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Los costos de un edificio inteligente
El valor de construcción arranca en los US$ 2000/m2 y cuentan con un centro de control desde el que se programa el funcionamiento del inmueble
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En el último lustro se ha intensificado el desarrollo de los llamados edificios inteligentes en distintas ciudades del país de alta concentración demográfica, en especial en la ciudad de Buenos Aires, especialmente en el corredor norte . La zona preferida por quienes invierten en pisos corporativos. La razón, cada vez más empresas se mudan a esos pagos
Cada vez más exigentes, las empresas buscan oferta Leed, es decir cuya construcción cumpla con las normas de eficiencia que inciden lo mínimo posible en la contaminación ambiental. Esos inmuebles inteligentes se refieren a las construcciones comúnmente relacionadas al empleo de tecnologías para lograr mayor eficiencia en su uso y control. Las que abarcan principalmente cuatro categorías: seguridad, comunicaciones, apoyo logístico y automatización de procesos. Además a lo atinente al aire acondicionado, recupero de agua de lluvias, libre de humo y el uso de la energía solar.
En general se trata de proyectos que para cumplir con todos esos requerimientos cuentan con un centro de control que programa el funcionamiento. “Desde el manejo eficiente de los insumos eléctricos; el funcionamiento de los ascensores; los horarios y las temperaturas adecuadas de climatización hasta la circulación mecánica de aire interno, entre otros”, refiere el consultor inmobiliario Juan Pablo Gutiérrez, y amplia que “este tipo de edificaciones se diseñan desde el comienzo de la obra, ya que hay un proceso que cumplir desde la construcción hasta el correcto funcionamiento del mismo”.
El gerente de la División Oficinas de L.J. Ramos, Pablo Papadópulus por su parte agrega que contar con esas características de servicios, demanda un costo por piso de US$ 2000/m2, aunque todo depende del tipo de desarrollo”. Un dato interesante es que en la actualidad, los valores para levantar un edificio tripe A convencional como uno inteligente son similares. Lo que se presenta como tendencia por estos días es lograr la certificación Leed. “Porque esto le agrega mucho valor a la hora de comercializarlo”, señala Papadópulus, quien agrega que “por eso las empresas internacionales buscan ese tipo de edificios a la hora de tomar metros cuadrados”. Estos desarrollos son concebidos para compañías que tienen estándares altos y que buscan mudarse a obras que cumplan con las características apuntadas, por lo que suelen alquilar y no comprar ya que no buscan invertir en la adquisición de inmuebles. “Usualmente, la relación entre compra y alquiler resulta de entre un 20 y un 80 por ciento, respectivamente”, sostiene Gutiérrez.
Respecto a los precios de los alquileres, el especialista afirma que oscilan entre los US$ 25/m2 y los US$ 38/m2, Mientras que quien quiere comprar debe desembolsar entre US$ 3500 y US$ 5500/m2
La necesidad de certificar un inmueble corporativo no es caprichosa. Hay un problema invisible que amenaza a las grandes metrópolis, en particular, y a todo el planeta, en general por los derrames tóxicos y la contaminación ambiental, alterando el biosistema. En consecuencia, es fundamental obtener la certificación Leed del U.S. Green Building Council –USGBC–. El proceso no es sencillo. Para arrancar, hay que contratar a un asesor especializado que instrumente la certificación, y que audite el proceso constructivo, materiales empleados y rendimientos. Cada uno de estos pasos debe ser respaldado con documentación en inglés para lograr la finalización del trámite de membresía del ente certificador, que por supuesto incluye, el pago de los aranceles. Todo esto genera un sobrecosto que para los desarrolladores consultados “representa entre un 10 y un 12 por ciento en la Argentina. La buena noticia es que esos índices están a la baja. La expectativa es que en los próximos años se emparejen con valores que se manejan en mercados con una mayor presencia de edificios sustentables, como por ejemplo los Estados Unidos en donde el sobrecosto en comparación a una construcción tradicional es de 7 por ciento. Incluso sostienen que “no es más caro alquilar un edificio verde y que la demanda se está volcando por este tipo de emprendimientos”.
Otra certificación es la Iram Iso 50001. “Es una norma internacional voluntaria desarrollada por la Organización Internacional de Normalización, que brinda a las organizaciones los requisitos para los sistemas de gestión de energía, con varios beneficios derivados de esa certificación”, relata Juan Carlos Distéfano, director de Sermax, que forma parte del comité del IRAM, y enumera algunos de esos beneficios: “Desde un punto de vista medio ambiental, económico y operativo, como ahorro y control de la cantidad de energía consumida en cada proceso, además, de monitorear los gases efecto invernadero que se liberan en cada edificio, principal causa global del efecto invernadero”. Por eso, la implementación de un sistema de gestión energética basado en Ira Iso 50001 posibilita a los administradores de los edificios a lograr que cualquier inversión relacionada con lo energético tenga un retorno económico inmediato.
Otra ventaja que destaca Distéfano es que en un mundo en el que son varias las ciudades que tienen la necesidad de ganarle terreno al cemento, las superficies subutilizadas como las terrazas se presentan como opción sustentable y ecológica, con la posibilidad de montar sobre ellas techos verdes. “La misma posibilidad se permite en fachadas y paredes de los edificios en los que suelen armarse los llamados jardines verticales. Lo que le otorga mayor valor e importancia al desarrollo”, agrega.
Emprendimientos Leed
En la Capital existen diferentes complejos inteligentes certificados bajo normas Leed. Algunos de ellos son la torre BBVA de 76.000 m2, ubicado en Alem al 800, Madero Office de 30.000 m2 y Madero Riverside, de 16.500 m2, estos últimos ubicados en Puerto Madero. En la zona de la avenida 9 de julio y Belgrano, el proyecto de Raghsa de 32.000 m2; Belgrano Office, también juega en esta liga.
En zona norte, el que está certificado en grado gold es Thames Office Park, ubicado en Thames y la colectora de Panamericana. Un proyecto que tiene 5000 m2 y está totalmente alquilado por compañías multinacionales. Otros emprendimientos en plena etapa de construcción en el eje de la autopista Panamericana, cuya finalización se prevé para fines de 2017 son Olivos Office Center, de 14.000 m2, con nueve pisos de 1450 m2 cada uno, y Florida Office Center, en Panamericana y Venezuela, que contará con 7000 m2 y 10 plantas de 700 m2.
Sobre tendencias con respecto a la sustentabilidad, el interiorismo es la clave. Las plantas amplias son más eficientes ya que las compañías pueden desarrollar un diseño y la decoración interior más saludable y optimizar los recursos para obtener mejores resultados.
En definitiva, Gutiérrez es concreto a la hora de definir los diferenciales con los que cuentan este tipo de emprendimiento. “Se invierte en materiales de mayor calidad tecnológica y más evolucionados, para lograr una mejor calidad de terminación de obra para quien lo ocupe”, opina. Los especialistas están convencidos que “hoy pensar en construir un edificio que no certifique es mostrarse atrasado 10 años en el mercado, porque las tendencias están relacionadas con la sustentabilidad y se debe ir por ese camino”, concluye.
También los ladrillos se enferman
“No todo lo que reluce es oro” sentencia un dicho popular, aplicable para sintetizar lo que suele ocurrir en grandes ciudades como Buenos Aires, donde los edificios en altura con fachadas de cristal con materiales y estética que sugieren progreso técnico, alto rendimiento y un afinado vínculo entre arquitectura e ingeniería, pueden llegar a padecer el síndrome de ‘edificios enfermos’. “Algunos muestran exceso de asoleamiento, imposibilidad de aprovechar la vegetación u otros generadores de microclimas, materiales textiles en los recubrimientos internos, y carencia de mantenimiento en los sistemas de ventilación”, reflexiona Dino Buzzi, investigador del Instituto de Ciencias Sociales de la Fundación Uade y profundiza sobre los efectos que puede ocasionarle al personal. “Pueden tener síntomas leves como irritación en ojos, nariz o garganta, ronquera, nauseas, dolor de cabeza o comezón”, concluye.
Inconvenientes que están generando cambios en el mundo del diseño.
