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Efecto homeoffice: el precio de las oficinas cae y se acerca al de los centros logísticos
Se encuentran valores de oferta insólitos y una vacancia que aumentó un 120% desde que comenzó la pandemia
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La caída en el valor de las oficinas en el contexto de la pospandemia ya es noticia conocida. Caída en el valor monetario, por supuesto, y con una demanda fuertemente resentida que se da por la caída en el mismo valor intrínseco de una oficina. Con modelos de trabajo híbridos que reparten el tiempo laboral entre la casa y el espacio de trabajo, la proliferación de co-workings y la diseminación de los empleados en tiempo y lugar, la oficina tradicional de tiempo completo pierde peso, valor y sentido.
En Buenos Aires, ya aparecen los primeros números que lo reflejan. Si bien es temprano para sacar conclusiones y también existe un driver fundamental que es la recesión económica, lo cierto es que la vacancia para espacios porteños de oficinas está en altos históricos. Un 16,3% de los metros cuadrados de edificios de toda clase en la Capital Federal están sin inquilino, según la firma JLL. Si se tiene en cuenta que la vacancia prepandémica era del 7,4%, el aumento durante estos meses de restricciones llega al 120%.
En pos de colocar metros poco demandados, ya aparecen precios de oferta insólitos. Se pueden conseguir, por ejemplo, alquilar oficinas de muy buena calidad a cuatro cuadras de Plaza de Mayo por US$6 por metro cuadrado. Así se comprueba en las publicaciones de la firma Castro, Cranwell & Weiss (C&W), que también ofrece oficinas similares, a una cuadra de la anterior, por el mismo precio. También muy próxima a esas, otra oficina sobre la avenida Rivadavia, a menos de 200 metros del corazón político del país, se ofrece a partir de US$8. El drama de un Microcentro vacío en el que el 44,3% de las oficinas clase A están desocupadas, según JLL. Es una zona que se sostenía casi exclusivamente por el movimiento de oficinistas y turistas, ambos de los cuales desaparecieron con las restricciones de pandemia. Hoy se comprueban negocios cerrados, ausencia de gente y dejadez.
Si bien el Microcentro es el epítome del fenómeno, el golpe a los espacios laborales también se siente en otras áreas. C&W tiene en oferta 21 pisos de oficinas “triple A” (máxima calidad) sobre la avenida Huergo, enfrente a Puerto Madero y con vistas al río, a partir de los US$10 por metro cuadrado. “Sí, muchas empresas han reducido metros, la tendencia es complicada. Y en zonas como Microcentro o Macrocentro sur muchos de esos metros pasarán a ser residenciales”, dice Patricio Weiss, presidente de Castro, Cranwell & Weiss.
Para poner en perspectiva, es útil la comparación con el costo de alquilar metros cuadrados en los centros logísticos. Si bien ajustado al ritmo de una economía que no crece hace diez años, la logística y los depósitos son uno de los rubros del real estate que mejor se defiende, obviamente motorizado por el auge del e-commerce. El promedio del precio solicitado es de US$5,3, número que se eleva mínimamente en la zona Norte, el área más cara y demandada (US$5,4). El metro cuadrado de oficina en zonas relegadas ya empieza a valer lo mismo que el metro cuadrado de un centro logístico. Sin embargo, Weiss advierte que el contexto aún es demasiado turbulento como para sacar conclusiones estables. Es cierto que es posible identificar tendencias, como la migración laboral hacia áreas como la zona Norte de la ciudad, el corredor Libertador o el corredor Panamericana, en una búsqueda de menos congestionamiento, más verde y mayor proximidad geográfica de los empleados. Hay que tener precaución en asumir que las cifras actuales son permanentes: “Son números coyunturales. Creo que vamos a tener una mejor idea entre diciembre y marzo del año que viene”, intuye Weiss.
Según los datos de JLL, desde el inicio de la pandemia el precio promedio del alquiler de oficinas cayó un 6,7%. Sin embargo, la brecha entre precios publicados y los acuerdos finales es muy considerable en un rubro como el de oficinas. En el sector estiman que la diferencia puede rondar actualmente el 15%. Las complicaciones de un rubro golpeado, por un lado, y los precios como reflejo de un mundo del real estate que sufre transformaciones profundas, por el otro.
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