La oficina ideal: Las búsquedas que antes llevaban cinco meses, ahora toman más de un año

El análisis, las nuevas tendencias y las oportunidades del mercado de oficinas local tuvieron su lugar en la novena edición del Summit de Real Estate de LA NACION, el cual se desarrolló bajo el lema: “El ladrillo y las oportunidades de inversión en un momento bisagra”. El panel integrado por Alejandro Reyser (Director Comercial de Toribio Achával), Rafael Valera (Director de Brokerage para Argentina y Uruguay de Cushman & Wakefield), Fernando Novoa Uriarte (Socio y Director de Oficinas de Newmark) y Gonzalo Meira (Director de Transacciones de JLL) permitió no sólo establecer una radiografía del presente del sector, sino también poder avizorar el futuro próximo, de este rubro inmobiliario.

Según Valera, las empresas en los últimos tiempos comenzaron a tomar decisiones, las cuales -en muchos casos- venían siendo postergadas. “Ahora, se observa que algunas compañías están generando movimientos, relocalizaciones, con el objetivo de traccionar la retención de sus empleados y la captación de talentos. Dentro de este escenario lo más elegido son los inmuebles premium y en algunas zonas particulares, las cuales suelen ser las más buscadas. En lo que tiene que ver con los productos AAA, los que ofrecen plantas flexibles y con certificaciones LEED, entre otras características, son los que mayor dinamismo le están aportando al mercado”, explicó el director de Cushman & Wakefield.

En lo que tiene que ver con la demanda, Meira sostiene que el mercado actual es mucho más exigente. Hoy las compañías tienen búsquedas tan claras como precisas. “La demanda necesita no sólo espacios de menor superficie, sino que además tiene requerimientos mucho más complejas. Antes, las compañías solicitaban espacios de una determinada cantidad de metros cuadrados. En estos tiempos, lo que buscan son soluciones integrales, que demandan desde la participación de equipos de arquitectos y consultores, pasando por research y brokers inmobiliarios para poder satisfacer todas sus necesidades. Lo que antes nos llevaba cinco meses de trabajo, hoy nos lleva -en muchos casos- más de un año. Sin dudas, esto da cuenta del desafío que determina este presente”, dijo el broker. Y agregó: “En la actualidad, en JLL contamos con 70 búsquedas activas, un récord para nuestra firma, pero estas requieren menor superficie y, a nosotros, nos exige más trabajo y mayor cantidad de gente”.

Los clientes o las empresas ya no reparan solamente en la oficina que van a ocupar. La mira también está puesta tanto en los servicios que puede ofrecer el edificio y la zona. “El entorno que rodea al inmueble pasó a ser tan importante como el edificio en sí. En la actualidad se repara tanto en la accesibilidad de la zona como en los servicios que ésta ofrece (es decir, bancos, comercios, parques, gimnasios, etc). Otra cuestión vital son las bondades del complejo, no sólo en términos de amenidades sino, más bien, en lo que tiene que ver con las características sustentables que éste tenga. Cada vez, más compañías/inquilinos ponen el foco en la huella de carbono que dejan los edificios”, sostuvo el socio de Newmark.

Es evidente que el sector de las oficinas se encuentra experimentando una suerte de transformación, la cual se aceleró -en mayor medida- desde la pandemia. “Las empresas en los últimos tiempos comenzaron un proceso de replanteos y de cambios. Hoy, desde las compañías se preguntan cuál es el rol que quieren que tenga la oficina tanto en la vida de las personas (sus empleados) como en el negocio. En este sentido, no sólo son importantes la ubicación, sino también, el diseño interior (puestos laborales, formatos de trabajo, etc) y la forma de vinculación tanto entre sus ocupantes como con los clientes”, comentó Reyser.

Sin dudas, estamos ante un cambio de paradigma que no solo modifica la forma en que se entiende al espacio laboral, sino también a las determinaciones que demanda. “Hasta hace una década las empresas tomaban decisiones (como la mudanza a una nueva localización) para los próximos 10 o 20 años. En los últimos tiempos, hay firmas que tomaron determinaciones de ese tipo postpandemia y hoy, a tres años de aquella mudanza, están reanalizando cambios en el layout o una nueva migración fruto de las siguientes preguntas: ¿Cómo debe ser el espacio laboral? ¿Qué es lo que tiene que suceder allí? ¿Qué rol debe tener la oficina? ¿Cuál es la ubicación geográfica que tiene que tener? ¿Qué flexibilidad ofrecer el espacio?, etc. El nuevo paradigma parece llegar de la mano de una sentencia: las empresas deben ser cambiantes, flexibles y ágiles. Sin dudas, hay zonas que esto lo permiten más que otras, y propietarios de edificios que están actuando en consecuencia: como IRSA o Raghsa, los cuales ya se sumaron en sus complejos de oficinas propuestas acordes. Esto es el principio de una etapa que se muestra en constante transformación”, amplió el director comercial de Toribio Achával.

En lo que tiene que ver con las zonas que tienen mayor dinamismo, Catalinas (en centro del distrito financiero) sigue siendo una de las zonas de excelencia, en donde en los últimos meses se han absorbido varios metros cuadrados en edificios clase A. Otro de los submercados que es protagonista, el cual en prepandemia ya contaba con un empuje, es Núñez. Allí, de la mano del emprendimiento de Raghsa -el Centro Empresarial Libertador- y el desarrollo de el Parque de Innovación, se puso a la vanguardia de las demandas de las empresas. Algo que resulta lógico, ya que en los últimos tiempos no sólo creció en todo lo que tiene que ver con servicios, sino que, además, responde a la tendencia de descentralización que está experimentando el mercado. Desde Cushman & Wakefield, estamos convencidos de que esta parte de la ciudad tiene no sólo presente, sino también un gran futuro”, dice Valera.

Otro de las polos que se está imponiendo es el Paseo Gigena, un complejo de usos mixtos, que demandó una inversión total de US$28 millones, y que cuenta con 14.000 metros cuadrados de oficinas. “Allí, recientemente firmamos un contrato por US$37/m², cuando en Catalinas ronda los US$25/m². La cotización de Paseo Gigena muestra no sólo la convalidación del precio del metro cuadrado que tenía en mente el desarrollador, sino también la exigencia de la demanda. Hoy, las empresas quieren ir donde los empleados buscan estar. Creo que los desarrolladores tienen que tomar nota de esto, a la hora de replantear un proyecto. Es momento de reevaluar, dónde hoy la gente quiere estar, qué quiere tener. Antes alcanzaba con una planta de más de 1000 metros cuadrados. Hoy, el mercado demanda ser mucho más creativo y escuchar a las empresas para poder captar a esta demanda que se manifiesta”, afirmó Meira. Y agregó Novoa Uriarte: “Las empresas antes eran inquilinos, después pasaron a ser clientes, y ahora son huéspedes. Esto no sólo explica y resume el concepto de hotelería que se manejan en los proyectos de oficinas, sino que además esto se extiende al edificio y a su entorno, la zona donde está ubicado”.

El último informe de oficinas que lanzó hace unas horas la firma Newmark Argentina da cuenta que el mercado de Buenos Aires tiene 1.800.000 metros cuadrados rentables, el cual tiene una vacancia (que se encuentra a la baja) del 16,6% (es decir, unos 300.000 metros cuadrados, aproximadamente). “En este presente, existen siete edificios de oficinas que se van a incorporar al mercado en los próximos años, lo que suma unos 230.000 metros cuadrados. Pero lo interesante es que el 60% de ellos, es decir, 145.000 m² se incorporarán en 2024 (los restantes 90.000 m² están previstos para fin de 2027 y principio de 2028). Y si se comienza a construir un edificio ahora no estará listo antes de 2029. Esto, sin dudas, es un desafío para ver cómo reacciona el mercado (a pesar de que muchos de ellos ya lleguen con contratos de ocupación) ante años futuros en los que no habrá nada nuevo por ocupar. Nuestro sector, históricamente, absorbe entre un 2% y un 5% del stock total, dependiendo de la coyuntura. Más allá de eso, algo positivo que nos dio el informe es que por tercer trimestre consecutivo la absorción neta dio positiva. Eso significa que las empresas tomaron más metros de lo que se devolvió. Lo que se traduce en un poco de luz para el mercado”, dijo Novoa Uriarte.

Otro de los desafíos del mercado es la puesta en valor de los edificios de oficinas viejos, los cuales en los últimos tiempos están sumando metros cuadrados libres. “Para que ello no suceda, resulta vital que los dueños de los edificios o los inversores comprendan que esos inmuebles deben seguir vigentes. En este escenario la refuncionalización y la puesta en valor debe ser sistemática y sostenida. Esto no sólo se logra con inversión en infraestructura, también es preciso reparar en la eficiencia energética (sumar certificaciones LEED, Well, etc). Solo así se podrá sostener o validar la cotización de ese activo y el precio de alquiler de ese inmueble”, concluyó Novoa Uriarte.

La flexibilidad también tuvo lugar en el análisis. “En el mundo, en las ciudades que llamamos maduras y que tienen mercados significativos, los espacios flexibles rondan el 30%, mientras que en Latinoamérica, como región en su conjunto, hoy no llega a más del 5% o 7% de espacios flexibles dentro de su stock de oficinas. Según nuestros estudios -en esos mercados sólidos o maduros-, este tipo de propuestas puede generar un retorno de la inversión que puede llegar a ser hasta un 30% superior a un alquiler tradicional. Aquí, en la Argentina, estamos lejos de eso, pero podemos trabajar para alcanzar ese objetivo, que ya es tendencia mundial”, contó Reyser. Y agregó: “Tuvimos la oportunidad de trabajar con un cliente, que venía de tener unos 4000 m² propios y se mudó a 1500 m² en el Edificio de IBM, en Catalinas, en un espacio flexible. Por su nuevo formato de trabajo (híbrido-flexible) ya no le resultaban útiles sus 4000 m². Además, lograrón instalarse en una zona que les ofrece muchas flexibilidades de expansión, sí así lo requiriesen, en un futuro”.

Según, Valera, el mercado de oficinas local está volcado al alquiler. “Aquí el 95% de las operaciones inmobiliarias son alquileres y tan sólo el 5%, restante, son compraventa. Diría que, actualmente, son pocas las empresas que son propietarias. En el pasado reciente se dio un fenómeno coyuntural, por el cepo, que hizo que las empresas por necesidad de proteger los pesos inviertan en real estate (en la mayoría de los casos en busca de renta especulativa). Hoy, con el nuevo gobierno, el panorama cambió. Y, de alguna manera, regresó a la dinámica que era antes: pocas compraventas, las cuales son por cuestiones muy puntuales que responden a políticas de las compañías que exigen ser propietarias de los inmuebles que ocupan, por temas estratégicos”.

Para finalizar, los cuatro brokers coinciden en que esperan que el futuro sea más alentador, pero que este 2024, sin dudas, es un año de transición.

Por Leandro Murciego

• Real Estate

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