Esto es todo lo que hay que saber antes de escriturar una propiedad

El hecho de reunir el dinero para comprar una propiedad no es motivo suficiente para adquirirla. Existen aspectos importantes que deben tenerse en cuenta durante el proceso de compraventa y son esenciales para formalizar la operación, como por ejemplo: la escrituración del inmueble.

Se trata de un trámite necesario para asegurar que la propiedad le pertenece legalmente a una persona. Este documento brinda seguridad jurídica al propietario y es fundamental para cumplir con las obligaciones fiscales relacionadas con la posesión del inmueble. “Es un proceso esencial y obligatorio para otorgar validez y seguridad jurídica”, explica el escribano Martín Gutman, de la escribanía que lleva su apellido.

Este trámite se realiza por medio de un escribano, quien podrá brindar información y asesoramiento antes de firmar cualquier documento y de avanzar con la operación para evitar malentendidos y futuros conflictos. En todo proceso de compraventa surgen algunas dudas que se responden en estas nueve preguntas clave:

1) ¿Cuál es el paso previo a la firma de la escritura?

El escribano recomienda que “al reservar una propiedad, se incluya el término ’ad referéndum´ del estudio de títulos y verificación de antecedentes a realizar por el escribano interviniente ya que este accederá a la copia del título de propiedad para realizar el análisis respecto a la situación jurídica del inmueble en cuestión”, añade.

Los vendedores deben entregar el título de propiedad del inmueble vendido, además de facilitarle al escribano toda la documentación necesaria para que pueda verificar que el inmueble se vende con sus títulos antecedentes en forma legal, libre de toda deuda de impuestos y tasas (en CABA: boletas de ABL, Aysa, expensas y más). Si quien vende es una persona jurídica, entonces debe entregarse al escribano el Estatuto o Contrato Social, y un acta emanada del Órgano de Gobierno (asamblea de socios o accionistas) en la cual se autoriza, con las mayorías que establezca el estatuto, la venta del inmueble.

En ese proceso, Enrique Luis Abatti (h), titular del Estudio Abatti & Rocca Abogados, enumera las trabas que pueden surgir para poder disponer libremente del inmueble y cómo resolverlas:

• Existencia de una hipoteca: hay que levantarla e inscribir ese levantamiento
• Un embargo que grava al inmueble: también se debe levantar. Esto requiere un trámite judicial ante el juzgado que decretó la medida, que implica pagar la deuda que originó dicho embargo
• El vendedor se encuentra inhibido: deberá cancelar la deuda existente
• El inmueble tiene un usufructo en favor de un tercero: en este caso, hay que gestionar la renuncia de ese usufructo por parte del beneficiario
• Si hay un contrato de alquiler vigente: ahí se tiene que respetar el acuerdo, salvo que diga que está supeditado a la venta del inmueble (lo permite el Código Civil y Comercial en el artículo 1189)

“Todo esto se averigua mediante un pedido de informes de dominio y otro de inhibiciones, que deberían gestionarse cuando una propiedad se ofrece para la venta. De esta forma se evitan sorpresas al momento de comenzar el papeleo para escriturar, ya que los trámites judiciales pueden generar grandes demoras, e incluso frustrar la posibilidad de venta”, agrega Abatti.

2) ¿Quiénes deben estar presentes a la hora de firmar la escritura?

• En el momento de firmar la escritura de venta deben estar todas las partes del contrato: los vendedores (propietarios) y los compradores. Puede suceder que alguna de ellas esté representada por un apoderado, en ese caso, deberán exhibir el poder original en el momento de la escritura, y en el caso de que sea un poder especial para esa escritura de venta, el escribano lo debe aclarar en el documento a firmar.
• Si quien vende es una sociedad, debe concurrir su representante legal con la documentación de la empresa.
• Si el vendedor es casado, se deberá contar con el asentimiento de su cónyuge, otorgado por poder o estando presente en la escrituración. Caso contrario, éste podría pedir la nulidad del acto dentro de los seis meses de la firma. Esto es en caso de que “el inmueble sea ganancial (fue adquirido durante el matrimonio); o si es bien propio (recibido por herencia, legado o donación, o adquirido previo al matrimonio) pero es sede de la vivienda familiar”, explica Beatriz Álvarez, secretaria del CECBA (Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires).

3) ¿Qué documentación deben presentar las partes?

Al momento de la firma de la escritura, el escribano ya habrá revisado antecedentes del inmueble, chequeo la identidad de las personas a través de la página del Registro Nacional de las Personas (Renaper) y realizado una entrevista con el comprador para tener un perfil en función de la normativa UIF vigente sobre origen de fondos, entre otros detalles.

• Las obligaciones de Impuestos y Expensas de un inmueble son “Propter Rem”, es decir, persiguen a la cosa y no a la persona. Pero, los servicios de luz, gas y teléfono son personales.
• Si el valor de la propiedad supera determinado importe, la parte vendedora debe haber obtenido el certificado COTI (Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles), expedido por AFIP, donde el propietario informa su intención de vender y demás datos de que se requieren. Este se tramita en caso de ventas mayores a $9.400.000.
• El comprador, por su parte, tiene que acreditar ante el escribano el origen del dinero que utiliza para pagar, de acuerdo a las exigencias que surgen de la ley de lavado de dinero. “Siempre que la escritura supere 875 salarios mínimos vitales y móviles, actualmente estamos hablando de $177.450.000″, aclara la secretaria del CECBA.
• Puede que se necesiten documentos extras, como por ejemplo, si los padres compraron y fallecieron, se requiere la sucesión de ellos.
• Existe una alternativa legal para los casos que se conoce como “tracto abreviado” que maneja el mismo escribano y agiliza mucho los procesos. Es un procedimiento mediante el cual se abrevia un paso registral, cuando el titular del inmueble fallece, y el heredero puede vender sin que esté escrito a su nombre.

4) ¿Cuál es el costo real de escriturar?

Tanto el vendedor como el comprador deben afrontar gastos propios del proceso de escrituración. El primero se encarga de abonar todos los gastos previos a la escritura, así como los honorarios del escribano, mientras que el segundo paga los gastos posteriores. De acuerdo a un informe de la plataforma inmobiliaria Zonaprop, corroborados por el escribano Federico Leyria, miembro del Colegio de Escribanos, los gastos en 2025 que debe abonar cada parte son los siguientes:

Gastos del vendedor:

Certificados: el vendedor debe asumir el costo, previo a la escritura de los documentos que habiliten la operación, como el certificado de dominio o el informe de inhibiciones. El diligenciamiento de estos informes podría alcanzar el 0,2% del precio del inmueble.

Impuesto de Sellos: este impuesto se aplica tanto en CABA como en las otras 23 provincias del país. Como presenta carácter local, cada jurisdicción establece la base y el hecho imponible. En CABA la alícuota es del 3,5%, que se divide entre las partes; por lo que, el vendedor paga el 1,75%. Pero, “en el caso de que la operación se destine a la compra de única propiedad para vivienda, no se paga el impuesto”, explica el escribano.

Deudas: si existieran pagos de expensas pendientes o deuda de impuestos, como el ABL u otros impuestos relacionados con la propiedad, el vendedor debe abonarlas antes de escriturar.

Estudio de títulos: el estudio de títulos es una investigación minuciosa acerca del estado jurídico del inmueble en la que un notario o abogado analiza los antecedentes de la propiedad, hasta 20 años hacia atrás, principalmente con el objetivo de evitar fraudes. Esta verificación genera un costo de 0,2% del precio de la operación.

Comisiones inmobiliarias: en CABA, la comisión que paga el vendedor a la inmobiliaria es del 1% o 2% del valor de la propiedad más IVA, aunque tiende a cobrarse antes de la firma de la escritura.

Otros gastos: algunos costos adicionales para el vendedor podrían incluir actualizaciones de planos, desocupación del inmueble, etc.

Gastos del comprador:

Impuesto de Sellos: de la misma manera que lo hace el vendedor, el comprador debe abonar el 1,75% teniendo como base el precio de la escritura. Si el inmueble adquirido es para vivienda única, familiar y de ocupación permanente, este impuesto se reduce.

Tasas registrales: consiste en una tasa variable que se paga a raíz del derecho de inscribir el inmueble en el Registro de Propiedad. Una novedad positiva del 2024 fue la baja de esta tasa a través del Decreto 902/2024, que reduce la tasa del Registro de la Propiedad Inmueble (RPI) a casi la mitad de su valor, llegando, en algunos casos, a ser de solamente el 0,3‰.

Honorarios profesionales: el comprador de la propiedad debe pagar el 2% de los honorarios profesionales, más IVA. Se puede pagar en pesos o en dólares al valor del MEP.

Comisión inmobiliaria: el comprador paga entre el 3% y el 4%. Los honorarios inmobiliarios están regulados por Ley y por el Colegio Profesional Inmobiliario. Al igual que en el caso del vendedor, este gasto suele abonarse previo a la firma de la escritura.

Aporte notarial: tiende a ser del 0,1% como máximo.

5) ¿Cuál es la diferencia entre escriturar un inmueble usado y uno a estrenar?

La diferencia entre escriturar un inmueble a estrenar y uno usado no es tan significativa, pero en el primer caso los costos son más elevados porque se deben abonar gastos que están asociados a la primera escritura. Además, en este caso, “las escrituras se realizan ante el escribano designado por la constructora o la empresa desarrollista, lo que en muchos casos no permite que las partes negocien los honorarios”, agrega Abatti.

6) ¿Se puede abonar la totalidad de la compra antes de que esté escriturada?

“Si, puede abonarse la totalidad de la compra antes del trámite de escrituración, aunque no es lo recomendable”, explica Abatti. Y agrega que lo habitual es que se firme un boleto de compraventa donde se abone alrededor del 30%, y el saldo se termine de liquidar con la escrituración. En el caso de que las partes acuerden que el saldo restante se cancele en cuotas, “lo que se hace es escriturar y constituir una hipoteca sobre el inmueble para asegurar el pago”.

Aunque también, puede darse el caso en el que el comprador entregue una seña por el inmueble por un importe mínimo, “para confirmar la operación y sacar el inmueble del mercado”, aclara la escribana. Luego, las partes acuerdan si firman una seña, un boleto o se escritura directamente, abonando al momento de la firma el total del valor.

7) ¿Qué puntos clave deben estar detallados al momento de firmar?

El escribano Martín Gutman señala los puntos esenciales que deben estar en la escritura y en el acto de la firma:

• Datos personales de las partes
• Identificación del inmueble de acuerdo al título antecedente
• Precio y forma de pago, otorgamiento de recibo
• La no existencia de gravámenes y medidas cautelares
• La retención de los impuestos que gravan la compraventa, para el pago que efectuará el escribano

8) ¿Cuánto tiempo puede llevar el proceso de escrituración?

La duración del proceso de escrituración puede variar de acuerdo a diversos factores, tales como: la complejidad de la operación, la existencia de deudas pendientes, entre otros. Pero “en una operación relativamente normal, el plazo de escrituración se establece dentro de los 30 días de reservada la propiedad”, concluye Gutman.

9) ¿Cuándo se realiza la posesión del inmueble?

De acuerdo a la secretaria del Colegio de Escribanos de CABA, la posesión siempre se debe entregar al momento de la firma de la escritura. “Si por algún motivo los vendedores necesitan quedarse unos días en el inmueble, se firma un comodato por los días necesarios, y los vendedores se quedarán en el inmueble con la tenencia del mismo, pero la posesión ya será de los compradores”, informa.

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