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Por qué los inmuebles protegidos defienden mejor el valor del metro cuadrado
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Para algunos arquitectos el crecimiento poblacional de las más importantes ciudades va generando un fuerte cambio de la geografía urbana que se traduce, en muchas ocasiones, en un conglomerado de nuevos edificios cuya arquitectura poco tiene que ver con la cultura local. La conservación histórica de importantes inmuebles o su refuncionalización se convirtió, para algunos desarrolladores, en una bandera identificatoria que los define. Con el incentivo del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires que, a través de medidas invita a conservar determinados edificios con valores patrimoniales, nace un nuevo mercado con desarrolladores que compran propiedades antiguas con valor patrimonial y compradores adeptos a este tipo de propuestas En la ciudad de Buenos Aires existen dos categorías conceptuales que establecen la protección patrimonial de un inmueble: las Áreas de Protección Histórica (APH) y el Catálogo de Edificios Protegidos. En el caso de las APH, el criterio se aplica a toda una zona que puede ser desde un barrio hasta una calle, un espacio verde o un grupo de manzanas. En el caso de los edificios, en cambio, son piezas singulares que pueden o no estar incluidas en un APH, y reciben un nivel de protección diferente: puede ser integral, estructural, cautelar de acuerdo con sus características edilicias, su condición de hitos urbanos o bien, su importancia histórica. La protección integral está asignada a los hitos urbanos y cubre la totalidad del inmueble. Mientras que la estructural se aplica en edificios que caracterizan a su entorno. Ésta protege el exterior del edificio permitiendo modificaciones que no alteran su volumen. En el caso de la cautelar refiere a las construcciones que, por su valor, son una referencia formal y cultural del área. En este caso la protección cubre la imagen característica del área previniendo actuaciones contradictorias.
Al día de hoy, existen en la ciudad de Buenos Aires 5379 inmuebles catalogados con protección cautelar, estructural e integral. Además, coexisten otros 5957 inmuebles con protección general por hallarse dentro de una de las 54 áreas de protección que tiene la ciudad. Por otra parte, hay 5220 inmuebles propuestos por el Consejo Asesor de Asuntos Patrimoniales del Gobierno de la Ciudad (CAAP) para ser incluidos en el catálogo de edificios preventivos, que aún no tienen sanción definitiva de Legislatura. De esta manera, los inmuebles protegidos superan los 16.000 con la proyección de que alcance los 20.500 cuando concluya el proceso de estudio y catalogación llevado a cabo a partir del informe realizado por la Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo (FADU) y la Dirección General de Interpretación Urbanística (Dgiur), entidad que considera los valores patrimoniales de los inmuebles.
En cuanto al destino de este tipo de propiedades, existen estos dos grupos irreconciliables: conservacionistas y "demolicionistas". Pero la realidad es que se está avanzando mucho en un pensamiento del medio, ya consolidado en Europa, que reclama "Intervengamos los inmuebles patrimoniales, pero bien". Esta postura se viene instalando en los últimos años y el contexto de un nuevo código puede ser la oportunidad de plasmar las reformas que revitalicen estos inmuebles, reconviertan sus usos, y los pongan en valor tanto desde el punto de vista arquitectónico como desde su rentabilidad económica. Desde la Subsecretaría de Registros, Interpretación y Catastro del Ministerio de Desarrollo Urbano y Transporte del Gobierno de la Ciudad, el Subsecretario Rodrigo Cruz señala que "los nuevos códigos consolidan el trabajo de preservación del patrimonio que se viene realizando en la ciudad de Buenos Aires y promueven, además, instrumentos para que esto sea una política pública que trascienda las distintas gestiones: además de respetar las actuales APH, se busca introducir mecanismos para generar incentivos económicos para lograr la valorización del patrimonio".
La puesta en valor
José Ignacio Barassi, presidente de Jibsa. empresa especializada en restauración y patología de la construcción, y representante de la Sociedad Central de Arquitectos (SCA) ante el Consejo Asesor de Asuntos Patrimoniales del Gobierno de la Ciudad (CAAP), va más allá en el debate y habla de "abrir ventanas en la normativa que liberen el uso de estos inmuebles y consideren su entorno para su refuncionalización". "No es lo mismo una propiedad catalogada dentro de un APH que una en una zona densamente poblada en medio de torres modernas. A esta última hay que darle salidas, posibilidades de reinventarse, si no quedará congelada en el tiempo y condenada al abandono. La flexibilización en el uso es otra de las cuestiones donde se puede mejorar. Un ejemplo fue el Palacio Duhau cuya autorización de cambio de uso permitió que el inmueble evolucione sin perder su valor patrimonial y enriqueciendo a su entorno", explica el ejecutivo.
La desarrolladora BrodyFriedman aporta otros casos: Palacio Cabrera y Velvet Casa Campos, dos de sus desarrollos insignias en materia de puesta en valor. El primero se desarrolla en una propiedad de estilo neocolonial de la década del 30 ubicada en Palermo Hollywood, catalogada con protección cautelar, donde funcionó hasta 2010 el ex Hogar Devoto. Es un proyecto de viviendas y oficinas que conjuga el inmueble preexistente, que se mantendrá íntegramente original, y que cuenta con planta baja y primer piso, y un nuevo volumen de tres pisos.
El otro es Velvet Campos: está ubicado sobre la avenida Luis María Campos en el barrio de Belgrano y fue proyectado a partir de un edificio de los años 50, con reminiscencias inglesas y francesas, y techos de 3,40 metros. "El proyecto, actualmente en ejecución, conjuga la puesta en valor de la propiedad histórica con un nuevo edificio de arquitectura moderna, amenities y jardines de estilo inglés parquizados en el siglo pasado", asegura Sebastián Friedman, socio de BrodyFriedman.
"En ambos casos buscamos mantener la impronta y el estilo intacto de las viviendas originales. La idea no es reemplazar lo existente sino agregarle valor a través de servicios y capacidades arquitectónicas contemporáneas para revalorizarlas desde el punto de vista inmobiliario", agrega Andrés Brody, otro de los socios de la desarrolladora. Una vez concluidas las obras, "estimamos que las unidades se revalorizarán más de un 30 por ciento sobre el capital invertido al pozo", coinciden.
Los inicios
En la Argentina, la tendencia arrancó en el mercado comercial. "El reciclaje y refuncionalización de construcciones antiguas tuvo su hito en la década del 90 con los docks de Puerto Madero, pero a partir de 2000 comenzó una etapa de mayor fusión, donde queda más en evidencia el contraste de lo "antiguo" con lo nuevo. Esta tendencia se intensificó en los últimos diez años", comenta Elsa Cardaci, Gerente de proyectos de Brody Friedman.
Agustín Walger, director Lepore Propiedades, agrega que esta tendencia, de a poco, se fue llevando a los barrios hace ya unos seis u ocho años atrás. "Las zonas elegidas fueron aquellas donde tiempo atrás solía haber casa quintas o cascos de estancias y hoy quedan propiedades sobre lote de doble o hasta triple frente", relata el especialista. Y sigue: "Tan sólo en Caballito en los últimos tiempos se realizaron más de una docena de proyectos que buscan conservar la identidad de los viejos inmuebles, entre los que se pueden destacar Tudor Building, Casa Goyena, Puán 45, Espacio Malvinas, Palacio Goyena, Palacio Terry, estos dos últimos actualmente se encuentran en obra".
Las fachadas antiguas, jerarquizan
Para el broker, estos edificios modernos, que conservan las fachadas antiguas, jerarquizan al desarrollo y la inversión que una persona hace al adquirir una unidad. "Los desarrolladores lo toman en una primera instancia como un desafío, ya que no resulta fácil llevar adelante toda la logística de una obra teniendo un edificio existente. En muchos casos la maquinaria con la cual se trabaja no puede ingresar por los espacios reducidos y es necesario hacerlo con equipos más pequeños e inclusive a mano, lo cual conlleva mayores tiempos y costos. Además, en muchos casos, demanda la participación de mano de obra más calificada, maquinarias no convencionales y hasta el refuerzo de estructuras edilicias; y esto se traduce en una importante inversión por parte del desarrollador, aunque el desembolso termina siendo similar a la de una obra tradicional donde se demuele la propiedad existente y se arranca a construir de cero. Lo que no se gasta en construcción, se invierte en preservación", explica. Walger reconoce que es muy complicado hablar de inversiones o porcentajes de inversiones fijas, dado que cada proyecto es único. "Por ejemplo, en Puán 45 se exigía mantener la fachada. En cambio, en Casa Goyena hubo que respetar la casa original, tal cual estaba; es decir, preservar desde la fachada con sus mármoles hasta su interior donde existe un hogar antiguo. En Palacio Goyena más allá de la fachada con sus carpinterías con vitreaux hubo que mantener aberturas interiores, una escalera de mármol y un patio andaluz. Es decir, cada inmueble es un escenario diferente", detalla. Pero, aunque la inversión por parte de los desarrolladores sea similar a la que realizan en un proyecto que comienzan desde cero, lo que sí se modifica es su precio de venta, Barassi afirma que los proyectos inmobiliarios desarrollados a partir de una intervención poseen entre un 10 y 20% más de valor de mercado. "Esto se debe a la riqueza histórica y arquitectónica con que éstos cuentan. La razón de esta diferencia es simple: la escasez. Si bien en los últimos años han aumentado este tipo de desarrollos, aún son pocos en relación con el público que los valora y demanda, que va en aumento", explica. Martín Urgell, socio del estudio Urgell-Penedo-Urgell, especialista en intervenciones e integrante del CAAP, coincide con Barassi en que los inmuebles patrimoniales debieran valer en promedio un 20 por ciento más que las nuevas edificaciones. "En España está muy arraigada la valoración de este tipo de edificaciones y los españoles que pueden elegir optan por un proyecto de valor patrimonial . Aquí aún no se cumple pero el cambio ya comenzó", concluye.
