Oficinas: por qué la devaluación no baja los precios

Pese al complicado presente económico, el mercado de oficinas de Buenos Aires se encuentra expectante a la espera de la normalización de las variables macroeconómicas. El repentino cambio en las reglas de juego que provocó la devaluación en un negocio en el que los valores están totalmente dolarizados no detiene el interés que tiene el sector en los metros corporativos. Esa es una de las principales conclusiones de los referentes que participaron del panel en el que se analizó el presente y el futuro de los proyectos de oficinas, en el marco de la tercera edición del summit de real estate, organizado por la nacion.

Bajo la atento mirada de una audiencia con más de 600 espectadores, Domingo Speranza, presidente de Newmark Grubb Bacre; Pablo Kiesel, gerente comercial de Raghsa; Patricio Weiss, presidente de Castro Cranwell & Weiss, y Herman Faigenbaum, managing director de Cushman & Wakefield Cono Sur anticiparon dónde están las oportunidades y los principales desafíos.

Speranza arrancó con las debilidades. "El mercado de renta necesita dos cosas que no están ocurriendo en este momento, previsibilidad a largo plazo y capital. Este último resulta fundamental ya que, a diferencia del sector residencial no se fondea con preventas como sucede con las viviendas que se construyen desde el pozo. Pero los desarrolladores de este mercado, como es lógico, saben sobrevivir en este ambiente. El único tema es que, en algún punto nos sorprendió la crisis: fue muy abrupta y en muy corto plazo. Estabamos inmersos en una caravana de la felicidad que nosotros mismos nos habíamos creído y terminamos dándonos cuenta que no se podía sobrellevar de esa forma", fue contundente el empresario y también se refirió a la parte llena del vaso. "Este es un nicho que históricamente tuvo mucha capitalización, no solamente el de rentas. Esto implica que a la renta se le agrega un respaldo de crecimiento en valor de los activos, a lo largo de los años", explicó.

Faigenbaum presentó una visión diferente. "Estas características que para muchos son debilidades también resultan una gran fuente de fortalezas. Es decir, por las mismas razones que sostiene Domingo –por Speranza– el mercado de oficinas se encuentra estructuralmente subofertado. En Buenos Aires, por ejemplo, faltan metros cuadrados por todos lados. No hay submercados a los que le sobren metros. ¿Por qué? Históricamente no hubo capital. A ello se le suma la falta de previsibilidad y esto hace que esta falta de oferta, en comparación con otras ciudades de la región, siempre genere una demanda muy importante sobre el espacio existente. Con lo cual es un mercado que independientemente de las variabilidades económicas siempre ofrece certidumbres mayores que las que brindan mercados que tienen más ofertas y mejores posibilidades para financiar", comentó el broker.

Los especialistas coinciden en que el mercado actual ofrece una vacancia muy baja, que ronda, por ejemplo, en la categoría A entre el 6 y el 6,5 por ciento. "Aunque es bueno aclarar que en la Argentina y en Buenos Aires hubo vacancias mucho más bajas, por ejemplo, en 2007/2008 rondaron entre el uno y el dos por ciento, pero cualquier vacancia por debajo del 10 por ciento convierte al propietario en un actor con mucho poder. La explicación a ese fenómeno es que hay pocos metros disponibles y los inquilinos tienen que aceptar las condiciones que propone la contraparte. Por otro lado, me animaría a decir que no veo ninguna situación de crisis que haga que los inquilinos se retraigan y dejen de alquilar, simplemente, porque no tienen a donde ir", dijo Faigenbaum.

Otro tema clave que copo parte del tiempo del panel, fue el futuro de los precios de los alquileres. Para Patricio Weiss, presidente de Castro Cranwell & Weiss, el mercado regulará los valores, fruto de la negociación entre las partes intervinientes. "Los valores se establecen por la oferta y la demanda. El problema es que en el 90 por ciento de los casos, los alquileres están fijados en dólares. Y esta divisa sufrió un fuerte cambio. Si uno analiza la última devaluación del gobierno anterior rondó el 34 por ciento anual con una inflación del 36 por ciento. En cambio la devaluación que llevó adelante la actual gestión cuando asumió Mauricio Macri, fue del 61 por ciento, mientras que la inflación acompañó en el orden del 41 por ciento. Hoy tenemos un problema, la devaluación es cercana al 100 por ciento y la inflación es 25 por ciento y se prevé que la devaluación va a continuar hasta el 125 por ciento con una inflación que rondará el 45 por ciento. Es decir, tenemos una gran brecha.", relató e hizo referencia a cómo impactó la devaluación en el comportamiento de la demanda. "Actualmente empezamos a recibir llamados de inquilinos preocupados que quieren renegociar contratos. Mientras que, algunos propietarios ofrecen bonificaciones del 10 por ciento del valor del alquiler en dólares durante seis meses, otros prefieren fijar el valor de la moneda americana a un precio anterior a la gran escalada durante medio año, para ir aumentando paulatinamente el arrendamiento", detalló Weiss. Y agregó: "El tema de los valores propone una multiplicidad de factores a tener en cuenta: el tipo de edificio, la zona y la vacancia, entre otras variables. En la crisis de 2002, no sólo se devaluó sino que además se pesificaron los contratos, en ese momento había mucha oferta, ya que contábamos con una vacancia del 27 por ciento, es decir que si el inquilino no llegaba a un acuerdo satisfactorio podía buscar otra propuesta similar a mejor precio. Otro dato importante es que hoy los valores están por debajo de los que se ofrecían en la década de los noventa: en aquel momento los precios más altos eran US$44/m2, en Puerto Madero, la zona que defendía los valores más altos de ese momento".

Otro panorama

Para Speranza existen varias diferencias entre el presente económico y otros momentos de crisis por los que atravesó el país. "A diferencia de otros ciclos, hoy nuestros valores de renta no están desfasados con los que se registran en el resto de la región. Nosotros no habíamos alcanzado valores records y luego caímos. Es decir no es como le pasó a Brasil que antes de entrar en la crisis tenía precios de US$60, el metro cuadrado. Por ejemplo, San Pablo tenía precios superiores a los de ciertas ciudades europeas. En la Argentina, en cambio, tenemos valores de cotización del metro cuadrado que acompañan al promedio de la región y precios de renta que son razonables".

Pablo Kiesel, gerente comercial de Raghsa, sostuvo que en la actualidad el mercado presenta escasez de metros cuadrados disponibles. "Un punto a tener en cuenta es que un 6 por ciento de vacancia en un mercado como el de Buenos Aires, que tiene 1,5 millones de metros cuadrados, representa unos 80.000 metros cuadrados atomizados en distintos polos. Esto significa que si hoy viene una empresa grande no podría encontrar un bloque de oficinas para instalarse en la ciudad, un dato no menor", comentó el ejecutivo de la desarrolladora. Y amplió: "Otro dato que da cuenta de este panorama es la experiencia que estamos viviendo con Raghsa. Tenemos un proyecto muy importante que está en plena obra y que tiene fecha de terminación para diciembre de 2019 y allí hay mucha demanda. Hemos prealquilado unos 9000 metros cuadrados de oficinas por un buen valor de renta. Si tenemos suerte, en breve, llegaremos a un 40 o 50 por ciento de cierre de contratos de alquiler. ¿Esto que significa? Que este mercado de oficinas, que es chico en comparación con otras ciudades importantes de Latinoamérica, frente a ciertos incentivos se demanda mucho y se prealquila, para comprobarlo alcanza con nuestro caso".

Otro tema que preocupa derivado de la falta de previsibilidad, es la volatilidad. "Hoy tanto inquilinos como locatarios entienden que este es un ajuste normal. Lógicamente un 60 por ciento de devaluación en un corto plazo, es un cambio muy abrupto. Creo que la volatilidad que hoy se vive hace que no se pueda definir cómo se va a seguir. Igual hay que tener en cuenta que esta es una economía con una altísima dolarización ya que muchos de los componentes y de los ingresos de las empresas están en dólares. Por ejemplo, en Newmark Grubb Bacre estamos negociando un contrato de alquiler de una consultora internacional que quiere pagar en pesos el arrendamiento a su locador, pero ellos lo tienen como cliente a él de los servicios que ofrecen y le cobran sus trabajos en dólares. Es decir, en nuestro mercado esta situación no es para nada extraña. Estamos ante un escenario que reclama de simetrías".

Para Weiss la falta de previsibilidad y de créditos es uno de los factores que atenta contra el desarrollo del sector. "En Chile, en 10 años, se hicieron 2 millones de metros cuadrados de oficinas. Nosotros para hacer la misma superficie tardamos 15 o 20 años y esto es, sin duda, por la falta de créditos y de previsibilidad", opinó.

Las rentas

En la actualidad la rentabilidad que ofrece el mercado de oficinas de clase A se estima entre 7 y 7,5 por ciento. "Ese es el porcentaje que se dice que dejan los activos de clase A maduros y alquilados, es decir, no a estrenar. Aclaro se dice porque casi no cuenta con este tipo de productos disponibles, ya que son muy pocos los dueños de estos inmuebles que quieran venderlos y, por otro lado, hay poca cantidad de capitales para comprarlos. En la actualidad, en el caso de los proyectos nuevos o en obra, es muy difícil de poder determinar la rentabilidad dado el entorno tan cambiante en el que estamos viviendo", explicó Faigenbaum.

Según los especialistas, el sector de las oficinas local encuentra en la demanda el gran motor. "En nuestro mercado la oferta va siempre detrás de la demanda. Aquí, a diferencia con otros países, como no hay ni créditos ni fondos de pensión que inviertan en desarrollos de edificios de oficinas como sucede en Chile, no existe un fondeo que permita el desarrollo de nuevos edificios de oficinas. Esto hace que siempre sea la demanda la que domina", explicó Weiss.

Para Faigenbaum, a tal punto la oferta va detrás de la demanda, que los nuevos complejos que se están construyendo no sólo no lograrán satisfacer las necesidades de metros cuadrados sino que tampoco impactarán en los precios de alquiler. "Aquí la carencia de metro cuadrado es tanta que la aparición de 60.000 metros cuadrados que está incorporando Raghsa o los 90.000 metros que va a sumar Consultatio, en breve, o el proyecto de Irsa que está llevando adelante en el polo DOT, solo vienen a cubrir una parte de la demanda potencial. Dicho de otra forma, esto no generará impacto en el valor de alquiler, ya que muchos de estos edificios ya ingresan al mercado absorbidos". En la misma línea, Kiesel amplió: "Al momento de ingresar al mercado nuestro proyecto, que actualmente se encuentra en obra, estimamos que solo sumará 15.000 metros cuadrados, y creemos que se absorberán rápidamente, dado que los otros 45.000 ya estarán prealquilados. Esto muestra que existe una demanda insatisfecha".

Otro impedimento para la aparición de grandes proyectos es la escasez de tierras. "La falta de terrenos grandes en manos de los privados complica la creación de nuevas propuestas importantes. Es por eso que la intervención de la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE) que comenzó a subastar grandes superficies de tierra en zonas estratégicas nos dio a los desarrolladores la posibilidad de seguir creciendo con el negocio. Tal es así que nosotros compramos frente al Centro Empresarial Libertador, en pleno barrio de Núñez, un terreno por el que pagamos unos US$42 millones donde pensamos hacer un nuevo edificio. Es decir que toda esa tierra que se va a rematar le va a venir muy bien a la ciudad, a la construcción y a la economía en general. Para algunos pagamos una alta incidencia pero había un oferente que estaba dispuesto a pagar un monto similar. Lo cierto es que la realidad se verá dentro de cinco años cuando el edificio esté terminado, nosotros creemos que en ese momento te diremos que lo pagamos barato y que hicimos un muy buen negocio", explicó Kiesel.

Los especialistas coinciden en que en la actualidad el cruce de General Paz y Panamericana es uno de los lugares que más convoca a las empresas que quieren migrar hacia el Norte. "Este es uno de los espacios que está captando la atención, allí se reúnen muchas características que resultan atractivas para las empresas. Pero en las principales ciudades del mundo existe una nueva tendencia, el regreso de los lugares de trabajo a las zonas céntricas", dijo Faigenbaum. Este fenómeno se apoya en la mayor oferta de servicios que brinda esa zona y en la buena red de transporte público que estos lugares ofrecen; esto hace que el submercado de Catalinas dos se presente como uno de los lugares con un interesante potencial.

Otro fenómeno que se observa es la búsqueda por parte de grandes empresas de nuevas áreas, tal es el caso de Banco Galicia que eligió el barrio de Chacarita para levantar su edificio insignia, esto lo están repitiendo firmas como La Caja de Ahorro y seguro, entre otros. "Sin dudas, acá se está generando un nuevo cambio del sector. Y algo que se observará en un tiempo, es que muchos de los edificios del centro y microcentro que habían nacido para el uso residencial y que con el tiempo fueron reconvertidos en oficinas volverán a ser usados como viviendas. Otro cambio lo aportará el nuevo Código de Planeamiento Urbano que insta la creación de propuestas mixtas –espacios residenciales y comerciales– en los barrios. Esto abaratará el valor mensual del metro cuadrado", sostuvo Weiss.

El futuro llegó

"Dentro de veinte o treinta años los edificios de oficinas van a ser obsoletos. Esto sin duda obliga a que los desarrolladores comiencen a pensar como serán las construcciones del futuro. Este es un gran desafío porque sus clientes que son inversores a largo plazo y se quedan con sus activos, pueden correr el riesgo de que cuando empiecen a querer sacarle un beneficio ,su bien de capital sea obsoleto", sentencia Faigenbaum. "Es más, la aparición de los millennials en el mercado laboral está aportando un cambio a la hora de pensar los edificios y sus propuestas arquitectónicas. Tal es así que en cada nuevo proyecto, entre ellos el nuevo de Núñez, estamos incorporando unos 4000 m2 de amenities, para que la gente que vaya a trabajar pueda tener un gimnasio de 1500 metros cuadrados en el edificio, vestuarios, terrazas verdes y sectores para sociabilizar. Es decir, nosotros nos damos cuenta que si no le damos servicios a los usuarios vamos a perder frente a otras alternativas", finalizó Kiesel.