Negocios: cuáles son las naves industriales que hay que alquilar para tener menos gastos de mantenimiento

Cada vez son más las empresas que optan por construcciones industriales verdes o sustentables, ya sean tanto para el área logística como productiva. Aunque todavía la Argentina está dando los primeros pasos en esta materia. Las compañías que buscan alquilar o adquirir estos inmuebles son firmas que tienen a la sustentabilidad como bastión de su política empresarial y que está integrada en su modelo de negocios.

Las naves industriales o logísticas denominadas verdes o amigables suelen ser construcciones que utilizan tecnologías y materiales sustentables y ecológicos, con el fin de reducir su impacto ambiental y promover la eficiencia energética. “Entre los beneficios que ofrecen se encuentran la reducción de los costos de las operaciones y de mantenimiento. Además, mejora la calidad de vida de los trabajadores y la reducción de la huella de carbono, entre otros beneficios”, dice Lourdes Basso, broker logístico e industrial de Cushman & Wakefield. Y agrega Dennis O’Keefe, gerente de la división inmuebles industriales de la Inmobiliaria O’Keefe: “En general, estos desarrollos son buscados por las empresas que, desde su política interna, están comprometidas con los principios vinculados con la sustentabilidad o con el cuidado del medio ambiente. En nuestra experiencia, como comercializadores, las características más pedidas tienen que ver con la reducción de los gases de efecto invernadero y con la contaminación acústica”.

La inversión en el país

En la Argentina el mercado vinculado con la sustentabilidad es bastante nuevo. “Aquí, todavía falta mayor conciencia y compromiso por parte de las empresas y del sector inmobiliario para desarrollar más proyectos sustentables. Además, aún estamos a la espera de nuevas tecnologías constructivas para este mercado”, sostiene Basso.

Según O’Keefe, muchas compañías no logran comprender que este tipo de inversiones, como por ejemplo, la instalación de panales solares, no se traducen en una reducción de costos en el corto plazo, sino que -por el contrario- los efectos se comienzan a observar con el tiempo. “Este tipo de construcciones tienen un mayor costo de inversión, pero no por ello se convierte en un obstáculo. Hoy, ya casi todos saben que este tipo de obras demanda un desembolso algo más alto que, con el tiempo, se va amortizando.

Eso se ve claramente cuando se realiza el proceso de renovación de luminarias LED en reemplazo de las alógenas o incandescentes. Los resultados en el ahorro comienzan a verse a la brevedad, aunque la amortización suele empezar a sentirse en el mediano y largo plazo”, dice el broker. Y agrega Basso: “El valor de la construcción de estos inmuebles suele ser un poco más alto que el de los convencionales debido a la utilización de tecnologías y materiales novedosos y más costosos y pueden rondar hasta los US$900/m² de construcción. Los precios para amortizar el gasto dependen de cada proyecto y sus propias particularidades”.

Como sucede con muchos productos en el mercado del real estate, éste es un tipo de producto que aún no es para todos. El desarrollador que lleva adelante este tipo de propuestas verdes debe encontrar al cliente que valore y demande un producto de estas características, y -por consiguiente- que esté dispuesto a pagar un poco más por él.

En la actualidad, la mayoría de los proyectos logísticos de este tipo se encuentran distribuidos en el corredor norte y en el Triángulo San Eduardo. Aunque, poco a poco, también se comienzan a multiplicar en el eje sur. Además, existen algunos conglomerados industriales que se hicieron fuertes a partir de la sustentabilidad, tal es el caso del Parque Industrial Ecológico de la Cruz, el Ecoparque Industrial Moreno, y -en menor escala- el Parque Industrial San Vicente, entre otros.

Mateo Sáenz Valiente, broker de la división Industria y Logística de L.J. Ramos, explica que actualmente, si se suman los proyectos de este tipo en obra, tanto del sector sur como norte, se están construyendo más de 100.000 metros cuadrados en el Gran Buenos Aires. “Más allá de la Provincia, se puede mencionar la construcción de un parque industrial de la empresa Ledesma, en Jujuy. Pero sin dudas, cada vez son más los que inician su proceso de reconversión”, cuenta el inmobiliario. En Córdoba, Polo 52 es el primer parque industrial certificado como verde en el país en mayo pasado.

Un dato que respalda esta afirmación es la cantidad de consultas que recibió durante el primer trimestre del año la firma Oriens Energía, especializada en la construcción e instalación de sistemas solares, por parte de empresas vinculadas con el mercado industrial. “Si comparamos el primer trimestre de este año con el mismo período de 2022, el nivel de interés del mercado industrial creció más de un 150 por ciento. Y un dato que marca el crecimiento de este tema en la agenda empresarial es que más del 60 por ciento de estas consultas tienen como motor principal la sustentabilidad por sobre el ahorro en sí”, comenta Javier Dodds, Gerente de operaciones de Oriens Energía.

Valores de mercado

El precio de alquiler o venta del metro cuadrado de estos complejos varía según la ubicación, el tamaño y la tecnología con la que cuentan. “En general, el precio de alquiler es un poco más alto que el de los inmuebles convencionales y oscila entre US$7/m² y US$8,5/m². En cuanto a la venta ronda los US$1200 y los US$1300/m2 construidos”, dice Bossa.

Para los inversores, las rentabilidades pueden ser mayores que las de los inmuebles convencionales debido a la demanda creciente de este tipo de construcciones. “Aunque los rendimientos dependen de cada proyecto y su particularidad, estos rondan el 7% para un inmueble logístico. Yo me animaría a decir, que no hay una diferenciación entre inmueble logístico premium versus uno sustentable”, afirma Bossa y O’Keefe coincide.

Según las demandas de las compañías, estos inmuebles industriales o logísticos amigables o verdes deben contar con tecnologías y sistemas que permitan la reducción del consumo energético, la utilización de materiales sustentables, la gestión eficiente de los residuos, la optimización de los espacios, ahorro en el consumo del agua, reducción de las emisiones. También deben colaborar con la reducción de los costos de las operaciones y aportar al aumento de la calidad del aire interior y con el mejoramiento de los ambientes interiores (haciéndolos más sanos y limpios) para brindar condiciones laborales más cómodas y seguras.

“La mayoría de las compañías que se encuentran en busca de edificios eficientes demanda construcciones que cuenten con certificaciones LEED. Aunque, también es preciso aclarar que aún son -comparativamente- pocas las empresas que están enfocadas en este camino. Pero no tengo dudas de que el porcentaje va a ir aumentando, ya que los requerimientos de productos con menos huella de carbono o impacto ambiental será día a día más notorio”, cuenta O’Keefe.

El mercado comenzó a dar sus primeros pasos en la transformación. El cambio hacia una industria sustentable es inevitable. En el futuro ya no se hablará de naves convencionales o sustentables, todas serán verdes. “Sin embargo, el cambio no será de un día para el otro, sino lento y progresivo”, concluye Sáenz Valiente.