Comprar una propiedad fuera del país: la ciudad en la que más rinde invertir para alquilar y todo lo que hay que saber

¿Es buen o mal momento para invertir en bienes raíces? En la fórmula riesgo/retorno, es el primer factor de la ecuación el atractivo más poderoso que ofrecen los ladrillos –sobre todo, en períodos de alta volatibilidad-, aunque, de acuerdo con los números, las propiedades no estén atravesando su mejor momento al analizar la rentabilidad actual.

El contexto lo explica todo. Desde la gerenciadora de patrimonios FDI, Rodrigo Gamarci, su socio gerente, detalla que con la suba de tasas de interés de los Estados Unidos todos los precios de los activos tienden a bajar porque el costo del dinero se encarece. “Esto hace difícil encontrar oportunidades en real estate en el exterior”, estima.

“Con las tasas altas, el crédito se encarece, al punto que, a la vez, exige alquileres más altos para pagar las cuotas”, desarrolla el analista para quien la primera máxima del negocio es comprar bien, aun cuando, en la actual situación, es complicada de cumplir porque no se sabe lo que va a pasar en el futuro. “Es difícil poner un plazo; creo que las tasas van a seguir altas por lo menos por dos años”, evalúa, consultado por los tiempos.

Cuáles son las oportunidades puntuales

Así y todo, Gamarci establece salvedades. “En España, por ejemplo, hay un importante número de inmuebles en manos de los bancos, que, por cierto, necesitan sacárselos de encima”, comenta. En general, el mercado coincide y no son pocos los analistas que esperan una nueva ola de ejecuciones –a pesar del endurecimiento legal para llevarlas a cabo-, habida cuenta los deudores que hoy acuden a las entidades solicitando refinanciación.

Lo cierto es que el actual stock de ladrillos en poder de las entidades bancarias “da lugar a oportunidades muy puntuales”. ¿Cuáles, en concreto? “Locales para cadenas de comercio minoristas, por ejemplo”, responden los especialistas consultados, siempre remarcando que se trata de casos difíciles de identificar.

Gamarci no es el único que menciona a España, vinculando las oportunidades con los inmuebles que, después de los llamados “desahucios” por ejecución hipotecaria, quedaron en posesión de la banca. Las viviendas a la venta son tanto departamentos como casas; algunos, ávidos de remodelaciones. Pero lo más importante es que muchos cuestan alrededor de €100.000. Y hasta es posible encontrar por menos.

Se trata de un presente que involucra a todo el país ibérico, particularmente en la Costa del Sol, tal como informó LA NACION, en octubre del año pasado. Allí, la rentabilidad de un departamento puede si no duplicar la de Madrid, donde ronda el 4% o 4,5%, sí superarla por más de dos puntos. Desde Alicante, con vista al Mediterráneo, Gabriela Schneir, directora de Gesmar 2000, especializada en inversiones extranjeras, comparte por qué hoy la opción se potencia.

“Alicante es un puerto internacional; tiene el quinto aeropuerto de Europa y está a dos horas y cuarto de Madrid por medio del AVE, lo que la convierte en la playa de los madrileños”, enumera la bróker, antes de consignar los datos duros: en términos de compraventa de inmuebles es la tercera ciudad preferida por los españoles y la primera por los extranjeros.

“Tenemos inviernos de 15 grados y 300 días de sol al año”, continúa Schneir, comentando que el factor climático atrae a europeos del norte, quienes tienen inviernos prolongados, oscuros e intensos. “La oportunidad está dada por la compra de viviendas usadas”, apunta, respondiendo que, a diferencia de lo que sucede en el resto de España, la vivienda en poder de la banca en Alicante, donde hay propiedades desde los €85.000, es absolutamente residual.

Otras voces, otros destinos fuera de España

Ramiro Juliá, CEO de Americas Capital Investments, dirige la mirada a las islas británicas, una plaza que, considera, hay que seguir con atención. “El perfil de inversor latinoamericano suele estar más emparentado con el mercado estadounidense, pero el Reino Unido es un lugar que siempre hay que observar”, afirma.

Según explica, las oportunidades no sólo están dadas en Londres sino, también, en Manchester y Birmingham, donde la empresa tiene destinos de inversión. ¿Qué, puntualmente? Oficinas, en sintonía con las normas ambientales que rigen los destinos la región. “Hay fuertes incentivos a edificios que cumplan con criterios de sustentabilidad”, subraya la fuente, destacando en ese sentido lo obsoleto del mercado actual.

Algunos números completan el panorama que explican por qué el país del recientemente coronado Carlos III puede ser un destino de inversión: alberga más de 70 millones de personas; es una de las capitales económicas del globo –”después del Brexit todo está muy dinámico”- y, además, hay una Importante caída del 25% en el precio de los valores de capital desde junio de 2022. Londres, en particular, está invariablemente en el top 5 de cualquier encuesta de inversión y, dicen, es la preferida de los ricos y sofisticados.

Pero si lo que se piensa es apostar al alquiler sin más, hay más opciones en el mapa del Viejo Continente, determinadas por la frialdad de los números: según la plataforma francesa Masteos, la ya citada Madrid, es la quinta ciudad más destacada de la lista, con un rendimiento del 4,8%. En cuarto lugar, se encuentra Roma, con un 5,1%; seguida por Marsella, con un 5,3%, ocupando el tercer lugar, y Valencia, con un 5,9% de rentabilidad en el segundo puesto.

¿Cuál es la ciudad europea más rendidora a la hora de pensar en comprar un departamento para alquilar? Se trata de la capital de un país que dejó de ser emergente para pasar ser industrializado hace unos años y que ronda alrededor de la posición 20 en términos de economía mundial. Varsovia, que de ella hablamos, es la número uno de la clasificación, ya que registra una rentabilidad de comprar una vivienda para alquilarla superior al 6%, aunque, para hacer el negocio, tal vez tengamos que aprender polaco.