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Filadelfia: un nuevo destino para invertir en propiedades con precios en alza y rentabilidad en dólares
Con alta demanda de alquileres y los precios de las propiedades que tienden a la suba, los especialistas prevén un mercado en una curva ascendente muy atractiva para los inversores
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Escapa a los destinos de inversión habituales en Estados Unidos, y, sin embargo, Filadelfia, reúne los requisitos que el inversor tradicional espera. Es la ciudad más antigua de ese país, cuna de la independencia norteamericana, donde está Wharton, la universidad de negocios más importante del mundo y a tan solo 150 km de Nueva York. Ubicada en corazón de Pensilvania, es la sexta ciudad más grande de los Estados Unidos, detrás de Nueva York, Los Ángeles, Chicago, Houston y Phoenix.
Según un informe de Bricksave, compañía de crowdfunding, tras la pandemia, su economía se reactivó y eso impactó en el mercado inmobiliario que se muestra fortalecido en el aumento general del valor promedio de las viviendas, en las ventas de propiedades residenciales y en los alquileres.
El análisis detalla que durante 2021 se vendieron 111.027 propiedades, lo que representa un aumento interanual del 20,5%, sustancialmente superior a la media nacional del 3,8%. Entre 2017 y 2021, los precios crecieron un 26,8%. Sin embargo, las viviendas de Filadelfia tienen un precio modesto y se ubican en el número uno del índice de asequibilidad. “Las estadísticas de demanda de alquileres y actividad de ventas son sólidas en comparación con los promedios nacionales, mientras que el precio de los alquileres mensuales y el valor promedio de las viviendas aumentaron a un ritmo más lento, lo que presenta un mercado inmobiliario fuerte para los inversores”, subraya el informe de Bricksave.
¿Por qué Filadelfia?
“Porque creemos que está en un punto en el que el mercado se va a apreciar por encima de la media nacional. Nuestro algoritmo, que destaca oportunidades de inversión, reconoce ítems como el ingreso que aumenta, la cantidad de gente que quiere alquilar casas, los precios de las propiedades, de los alquileres, genera toda una relación entre los diferentes ítems que determina por qué es bueno comprar en esa ciudad”, explica Sofía Gancedo, cofundadora y directora de operaciones de Bricksave. Y asegura que, si bien en comparación con otras ciudades norteamericanas como Chicago o Detroit, la rentabilidad en alquiler es un poco más baja -hay una oportunidad de rentabilidad del 6,5% anual en dólares comparado con Chicago, que es el del 8,5%-, en el caso de Filadelfia, actualmente se produce una apreciación.
Radiografía del mercado
El contexto económico y socio cultural de la ciudad la hacen muy atractiva para los inversores. Filadelfia tiene una población total de 1.603.797 habitantes con una proyección de 2.100.000 para 2050. El ingreso promedio anual es de US$49.127 mientras que la tasa de desempleo es del 5,30%. Su PBI es el cuarto más grande de la nación y alcanza los US$439 mil millones. En el centro de la ciudad se encuentran las sedes de casi 20 de las empresas más grandes de los Estados Unidos que figuran en el ranking que la revista Fortune publica anualmente y en los últimos años su economía se desplazó hacia las tecnologías de la información y el sector de servicios. Según el informe de Bricksave, la mayor parte de la economía la ocupa el sector de la atención médica, el gobierno local, la educación, la investigación y los servicios financieros también juegan un papel importante. El transporte público es ágil y eficiente, y en cuanto a espacios verdes, tiene uno de los grupos de parques urbanos más grandes y antiguos del país, que cubren unas 400 hectáreas con gran cantidad de senderos para caminatas, ciclismo o running.
En cuanto al perfil de su población, el 28,9% de sus habitantes tiene entre 20 y 30 años, un 31,23% de los adultos poseen al menos una licenciatura. “Es importante destacar que, durante los últimos años, la cantidad de personas de entre 25 y 34 años que obtienen un título universitario ha comenzado a crecer en la ciudad, lo que hace que Filadelfia sea cada vez más atractiva para los empleadores”, describe el informe.
Su perfil inmobiliario también resulta seductor para los inversores. En la ciudad, el número de viviendas se eleva a 613.125 y actualmente un 69,13% de sus pobladores son propietarios. Las residencias unifamiliares representan aproximadamente el 8,1% de la oferta total, y las casas adosadas constituyen el principal parque de viviendas con alrededor del 58,2%. “Los ciudadanos de Filadelfia viven principalmente en casas de dos y tres dormitorios con un alquiler mensual promedio de US$1741 en comparación con el promedio nacional de US$1856. Esto ha aumentado un 24,4% durante los años 2016 a 2021, ligeramente por debajo del promedio nacional del 30%. Como consecuencia, la tasa de disponibilidad de alquileres es del 5,4% en Filadelfia en 2020, de manera que es más baja que el promedio nacional del 5,8 % y ha disminuido en un 7,05% entre 2019 y 2020″ aclara el análisis inmobiliario de la compañía de crowdfunding.
“Filadelfia es una ciudad pujante, donde vemos una oportunidad de inversión. El promedio de venta de las casas es de alrededor de US$300.000 y tiene un PBI por persona por encima de la media americana pero hay propiedades que están por debajo del promedio de Estados Unidos”, señala la cofundadora de Bricksave. Para Gancedo, el contexto es sumamente favorecedor porque cuando la gente es muy educada y tiene un nivel de ingresos superior a la media y existen propiedades que están por debajo del promedio americano, “tiende a haber una oportunidad porque esa gente está dispuesta a pagar por esas casas”, asegura. Tal es así, que, durante 2021, se vendieron unas 111.027 unidades residenciales.
Gancedo considera que la ciudad representa una mega oportunidad para tener un portfolio conservador, estable, “es para gente que quiere estar tranquila”, advierte. Y aclara que “siempre que compras con un retorno del 6,5% anual en dólares ya estás comprando primera línea. En este caso, se trata de viviendas ubicadas en las zonas periféricas, pero en una ciudad súper estable y sólida, con buena construcción, con leyes que funcionan, preservación de la propiedad privada y con unidades residenciales que se alquilan rápido”, destaca.
Esta bonanza que muestra el sector inmobiliario tiene que ver con que hace dos años bajaron bastante los valores de las propiedades y ahora empezaron a aumentar de vuelta y la persona que compra, lo estaría haciendo en el principio de la curva. “Vemos un ciclo hacia arriba porque el precio promedio supera al alquiler promedio. Hay muchas variables que nos hacen estar muy seguros de que Filadelfia es un buen lugar donde invertir”, finaliza.
Cómo invertir desde Argentina
Bricksave ofrece a los inversores la posibilidad de comprar propiedades para alquiler en Filadelfia. La empresa de crowfunding, presente en 19 países, maneja las operaciones en forma digital. “Muchos argentinos invierten, nuestro objetivo es que las personas accedan a inversiones seguras y que le den retorno en moneda dura. Lo ideal es que quien quiera invertir tenga una cuenta bancaria afuera. Pero, de todas maneras, en los próximos meses vamos a tener disponible un token regulado por la autoridad suiza de regulación y eso va a permitir pagar las propiedades a través de monedas digitales, por lo que muchísima más gente va a poder acceder a estas inversiones”, asegura Gancedo.
El precio de compra incluye escrituración y todos los costos operativos. “La persona firma un contrato con nosotros y luego maneja la inversión de forma digital, va acumulando en su billetera virtual el alquiler y se lo enviamos a su cuenta con la frecuencia que quiera”, explica la cofundadora de la compañía. Y aclara que, si la persona compra la propiedad entera puede alquilarla la cantidad de años que desee y, en ese caso, Bricksave se encarga de recoger el alquiler y pagar los gastos. Pero, si quiere entrar con una parte de una propiedad, el período de inversión es de cuatro años. “La regla es cuatro años o cuando la propiedad aumente un 20%, lo que ocurra primero”, finaliza Gancedo.
Filadelfia es una plaza que representa una nueva oportunidad de inversión para aquellos argentinos que, ante la incertidumbre económica y política del país, busquen una inversión en inmuebles de alquiler segura, en moneda dura y con buena rentabilidad.
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