Por qué el déficit habitacional es de cuatro millones de propiedades

CÓRDOBA. Un seguimiento del comportamiento en los últimos 30 años del Producto Bruto Interno (PBI) total en comparación con el de la construcción revela que hay una mayor variabilidad del segundo. Durante ese período el crecimiento de la construcción fue de 57 por ciento, lo que equivale a un porcentaje anual bajo; en esos años el PBI total aumentó 101 por ciento. La diferencia explica en gran medida el agudo déficit habitacional que tiene la Argentina en especial en los sectores medios y bajos.

Uno de cada tres hogares en la Argentina tiene problemas de vivienda; son alrededor de cuatro millones, de los cuales 1,5 millones son la cantidad de viviendas que se necesitan construir y el resto, casas ya construidas pero que tienen problemas de calidad, falta de servicios básicos o hacinamiento.

La relación entre evolución de PBI y construcción se mantiene si el período se toma desde 1900 hasta hoy. Los tres momentos de baja más pronunciada (alrededor de 40 por ciento) corresponden con el final de la dictadura y la primera parte del gobierno de Raúl Alfonsín; desde el abandono del plan Austral hasta poco antes de la Convertibilidad y la tercera gran caída se inicia al cierre de la administración de Carlos Menem hasta la gran crisis de 2001.

Las recuperaciones más trascendentes, aunque varían en magnitud, corresponden a la puesta en marcha del plan Austral -tiempos en los que la mejora fue del 36 por ciento-; a casi toda la Convertibilidad -cuando el crecimiento fue superior al 100 por ciento- y la que comienza después del 2001 y alcanza hasta la parte final del gobierno de Cristina Kirchner y que tuvo como base las tasas negativas del sector financiero. "Los tres grandes momentos de crecimiento de la actividad coincidieron con planes económicos en los que la baja de la inflación fue un ingrediente destacado", menciona Horacio Parga, titular de la desarrolladora Edisur en cuya área de estudios económicos se hizo el estudio. El reporte estima que por cada punto que crece el PBI la construcción lo hace 1,7 por ciento, mientras que en momentos de retracción la sensibilidad es uno a 4,3: "Es mucho más reactivo a las crisis que a las expansiones; es uno de los sectores más atrasados tecnológicamente y hay ciertos adelantos que podrían hacerlo más eficiente y generar economía de costos", explica el desarrollador.

Gastón Utrera, economista que trabaja con la delegación Córdoba de la Cámara de la Construcción y también con la nacional, ratifica que en los ciclos de expansión y de contracción, siempre la construcción es "más volátil que el PBI" y plantea que para evitar los ciclos tan marcados deberían instrumentarse políticas "a tres bandas", que apunten a reducir el déficit de vivienda, bajar la pobreza y el desempleo. "Levantar casas sociales implica mejorar la calidad habitacional, abrir nuevas oportunidades a esos hogares y, a la vez, se puede recuperar parte de la inversión pública por lo que pagan de impuestos las constructoras, los nuevos salarios en blanco que tributan, una mejora en el IVA por el mayor consumo y, a la vez, se liberan subsidios que iban a esos desocupados", resume.

Un negocio de largo plazo

El informe que analiza la evolución del sector en los últimos 30 años, plantea que el inicio de un proyecto lleva tiempo -entre la decisión, el diseño del emprendimiento y la aprobación del mismo- hasta comenzar los trabajos, del mismo modo que -en etapas de contracción- la inercia a frenar es más lenta. Eso explica los mínimos desacoples entre la actividad y el PBI general.

El titular de la Cámara de la Construcción cordobesa, Marcos Barembaun, enfatiza que la caída del empleo es fuerte cuando las obras se paran: "Aunque el bajón de la actividad no tuvo la violencia de algunos otros sectores, es fuerte. No hay percepción de que hayamos tocado piso, no vemos reactivación". Coincide en que proyectos de vivienda social tendrían un impacto más alto en el empleo que el que tienen las iniciativas de infraestructura vial, por ejemplo. "Tal vez habría que distribuir más los fondos existentes", añade.

A nivel nacional la cámara trabaja en una agenda de reducción de costos para bajar las exigencias de acceso a la vivienda. "Hay que empezar a cruzar todas las variables para lograr el ‘efecto multiplicador’ del que siempre se habla -describe Utrera-. Hay que pensar en los empleos del futuro pero también en los de ahora; los desocupados de la construcción explican casi 20 por ciento del total y su reincorporación es más fácil porque tienen la dinámica de entrar y salir más internalizada".

Parga advierte que la mirada histórica muestra que para que la actividad se desarrolle el crédito hipotecario es clave. "Fue importante en la Convertibilidad y en parte de este Gobierno, pero muy enfocado -por factores circunstanciales- a unidades terminadas y no a desarrollos inmobiliarios que son los que verdaderos motores de la industria tanto por generación de mano de obra como por su efecto sobre otros sectores".

El empresario entiende que el Gobierno tiene "en claro" la importancia del sector lo que se refleja en la consideración de la Secretaría de Vivienda "de sistemas tradicionales, del steel frame (acero) y de la madera, lo que abre posibilidades a innovaciones trascendentes". También confía en "medidas impositivas con efecto positivo sobre la vivienda social y media" y en la instrumentación en el Mercado de Capitales de los Fondos Cerrados Inmobiliarios (FCI) que "funcionan muy bien en otros países". Es que el sector espera que la reglamentación de la ley de financiamiento productivo que exime del pago de Ganancias a los FCI los incentive a destinar su capital a la construcción de viviendas sociales.

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