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Las claves para renegociar el contrato de alquiler
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En tiempos de devaluación e inflación, la renegociación del alquiler es uno de los acontecimientos que genera mayor tensión. Por eso, tener en cuenta algunos datos, es clave para una mejor negociación.
La duración del acuerdo
Por ley, los contratos deben tener una duración de dos años y en general, se hacen ajustes de un 12 por ciento semestral o uno anual del 25 por ciento, aproximadamente –aunque también podrían hacerse cada cuatro, cinco, siete, ocho– . "Conviene que sea indicado en números finales: por ejemplo: primer semestre $10.000 por mes, segundo semestre $11.500 por mes, y así y no por porcentajes, para evitar cualquier confusión con fórmulas de actualización monetaria, que están prohibidas por ley", aconseja Mariano Esper, abogado especializado en real estate y profesor de las Universidades de Buenos Aires, Notarial Argentina y Austral. Aclara además que los ajustes tienen que hacerse al pactarse el contrato, luego no puede modificarse el precio durante el tiempo del contrato y que si bien es práctica que los ajusten se hagan semestralmente, se pueden hacer ajustes cada cuatro, cinco, siete, ocho o doce meses, depende de lo que se acuerde.
La inflación oficial, la brújula
El Instituto de la Vivienda de la Ciudad (IVC) cuenta con asesoramiento para los inquilinos que quieran consultar y denunciar prácticas irregulares sobre los acuerdos inmobiliarios. Francisco Sánchez Moreno, de la dirección de créditos del IVC, explica que si bien el Estado no regula el precio de los alquileres, el parámetro ideal para medir el aumento debería ser el Índice de Precios del Consumidor (IPC) cuando se da una renegociación. Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos Agrupados, sostuvo que en las renovaciones se dan aumentos de hasta el 40 por ciento, que se explican por el aumento arbitrario de los precios de los alquileres. "El problema es que no se contabiliza sólo el aumento semestral, sino que hay que ver cómo se mueve el mercado: actualizaciones de precio y recesiones actualizadas, que suben el costo", relata. Esper por su parte insiste que los casos de incrementos del 40 por ciento no es una situación habitual y que por lo general se acuerda una suba semestral de entre 13 y 15 por ciento. "Al día de hoy, está prohibido por ley pactar un precio fijo actualizable según el índice de precios al consumidor, de la construcción o cualquier otro índice de actualización monetaria", aclara el abogado. Muñoz también advierte que existe una recesión anticipada, por la que se terminan los contratos antes de tiempo y se buscan lugares más chicos o más alejados, en barrios periféricos, en zona Sur y Oeste.
Los alquileres tuvieron un incremento en 2017 que varió entre 26,4 y 33 por ciento, según distintos informes privados, mientras que el IPC (índice de precios al consumidor) anual cerró en 24,8 por ciento, de acuerdo con datos del Indec. El incremento anual de 33 por ciento surge de un informe del portal Zonaprop, que además indica que, si bien en el primer semestre de 2017 los precios estuvieron estancados, tuvieron una actualización luego de septiembre con la sanción de la Ley 5859, que dice que no se le pueden cobrar honorarios a los inquilinos y que el único que debe pagarlos es el propietario. En tanto, la estimación de 26,4 por ciento corresponde al IPA (Índice Precio Alquileres de la ciudad de Buenos Aires), elaborado por el sitio de búsqueda de inmuebles Properati y la consultora económica Oikos Buenos Aires. Además, según este índice, los alquileres tuvieron un aumento de 86,2 por ciento en el acumulado desde diciembre de 2015 a noviembre de 2017. Así, el aumento del IPA se ubicó 15,2 puntos porcentuales por encima de la variación acumulada de la inflación y 28,6 puntos porcentuales sobre el aumento del tipo de cambio, que acumularon alzas del 71 y 58 por ciento en ese mismo período, respectivamente.
¿Quién paga las comisiones?
La comisión inmobiliaria del 4,15 por ciento y los gastos de gestoría quedan a cargo del propietario, tal como establece la Ley 5859 sancionada en septiembre pasado que modificó a la norma 2340 que regula el corretaje inmobiliario. "Como es una ley local, solamente rige en la Capital Federal, , no en el resto del país", aclara Esper. El depósito debe ser de un mes por cada año de contrato y siempre es equivalente a un mes de alquiler. El abogado agrega que es usual que en un contrato de alquiler en cuya celebración intervino una inmobiliaria, se establezca una cláusula que exige que la renovación del contrato se haga con esa inmobiliaria y se abone una nueva comisión. Es una cláusula de muy dudosa validez, por más que sea frecuente pactarla. Por otra parte le aconseja al inquilino, entregar el depósito de dinero en dólares –u otra moneda extranjera– para mantener su poder adquisitivo." No hay prohibición legal. Hay que identificar los billetes como prueba de ello. Al propietario, le conviene recibir el depósito en pesos", relata y profundiza: "El valor de lo que recibe hoy es mayor al monto de lo que devuelve dentro de dos años; o sea, $10.000 tendrán hoy más valor que dentro de dos años; el depósito no se devuelve actualizado sino que se restituye la misma cifra. Además considera que el depósito debería eliminarse de la ley, no cumple ninguna función y es un costo innecesario.
Las condiciones de rescisión
El inquilino puede rescindir el contrato, aunque le cueste dinero. Tiene derecho a partir de los seis meses. En caso de que el ajuste al alquiler sea mayor al IPC puede invalidar el contrato. La multa será de un mes y medio, a partir de los seis meses. Y desde el año hay que pagar un mes. Esper aclara que no hay posibilidad de invalidación. "No se pueden pactar ajustes al precio del alquiler de un contrato, vinculados con el IPC o con cualquier otro índice", finaliza.
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