Otro método de negociar alquileres

Debido a las cotizaciones que el dólar presenta en el mercado, en los edificios corporativos se implementaron, de común acuerdo entre locatario y locador, otras condiciones de negociación en los alquileres de oficinas. Si bien no se trata de un fenómeno generalizado, aumentan los casos en los que se verificó este comportamiento que se explica básicamente por dos motivos: la pretensión del propietario en defender el valor de su inmueble y la posibilidad de alcanzar una mejor negociación por parte de las empresas apoyadas por la disponibilidad de pesos.

Desde el punto de vista de la empresa, la principal ventaja se encuentra en asegurar una tasa de cambio por todo el período de referencia en el contrato, evitándose el riesgo devaluatorio latente. Cabe recordar que es una tendencia generalizada el mecanismo de pagos en pesos según el tipo de cambio oficial. Por el lado del propietario se podría mencionar dos beneficios: el primero, mantener la ocupación de sus oficinas por el plazo convenido, y el segundo podría ser básicamente por contar con la posibilidad de fondos adelantados.

"En el caso de las compañías que transitan cierto flujo de moneda local, el objetivo es darle un uso racional a esos fondos sorteando los probables movimientos en el tipo de cambio. La cotización es siempre valor del dólar oficial", opinó Juan Manuel Farola, gerente de la división oficinas de Colliers International. Y agregó: "Para el propietario, entendemos que es beneficioso porque se conserva el activo inmobiliario ocupado, además de disponer de un capital por adelantado en lugar de verse prorrateado de manera mensual con las eventualidades del mercado de cambios".

"Esta metodología obedece a distintas variables. Por un lado se lo utiliza como garantía para el propietario, en los casos en los que el mismo va a realizar una inversión importante para desarrollar un inmueble para un inquilino en particular. Se lo considera garantía porque como la ley de alquileres autoriza a los inquilinos a rescindir los contratos a partir del sexto mes, el propietario no tiene ninguna certeza de que el inquilino vaya a permanecer en el espacio durante todo el plazo del contrato y con estos adelantos obtiene cierta seguridad de que recuperará la inversión", afirmó Ivan Jackson, Global Corporate Services de CBRE.

"La ventaja principal es que la empresa que realiza el pago por adelantado congela el precio del alquiler al evitar el incremento por la inflación esperada. Cuando hablamos de alquileres en dólares el pago se realiza en pesos al tipo de cambio oficial vendedor del Banco Nación", explicó Emilio Cornejo, uno de los titulares de Achaval Cornejo.

Mariana Stange, directora de la división oficinas de L. J. Ramos, detalló: "Esta es una modalidad incipiente, pero concreta. Es una forma cómoda para las empresas de dar uso tangible a sus utilidades. En la negociación es interesante esta variante de pago ya que elimina la variable ajuste de precio. En un momento de incertidumbre respecto de la coyuntura económica, el temor de los propietarios a quedarse en desventaja les permite resguardar el valor de alquiler, de esta manera".

De seguir este contexto económico, el sistema tendría algún grado de continuidad siempre que la realidad de las empresas que lo analicen, lo vean conveniente. Los contratos mínimos por ley deberían ser de 36 meses, pudiendo establecerse por 10 años. Otros operadores señalan que suelen acordarse por períodos de cinco años. En tanto, las renovaciones oscilan entre dos y tres años.

"Es normal en el mercado firmar contratos por cinco años. Esto ayuda a las empresas locatarias para amortizar sus inversiones de start up. Respecto de los valores de alquileres, y ante la incertidumbre de precios en un plazo tan extenso, se fijan precios para los primeros 36 meses dejando el de los dos últimos años de contrato a definirse en ese momento. Es una modalidad justa para ambas partes de la negociación", agregó Stange. Otra de las razones puede ser financiera, ya que hay empresas que tienen liquidez y ven una ventaja en adelantar alquileres para combatir la inflación y posibles devaluaciones. Se debe a las complicaciones que enfrentan las multinacionales para girar dividendos a sus casas matrices, donde se encuentran con un excedente de caja y tratan de invertir esos activos.

Sobre las ventajas, Jackson amplió: "Si uno es un desarrollador, la ventaja puede estar en la garantía o como un medio de financiación de la obra. Desde el punto de vista del inquilino, las ventajas pueden ser financieras y como una forma de congelar valores ante la inflación y la devaluación, en los casos que los contratos sean en dólares. Este método no es una práctica habitual, salvo en los built to suit o los desarrollos a medida".

En los locales comerciales ocupados por las compañías financieras, los bancos, la telefonía celular, la gastronomía e indumentaria –que vuelcan su inversión al flujo de su negocio– también adelantan el pago de los alquileres, principalmente en la peatonal Florida, y el eje de las avenidas Santa Fe y Callao.

"En el segmento de retail se da esta modalidad en las principales arterias comerciales", dijo Cornejo. Por su parte, Marcelo Zuliani, gerente comercial de Colliers International, expresó: "El objetivo puede ser bajar el riesgo de una posible devaluación, pero adelantar cuotas de un contrato de alquiler de un local puede ser una forma de mantener una buena posición a precios razonables. Es de esperar que los valores locativos en los próximos tres años, si el país va hacia una apertura económica, tiendan al alza simplemente por el aumento de la demanda; ahí el retailer que adelantó alquileres estará en una posición ventajosa".

Los contratos varían entre los tres, cinco y diez años. Los firmados en pesos son los más cortos, entre tres y cinco años; si vamos a los firmados en dólares, los plazos se extienden entre los cinco y diez años. Para renovaciones, las empresas inquilinas apuntan a contratos cortos en pesos a tres años.

Por Javier Reyes

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