRSA, los valores de cierre han sido valores casi previos a la pandemia”, detalla.

De acuerdo al informe de Newmark sobre oficinas que realizó durante el primer trimestre del año, dentro de cada submercado existen zonas específicas o propiedades destacadas por sobre el resto del entorno. Así es que existen variaciones significativas entre ciertas propiedades y el promedio de cada submercado. Un ejemplo de ello son las manzanas ubicadas en Catalinas entre la Av. L.N. Alem y la avenida Madero, donde los valores de alquiler mensual alcanzan los US$35/m², mientras que en el resto de dicho submercado el alquiler promedio es de US$26.93/m².

“Las oficinas de Catalinas clase A son las de mayor demanda, plantas libres con vistas, casos típicos de plantas superiores a los 1000 metros cuadrados con ascensores de última generación, sistemas de aire de acuerdo a los nuevos requerimientos, sistema de control de acceso con reconocimiento facial, y que han aprovechado estos meses de cuarentena para actualizar su equipamiento y tecnología”, asegura Speranza.

Una vuelta esperada

¿Cómo seguirá el panorama para este submercado? Es una pregunta que se hacen los brokers, los inversores propietarios de los pisos y las propias empresas inquilinas. Todos coinciden en que vislumbrar qué sucederá no es fácil, ya que estamos viviendo una situación sin precedentes. “Suponemos que hasta que no haya gran parte de la población vacunada y la circulación del virus siga siendo alta, las oficinas seguirán en su mayoría con poco nivel de ocupación. El mercado actualmente presenta una oferta disponible de espacio en aumento que varía según submercado o zona, y que, además, puede variar de acuerdo al edificio que se trate. Las empresas multinacionales, principales ocupantes de los edificios en Catalinas, estimaban poder volver y aumentar la presencialidad en sus oficinas, entre abril y junio, pero la llegada de la segunda ola de la pandemia ha retrasado esta decisión”, señala Ramos.

Mientras que Castro, considera que, si bien las empresas de a poco están volviendo a las oficinas, al mismo tiempo, muchas están reduciendo sus espacios, ajustándose a una nueva normalidad. “Aún estamos en una transición, donde pasamos de casi ausencia de teletrabajo (antes de la pandemia) a hoy donde todavía hay empresas con 100% de teletrabajo. De a poco, las empresas irán encontrando el punto de equilibrio y habrá un factor de corrección en el porcentaje de teletrabajo”, explica. A la vez considera que la vacancia va a seguir subiendo y que el mercado se pondrá más competitivo todavía. “Se defenderán mejor los edificios y oficinas que estén mejor preparadas, que se entreguen con mejores condiciones y sean más flexibles con el precio”, finaliza.