Real Estate. Por qué es una de las opciones más seguras para invertir

En un contexto económico tan complejo como el actual la pregunta que se hacen muchos inversores es dónde obtener buenas rentabilidades y/o resguardar el valor de sus activos. Y, en ese sentido, la inversión inmobiliaria garantiza hoy un flujo de ingresos sólidos y constantes. La clave está en que no todos los sectores inmobiliarios presentan las mismas oportunidades y rendimientos.

“Con una elevada inflación, una alta depreciación de la moneda local y con restricciones de acceso al mercado cambiario, los inversores ponen foco en mercados donde, además de mantener el valor de sus inversiones, puedan dolarizar el volumen de pesos acumulados de sus operaciones en el país”, dice Domingo Speranza, CEO de Newmark Argentina. Las series históricas muestran, por ejemplo, que activos como oficinas y plataformas logísticas son el mejor vehículo para preservar valor, generar renta y dolarizar capital.

Una de las grandes transformaciones ocurridas en el mercado inmobiliario después de la pandemia, y que impacta en el mapa de las inversiones, ha sido que las nuevas formas de trabajar, comprar y pasar nuestro tiempo libre exigen un enfoque más reflexivo sobre cómo reformar, construir y gestionar edificios, con la eficiencia como objetivo principal.

“Tanto a nivel mundial como nacional estamos atravesando un momento de cambio para el sector inmobiliario. Por este motivo, surgen en el país nuevas oportunidades de inversión en productos inmobiliarios y mercados que hasta el momento no se encontraban en el radar de los inversores. Actualmente, el foco está puesto en edificios más eficientes, con buen mantenimiento, gestión, localización en zonas premium y buena calidad crediticia de los inquilinos. Pero también existen nuevas y diversas oportunidades para inversores con mayor aversión al riesgo que resultan de alto atractivo”, explica Speranza.

Claves de la inversión en Real Estate

La selección del tipo de producto y del mercado donde invertir depende del objetivo de rentabilidad del inversor, de los riesgos que esté dispuesto a asumir y del plazo a permanecer. Pero en cualquier inversión en Real Estate es clave identificar tanto los atributos físicos y la ubicación del inmueble así como también conocer el nivel de apalancamiento utilizado para llevar a cabo la inversión.

“Además de la ubicación y de la calidad de la construcción o de los acabados, también hay que considerar la situación jurídica del inmueble, esto es la situación de los contratos de arrendamiento y la calidad crediticia de los inquilinos. En cuanto al apalancamiento utilizado merece una consideración de igual importancia, ya que es lo que determinará el nivel de riesgo de la inversión inmobiliaria, especialmente en un mercado como el argentino donde la financiación es muy escasa y a tasas poco convenientes”, explica Karina Longo, gerente de Research & Valuaciones.

El inversor inmobiliario actual busca, además de la revalorización del activo y de retornos acordes con el riesgo asumido, poder dolarizar su inversión. Durante los últimos dos años, muchas empresas han generado acumulación de pesos y, frente a las restricciones de acceso al mercado cambiario para protegerlos, se han volcado al mercado del Real Estate, encontrando cierta estabilidad en sus retornos y protección frente a la devaluación de la moneda local. Así es como empresas multinacionales cuya operatoria en el país ha derivado en excesiva liquidez en pesos, ante la imposibilidad de girar estos fondos a sus casas matrices, han impulsado inversiones en bienes raíces.

Oficinas o centros logísticos

El mercado inmobiliario mostró una fuerte recuperación en lo que respecta a las inversiones durante 2021. Impulsados por una elevada acumulación de fondos en pesos, los volúmenes superaron la media histórica, con una fuerte preeminencia de las inversiones en sectores como las oficinas clase A, los centros logísticos “premium” y tierras para el desarrollo futuro de los mismos. “En el mercado de oficinas el foco de la demanda está puesto en activos clase A, localizados en zonas premium y alquilados por empresas con buena calificación crediticia. Aunque estos atributos hacen que la oferta se reduzca, en los últimos años se presentaron transacciones de inversión relativamente grandes para nuestro mercado, llevadas a cabo por empresas multinacionales que buscaban la preservación del capital acumulado en pesos. Este tipo de inversiones con calificación Core se benefician de alquileres seguros a largo plazo, lo que garantiza cierta estabilidad en los ingresos, destacando tasas de vacancia a la baja”, analiza Fernando Novoa, Socio & Director de Oficinas.

Por su parte, las inversiones identificadas cómo “Core Plus” ofrecen la posibilidad de aumentar las rentabilidades mediante la remodelación, el reposicionamiento o el desarrollo de propiedades clase B, por lo que frente a la escasez de oferta del segmento de oficinas clase A, los inversores comienzan a evaluar activos en zonas impulsadas por beneficios impositivos. Un ejemplo de ello es la oportunidad que presenta la Ley de Reconversión del Microcentro y Parque Patricios.

Por el lado de los inmuebles logísticos, el crecimiento exponencial del comercio electrónico aceleró las inversiones en este segmento de mercado y, aunque la oferta continúa siendo limitada, algunos inversores han adquirido tierras y contrataron el desarrollo “built to suit” de centros logísticos para renta, emprendiendo inversiones con calificación “Value Add” en este negocio.

Durante el período 2020-2022 el volumen transaccionado en inmuebles logísticos ascendió a 222,20 millones de dólares MEP, cifra que representa el 47% de las operaciones en el segmento de oficinas clase A durante los últimos cinco años.

“Caracterizada por una resiliencia que no se encuentra en otro rubro, la inversión inmobiliaria sostuvo su valor de reposición, superando en los últimos años diversas crisis. En todo momento ha mantenido fuertes valores en dólares, incluso hoy, que las rentas son las más bajas en años, producto de la situación macroeconómica y la dispersión de los diferentes tipos de cambios actuales”, concluye el CEO de Newmark Domingo Speranza.

Por su amplia trayectoria y conocimiento del mercado, Newmark trabaja con las empresas para que obtengan utilidades y aumenten el valor de su patrimonio y las ayuda en la toma de decisiones, la valuación, la gestión y la administración de sus inversiones inmobiliarias.

Para más información, contactarse vía mail a dsperanza@ngbacre.com.ar o telefónicamente al 4311-9500.

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