Locales de cercanía: los ganadores de la pandemia

El retail atraviesa un presente de muchos cambios. A la caída del consumo y al proceso inflacionario al que se enfrentaba se le sumó la crisis provocada por la irrupción del Covid-19. Un combo que trajo para los comerciantes -en su mayoría- impensadas pérdidas, acumulaciones de deudas y profundos cambios en sus hábitos de comercialización. Según un relevamiento realizado por el Colegio de Corredores Inmobiliario porteño, en la actualidad, la mitad de los inquilinos de las oficinas y de los locales comerciales de la ciudad de Buenos Aires acarrean deudas tanto de alquileres como de facturas de impuestos o servicios. Situación que generó que los propietarios, en muchos casos, ofrecieran una financiación para el cumplimiento de la deuda o asumir la decisión de no cobrarle al inquilino el alquiler hasta marzo próximo (con la condición de que éste se responsabilice de los gastos del lugar). “El mercado del retail en todas sus escalas está sufriendo fuertemente. Muchos han bajado sus persianas de modo definitivo y otros se han reconvertido”, explica Mariana Stange, socia en Mariana Stange Real Estate. La especialista agrega que “durante abril y tras una ‘aparente parálisis’ -pues no veíamos movimiento alguno en las calles- fuimos testigos de esta conversión. Algunos comercios que se tecnologizaron -integrando herramientas de compra online, propuestas modernas para mostrar sus productos y delivery sin cargo- fueron algunos de los cambios incorporados. Para el público joven, la contratación de influencers a modo de “vidriera virtual” tuvo y está teniendo un auge masivo, así como la promoción a través de canales no tradicionales como por ejemplo vivos en Instagram o webinar gratuitos, sobre temas de actualidad e interés según el mercado al que se apunte”.

Según los brokers consultados, en el actual contexto la rentabilidad del negocio de alquiler de un local ronda el 1%, pero confían en que ese número repuntará. "Esta expectativa se apoya en la sorprendente resiliencia de los comerciantes argentinos. En este país siempre nos hemos ingeniado para en las crisis generar nuevas oportunidades. Aunque obviamente eso se producirá de forma progresiva y sucederá sin dejar de lado las medidas sanitarias, las cuales llegaron para quedarse, al menos, por un buen tiempo", cuenta Jorge Gayoso Broker de la división Retail de L.J.Ramos.

Pero, como dicen los que saben, existen los que "venden paraguas". Y hoy, a pesar de este momento adverso, hay varios rubros que están volviendo a enfocar sus negocios y poniendo a los barrios como protagonistas de sus nuevas estrategias comerciales. "En este escenario complicado y desconocido (que se encuentra caracterizado por la movilidad reducida del público, la caída de las ventas y el cierre de los locales) están resurgiendo las demandas de ciertos rubros que buscan en los centros de cercanía su nuevo destino comercial", comenta Gayoso.

Para Christian Giménez, responsable de la División de Locales Comerciales de Adrián Mercado, ya se comenzaron a observar algunos alentadores signos de reactivación. "Solo basta recorrer las principales avenidas y sus calles aledañas para notar cómo empiezan a desaparecer los locales vacíos. En los barrios también se advierte un repunte de la actividad, y paulatinamente se van abriendo nuevos locales", argumenta el broker.

Los especialistas sostienen que el mercado actual encuentra algunos rubros que son los que le están dando movimiento al retail. Entre ellos se destacan: las veterinarias, las casas de venta de empanadas y medialunas, las ópticas y los supermercados de proximidad. "A la demanda por espacios que aportan estos rubros hay que sumarle que existen también varias firmas que necesitan relocalizarse por diferentes motivos. Un papel fundamental dentro de este grupo es el que ocupan los comercios vinculados con el sector automotriz, farmacias, fiambrerías, carnicerías y dietéticas como principales interesados. Las consultas son variadas y todas originadas por motivos valederos, ya sea para expandirse o en busca de cánones más acordes con su actividad actual o simplemente para achicarse, al resguardo de lo que vendrá", cuenta Gayoso.

Stange sostiene que con el equipo de trabajo de su firma están recibiendo varias consultas, pero todas ellas dirigidas al alquiler. Los rubros que más están buscando espacios son los que están vinculados con la alimentación y vida sana, es decir dietéticas, comercios que trabajan con envases reciclables, pescaderías que buscan esquinas y también suplementos dietarios y aparatología para hacer ejercicio en casa. "En general las averiguaciones tienen como móviles nuevas aperturas", cuenta Stange.

Una característica que también observan los brokers es que el comerciante está atento a las necesidades actuales del público e intenta dar respuestas a ellas posicionando, dentro de esta nueva normalidad, lo mejor posible su negocio. Y, según los que saben, éste es un buen momento para ello, pues la vacancia en los principales ejes comerciales es alta y eso permite negociaciones más beneficiosas para los potenciales inquilinos. "La mayoría de las consultas de las posibles aperturas llegan de la mano de los rubros que fueron favorecidos por la cuarentena, básicamente marcas que están vinculadas con el sector alimenticio. En algunos casos, quizás en la menor proporción, el interés radicaba y radica en ampliar la red de locales; en otros significa un reacomodamiento a las nuevas condiciones del mercado, ya que algunas marcas con presencia en los shoppings -luego de tanto tiempo de permanecer cerrados- empezaron a buscar nuevos puntos de venta con presencia a la calle, como una forma de acomodarse a esta realidad y generar ventas en un momento tan crítico", explica Giménez.

La metamorfosis

Sin dudas, la nueva normalidad trae consigo una reconfiguración de diferentes zonas porteñas en gran parte impulsada -o como consecuencia- de las limitaciones de movilidad, fruto del cuidado sanitario.

Con la lenta apertura de la cuarentena se comenzaron a bosquejar, en algunos casos, incipientes subzonas gracias a los cambios de mix comerciales que se fueron gestando a partir de la pandemia. "A pesar de este escenario, las principales arterias continuarán marcando la tendencia, tanto en los barrios como fuera de ellos. En los últimos años, se observó un florecimiento de locales o clústeres gastronómicos que fueron dando vida a nuevos polos o micropolos comerciales, los cuales impulsan -en la mayoría de los casos- las zonas más retiradas de los diferentes barrios. En la actualidad, y siguiendo el pulso -lento- del retail, el mercado inmobiliario comenzó a dar señales de actividad de la mano de la llegada de nuevas ideas. Una de ellas son los centros comerciales de cercanía, tendencia que surgió de los desarrolladores y que -en la actualidad- puede convertirse en uno de los motores de la reactivación. Dicho de otra manera, la nueva normalidad hará lo suyo para reconfigurar el retail en general", dice Gayoso.

Para Stange, durante este tiempo de aislamiento social preventivo, y por muchos factores, se comenzó a revalorizar el comercio de cercanía. "Los locales ubicados en el interior de los barrios han cobrado importancia, y ya comenzamos a ver que muchos de ellos -que estuvieron cerrados por meses- se están empezando a ocupar y poniendo en valor con propuestas interesantes que resultan acordes a la nueva normalidad. Creo que este hecho va mucho más allá de una cuestión económica-comercial. Sin dudas, este presente fortalecerá la identidad cultural y comercial de los barrios, con un primer movimiento centrípeto local, es decir del mismo público comprando en sus barrios para luego ir creciendo e invitar a vecinos de otros barrios a acercarse", explica la especialista. Giménez aclara que, con la flexibilización de la cuarentena y la posible reapertura de algunos rubros, comenzó a producirse un nuevo cambio fisonómico de los centros comerciales barriales. "La imposibilidad de transitar normalmente por la ciudad, y sumado al cambio de hábito de la gente para comprar, generó que los negocios de cercanía se presentaran como una alternativa a esta situación tan particular que se ocasionó a partir de la tan prolongada cuarentena. Hoy puede notarse que han vuelto a ocuparse aquellos locales que fueron cerrados en un principio de la mano de nuevos emprendimientos. Otros están en proceso de refacción para reabrir sus puertas de manera inminente. Además, se percibe que algunas importantes marcas ponen nuevamente su interés en los barrios, ya que allí está, en este momento, uno de los importantes nichos de ventas, a partir de la nueva realidad", cuenta Giménez.

Demanda exigente

Los datos aportados por los brokers dan cuenta de que hoy la demanda es muy exigente y solicita locales de hasta 100 metros cuadrados, que cuenten con una muy buena ubicación, en zonas que prevean un intenso tráfico peatonal.

Cuando se habla de nueva configuración comercial merece un párrafo aparte el tema del comercio digital. Todos los especialistas sostienen que éste vino para quedarse y que, lejos de quitar lugar al comercio convencional, con el tiempo logrará ensamblarse potenciando la actividad de cada una de las marcas. "Hay que entender este tiempo como la evolución natural del rubro comercial, que más tarde o más temprano acabaría llegando a nuestro país", comenta Stange.

Los super, las estrellas

En este presente singular los supermercados se convirtieron en uno de los rubros que más se están moviendo en busca de reposicionamientos estratégicos y locales que les permitan ampliar su red de puntos de venta. Según los conocedores del tema, en esta pandemia los supermercados de cercanía se convirtieron en actores importantes para el público. Ellos se volvieron fundamentales permitiendo la provisión diaria o semanal de los vecinos -algo que, sin duda, fue generando, en muchos casos, la fidelización del público con las marcas-. "Este presente de pandemia y pospandemia no hace más que profundizar el plan de desarrollo de las principales marcasdedicadas al rubro de los supermercados. Hace tiempo que las empresas referentes del sector están buscando espacios en los principales corredores de los barrios porteños. Tanto Carrefour como Día están permanentemente procurando locales. Todo el tiempo demandan a los brokers, nuevos espacios. A esta tendencia no la detuvo ni siquiera la cuarentena. A tal punto, que ambas cadenas prevén, para lo que queda de 2020, abrir diez locales más. Sin dudas, éste es el rubro que, en este momento de pandemia, más búsquedas está realizando. La idea es competir, palmo a palmo, y de manera muy agresiva, con los supermercados chinos. Es decir, la idea de los mercados de cercanía no les impiden tener locales de la misma cadena separados por pocas cuadras", explica Gayoso.

En la actualidad las cadenas del sector buscan espacios comerciales con valores de alquiler de hasta $200.000; sin embargo, si el espacio comercial está muy bien ubicado, pueden destinar más presupuesto. Éstos suelen ser locales que van entre los 200 y los 350 metros cuadrados. Por ahora, no está en los planes ni de Día ni de Carrefour abrir locales más grandes. El horizonte comercial de este presente apunta a las pequeñas tiendas.

Para Giménez, los grandes hipermercados seguirán trabajando como hasta ahora, pero además incorporarán otras tareas. “Ellos, de alguna manera, se convertirán en una suerte de centro logístico de la marca, ya que cumplirán -en esta cadena- con el rol de ser proveedores de mercadería de reposición de las pequeñas sucursales de cercanía. Un rol fundamental, ya que la mayoría de ellas no cuenta con espacio de depósito o guarda de productos. Además, serán una suerte de central logística de distribución de la mercadería que se adquiera de manera virtual”, comenta el especialista. Y agrega, para concluir: “Por lo que puede apreciarse, esta tendencia llegó para quedarse y seguramente se irá extendiendo a lo largo del país, ya que les viene dando mucho resultado a aquellas marcas que lo desarrollan y han sabido aceitar sus mecanismos para lograr ser efectivos. Además, es un formato más económico que no requiere de tanta inversión en lo que respecta a la obra, alquiler del inmueble, instalaciones y equipamiento, como así también en personal”.

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