Oficinas: cuáles son las nuevas demandas y los precios que marcan el pulso del mercado corporativo

Tras dos años impactados por una pandemia global que cambió la forma de trabajar y consumir en todo el mundo, el mercado de inmuebles comerciales y, en especial de las oficinas, se encuentra en plena transformación. Este año arrancó de forma mucho más alentadora gracias a un panorama más claro que, de algún modo, permite empezar a proyectar el futuro.

“Este será un período más benévolo con el sector. Uno de los principales indicadores que sustenta este pronóstico se encuentra en los precios. La caída de los valores ya encontró su piso. Ahora, llega el momento de que la cotización de las propiedades, tanto para el alquiler como para la venta, se vuelvan a impulsar de la mano de las nuevas demandas del sector”, explica Adrián Mercado, CEO del grupo inmobiliario que lleva su nombre. “Lentamente, se empieza a notar más movimiento”, agrega.

Según Martín Potito, director de L.J. Ramos, las oficinas siguen dando señales de su vigencia. “Estos inmuebles están en plena metamorfosis. Sin dudas, no serán como en la pre-pandemia, pero nada hace pensar que sean reemplazables. A ellos les espera un proceso de refuncionalización de la mano del trabajo híbrido y de las nuevas normas sanitarias”, dice el broker.

A partir de las experiencias, el mercado de oficinas empezó a reestructurarse, no sólo con la liberación de metros cuadrados, sino también en la forma en qué esta superficie tenía que organizarse de cara a la nueva realidad. “Ahora, aparecen formatos innovadores de oficinas, diferentes esquemas de precios, que se traducen en nuevas oportunidades”, cuenta Gonzalo Pellejero, gerente de Adrián Mercado.

Según un trabajo realizado por el equipo de Adrián Mercado el sector está experimentando una leve recuperación tanto en la categoría premium como en las de inferior clase. La incipiente mejoría se debe, en parte, a que algunas empresas redefinieron su operación y ya saben qué dotación presencial necesitan para continuar con sus actividades. “Esto ayuda a definir, al mismo tiempo, cuál es la superficie ociosa que tienen, lo que los lleva a la mejor utilización de m2 o los impulsa a la búsqueda de nuevos destinos. Otra parte de la demanda está impulsada por la oportunidad de alquilar en el centro a precios que se encuentran en su piso histórico”, cuenta Pellejero.

Hoy, existe mucha oferta y la competencia en precios es feroz. Los valores, en los proyectos AAA, oscilan entre los US$25 y los US$32 el m². Estas cotizaciones se observan puntualmente en algunas torres de Catalinas, Plaza Roma, Puerto Madero, Corredor Libertador y Polo DOT. En cuanto a zonas, el norte de la ciudad de Buenos Aires y el corredor Panamericana son las más buscadas.

En el caso de las oficinas clase B, los valores van desde los US$7 u US$8 el m² hasta los US$13 o US$15 promedio, dependiendo el edificio, las características de sus espacios y la antigüedad. “El submercado que mostró mayor dinamismo fue Catalinas. Este sector reunió gran parte de la superficie alquilada total (4000 m²) y una absorción neta positiva de 2300 m²; seguido de Puerto Madero, con 2100 m². En cuanto a la superficie disponible, la mayor proporción se encuentra en el Microcentro (unos 41.331 m²), reflejando el desfavorable escenario que presenta esta zona. Respecto a precios de alquileres pedidos, el polo Saavedra cuenta con el valor más elevado, allí el m² se ubica en los US$19 mensuales, seguido por el submercado de Retiro-Plaza San Martín (US$18,9)”, dice Potito.

Según un informe de LJ. Ramos, la vacancia de la clase B presentó un mínimo aumento de 0,7% para ubicarse en 12,2%. En la actualidad, la demanda de estas oficinas busca barrios como: “Palermo, Belgrano, Recoleta, Monserrat y Parque Patricios”, concluye Pellejero.