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Hoteles en el verde
Estos proyectos turísticos, en muchos casos dirigidos al público extranjero, se multiplican en las urbanizaciones privadas
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El fenómeno del crecimiento hotelero no es exclusivo de la ciudad de Buenos Aires. Esta tendencia se afirma extendiéndose a lo largo de todo el país gracias al gran auge turístico actual. Hoy, los desarrolladores de los complejos hoteleros buscan nuevos horizontes y uno de los lugares elegidos por los inversores son las urbanizaciones privadas, que suelen encontrarse justamente en zonas turísticas o áreas campestres.
Algunos countries optaron por pequeños hoteles sin servicios propios, mientras que otros, en cambio, eligen estos complejos turísticos con todos los amenities. Para estos proyectos no existen las inversiones fijas, que varían según las superficies y los servicios que brindan. "Para que conserve el concepto de pequeño hotel de lujo es aconsejable que no supere las 40 habitaciones", explica Federico Blizniuk, director de Fiducia Capital Group, empresa que maneja los dos hoteles boutique de lujo que se proyectan en Estancia Villa María, Cañuelas.
Muchos de estas propuestas se desarrollan en viejos cascos. Tal es el caso justamente de Villa María, un soberbio palacio rural de estilo Tudor y normando de 3000 m2, que fue diseñado por el arquitecto Alejandro Bustillo. En la actualidad fue renovado y redecorado, y se inauguró como hotel boutique de lujo.
También están los que reservan un amplio sector del clubhouse para la creación de suites, como en Fincas de San Vicente Chacras Urbanas II, donde se ofrecen alrededor de diez habitaciones con frigobar, desayuno, servicio de mucama y la posibilidad, además, de tener pensión completa en el restaurante del clubhouse. Otros desarrolladores, en cambio, optan por construir nuevos inmuebles de mayor magnitud con todos los servicios.
"La alta rentabilidad, el bajo costo operativo y una inversión relativamente pequeña son el motor de este tipo de desarrollos. Con esto lo que se busca es un recupero rápido de la inversión inicial. El bajo costo permite alcanzar el punto de equilibrio con una ocupación mucho menor que en un hotel de la city porteña", sostiene Jonatan Danon, Project Manager del Crowne Plaza Buenos Aires de Cushman & Wakefield.
Para Blizniuk, "este fenómeno está vinculado con el incremento del mercado extranjero y la exigencia por parte del área local de sumar más servicios a los proyectos urbanísticos", comenta Blizniuk.
Enrique Rebaudengo, apoderado del grupo Chacras del Oeste, donde se encuentra el hotel Elevage en Villa Tres Pinos, aporta una visión diferente. "Entiendo que estos hoteles satisfacen la demanda de los llamados dormies en aquellas urbanizaciones que no cuentan con ellos y también prestan servicios a los compradores, mientras construyen sus casas."
En los últimos tiempos grandes cadenas hoteleras parecen haberse sumado a esta tendencia. "Este fenómeno es nuevo para las grandes cadenas internacionales, y uno de los mejores ejemplos es San Eliseo: allí se instalará un Crowne Plaza Buenos Aires, que será de 4 estrellas, con una superficie de 14.000 m2 cubiertos; demandará una inversión que ronda los 15 millones de dólares", explica Danon.
Entre los servicios que no pueden faltar en estos establecimientos se destacan un restaurante gourmet, un spa (baño de vapor, sauna, hidromasajes y sala de relax), una cava de vinos, un salón privado para usos múltiples, sector de entretenimientos, beauty center, pileta in-out climatizada y gimnasio, entre otros.
Según la demanda, en estos proyectos no deben faltar los centros de convenciones y negocios, las buenas comunicaciones incluyendo Internet inalámbrica y los servicios de traslados eficientes.
Los hoteles renuevan en forma constante los servicios para atraer nuevos clientes, por ejemplo, diferentes menús con una oferta variada durante todo el año: la semana de la cocina tailandesa, oriental, entre otras.
Los emprendimientos están destinados a un target de alto poder adquisitivo, que busca hoteles 5 estrellas con importante oferta deportiva en un entorno natural.
"Estos lugares no sólo son muy solicitados para desconectarse de la vida cotidiana, sino también para la organización de convenciones y reuniones laborales", sostiene Danon.
Según los expertos, los inmuebles no sólo suelen incrementar el valor inmobiliario de las urbanizaciones, sino que también aportan servicios hoteleros, mejoran la gastronomía y hasta suelen ofrecer servicios de administración de casas, ya que los propietarios -en muchos casos, extranjeros- al no utilizarlas por largos períodos ceden al hotel desde el mantenimiento (corte de césped y limpieza, entre otros) hasta la administración de la casa como alquiler temporario. Para esto el establecimiento cobra un fee de administración. "Incluso, el hotel mantiene el perfil de las preferencias del propietario, para brindar un servicio como si fuese un hotel, pero en su propia casa. Por ejemplo, en Villa María ofrecemos un servicio de gourmet delivery, que sería el equivalente a room service en un hotel. También se ofrece servicio de catering y organización de eventos", dice Blizniuk.
En las montañas
Roberto Mateo, de Mateo Propiedades, afirma: "Estos proyectos resultan un negocio rentable para el inversor y, al mismo tiempo, agiliza la venta del sector residencial. Por eso en Comarcas de Luján hemos reservado una fracción con el propósito que se instale un hotel. El proyecto, que demandará una inversión de 600.000 dólares, le ofrecerá a los inversores una atractiva rentabilidad ya que los hoteles de la zona no son suficien tes para tanta demanda. Además tendrá los valores de las habitaciones comparables con las mejores plazas turísticas. Por otra parte, estamos con un proyecto de barrio cerrado en San Martín de los Andes donde el hotel será el ancla del emprendimiento por encontrarse en zona de turismo internacional".
También en San Martín de los Andes, Noregon, territorio natural, un desarrollo de montaña de 252 hectáreas que se encuentra a pasos del centro de aquella pintoresca ciudad y que tendrá una inversión estimada de 12 millones de dólares, contará con un hotel boutique dentro del perímetro en una superficie de 20.000 m2.
"Este hotel que formará parte de una importante cadena permitirá dar alojamiento a una gran cantidad de visitantes. Este estará próximo a la zona de deportes invernales y poseerá vistas al lago y al valle", dice Mariano Berrondo, director del proyecto.
Hindú, Tortugas y Highland, los pioneros
"Los alojamientos en los countries no son nuevos. Es más, en muchos casos surgieron con ellos. Los primeros en tener albergues temporarios fueron Tortugas, Highland e incluso Hindú, que construyeron dormies. En aquel momento estos pequeños departamentos se construían para que los socios de los clubes pudieran pernoctar, de manera de no tener que volverse a la ciudad, viaje que era mucho más complicado de lo que resulta hoy", explica Guillermo Escuti, de Grandes Emprendimientos Inmobiliarios, desarrolladora de San Diego, Cardales, Fincas de San Vicente y Santa Ana, entre otros.
Y agrega: "Unos años después se produjo otra tendencia: los planteles deportivos comenzaron a buscar barrios cerrados para realizar sus pretemporadas o concentraciones donde se pudiera combinar las actividades deportivas y el descanso. Un caso paradigmático es el Hindú, alquilado, una y otra vez, por delegaciones deportivas. Este fue un fenómeno no sólo local, sino que se repitió en todo el mundo. En la actualidad algo similar ocurre con las escuelas de polo".
Los hoteles parecen complementar la amplia oferta de los countries. "De esta manera los complejos hoteleros pueden tener acceso a una variada estructura (canchas de tenis, fútbol, golf y equitación, entre otros) que por sí mismos jamás podrían sostenerla. Estos inmuebles resultan un éxito comercial ya que las habitaciones se venden en Europa y ofrecen una tasa de interés para el inversor, que además tiene la posibilidad de usar el hotel una cantidad de días al año", concluye Escuti.
