Barrios cerrados: ARBA destrabará las escrituras de los lotes y las casas que no podían firmarse

A partir de una serie de nuevas resoluciones anunciadas por la Agencia de Recaudación de la provincia de Buenos Aires (ARBA), los desarrolladores de barrios cerrados se desvincularán de un impuesto que, hasta el momento, provocaba juicios por incumplimiento de pago. Dicha judicialización del barrio cerrado terminaba impidiendo que los propietarios pudieran escriturar sus terrenos o casas. “Es una gran noticia para el sector y es clave para agilizar ese trámite”, explica Mali Vázquez, directora Institucional de la Cámara Argentina de Desarrolladores Urbanos (CEDU).

Se trata de la agilización del proceso final, es decir, del último trámite que el desarrollador necesita para aprobar un proyecto inmobiliario de un barrio cerrado. Hasta ahora no podía hacerlo porque el organismo lo judicializaba por mora de un impuesto que no le correspondía pagar a ninguna de las partes: ni al comprador ni al desarrollador.

El motivo que alentó las nuevas medidas tiene su origen en la realización de la mensura horizontal (división de las parcelas) de un macrolote. Es que, en los años en los que el desarrollador divide los lotes y hace los trámites para que se termine de aprobar el proyecto (período en el que un comprador puede adquirir un lote y empezar a construir con autorización municipal e incluso mudarse), se genera el impuesto provincial para cada uno de los terrenos delimitados. Pero los compradores de los lotes no lo reciben sino que en la práctica las administraciones de las urbanizaciones los terminan subdiviendo y cada vecino lo paga por expensas. Sin embargo, este no es el origen del problema, aunque forma parte.

¿Cuál es entonces? A grandes rasgos, cuando un desarrollador compra una tierra para realizar un barrio cerrado, avanza en los trámites de aprobación, subdivide la tierra en lotes, las comienza a vender. Los compradores acceden al bien con un boleto de compraventa pero no reciben el impuesto provincial porque el macrolote figura, en los papeles, en manos del desarrollador. Es decir, este último traza los terrenos y los vende pero igual para ARBA “es dueño” -por ejemplo- de 800 parcelas a su nombre.

¿Cuál es el problema de esta situación? El inconveniente surge porque además de dicho tributo, existe en la Provincia de Buenos Aires otro impuesto provincial: el Complementario, un tributo que deben pagar quienes tienen más de una propiedad en la provincia. En el caso de los barrios cerrados, ante la imposibilidad de los vecinos de escriturar los lotes, ARBA se los reclamaba a los desarrolladores porque se los considera dueño de todos los lotes aunque los hubiera vendido.

Desde el otro lado, los compradores también se resisten a pagarlo porque, en muchos casos, es la única propiedad que tienen- y el impuesto Complementario es para quienes tienen más de dos-. Razón por la que los desarrolladores tampoco se lo pueden reclamar a ellos.

Esta situación genera que en la instancia final cuando el barrio ya está prácticamente regularizado, los escribanos se encuentran con la deuda y los terrenos no puedan escriturarse.

En síntesis, el desarrollador a pesar de haber vendido los lotes tiene ante ARBA, el compromiso, por ejemplo, de pagar 800 veces este impuesto -la cantidad de lotes que posee el emprendimiento- sólo porque los terrenos todavía no fueron escriturados a nombre del comprador, un trámite imposible de avanzar con “la deuda del Complementario”, entre otros trámites.

En otras palabras, dado que tanto el desarrollador como el comprador se resisten a pagar el impuesto complementario, se acumula una deuda y ARBA deja de recaudar por lo que judicializa la morosidad del barrio cerrado. Esto termina generando que “nadie escriture su propiedad por la deuda que, desde la lógica, no le corresponde a ninguna de las partes porque el desarrollador no es dueño de todos los lotes y los compradores que tienen sólo una propiedad en la provincia de Buenos Aires no deben pagar el impuesto complementario”, dice.

Esa última instancia de trámite en el que participa ARBA es en la que entra en juego la nueva resolución, que busca desvincular ahora de manera anticipada al desarrollador que realiza el emprendimiento de dicho impuesto y trasladárselo al propietario a partir de la cesión. De esta forma, el impuesto se le atribuye al comprador a partir de la posesión y no depende de que el barrio termine de aprobar todos sus trámites -proceso que puede demorarse hasta 10 años- para escriturar el terreno y que le empiece a corresponder pagarlo. “Las recientes Resoluciones 16 y 17 / 2022 de ARBA prevén mecanismos para “desvincular” la partida inmobiliarias de origen de un desarrollo -macrolote-respecto de las nuevas partidas de los lotes que se generan y así permitir asignar la titularidad de las nuevas partidas a los propietarios, que son `poseedores a título de dueño´, reales titulares del lote y por ende quienes deben pagar el impuesto inmobiliario”, indica Vázquez.

En resumidas cuentas, “el impuesto complementario queda en cabeza del propietario una vez que toma cesión (en el caso de que tenga dos o más propiedades en la provincia) y no traba la escritura final”, explica. Esto significa que cuando la nueva medida se implemente, quien compre una propiedad recibirá en forma inmediata el impuesto provincial porque estará claro en los papeles que es el propietario.

“La nueva resolución aplica también para los nuevos proyectos que se subdividan ya que las cédulas catastrales van a salir directamente a nombre de cada comprador, lo que soluciona el problema para adelante“, aclaran desde CEDU.

Según el comunicado difundido a partir del encuentro entre ARBA y las cámaras del sector, las nuevas medidas permiten “agilizar los trámites vinculados a la responsabilidad tributaria sobre las partidas inmobiliarias y simplificar la subdivisión de parcelas para facilitar la escrituración de propiedades. Dan lugar a la habilitación para que los escribanos tramiten directamente la actualización de responsabilidad tributaria, sin necesidad de la intervención de ARBA, así como la desvinculación retroactiva mediante boleto de compraventa y la posibilidad de modificar los datos de múltiples partidas en simultáneo. Estos cambios agilizan y simplifican el proceso para acceder a la escrituración de propiedades en grandes desarrollos inmobiliarios”.

Hasta el momento, “si bien existía un mecanismo de desvinculación de partidas por la Resolución 45/19, tuvo poca o nula aplicación y no era posible desvincular en forma general masiva por el desarrollador y muy complejo para el particular hacerlo en forma individual”, aclara Mali Vázquez. Entonces, las nuevas medidas permitirán solucionar la problemática del Impuesto Inmobiliario Complementario de forma más ágil.

Un dato clave es que este es el primer paso, ARBA generó las resoluciones y ahora arrancará una etapa de mesa de diálogo con el sector para definir los detalles de la implementación; por ejemplo, desde cuándo arrancará hasta si será retroactivo a los barrios cerrados que hoy están en un proceso judicial.

Otro punto a destacar es que la resolución también afecta a los barrios abiertos de la Provincia de Buenos Aires.

¿A quién influye el trámite en cuestión?

Este “prevé que sea un particular, el desarrollador / fideicomiso o bien un escribano quien realice dicho trámite de desvinculación”, señala la Vázquez. En cuanto a los perfiles que beneficia la nueva medida, desde CEDU explican que favorece a:

• ARBA, dado que al estar vinculadas todas las nuevas partidas, al desarrollador se le generaba mora porque se le complicaba cobrar a los propietarios/poseedores y por ende el fisco no podía recaudar.
• A los desarrolladores que debían pagar un impuesto por un bien que no les pertenecía.
• A los propietarios que, hasta ahora, por las deudas de impuesto complementario no podían escriturar sus inmuebles.
• A los escribanos, porque “ya no verán entorpecido su trabajo y serán actores importantes en éste nuevo mecanismo”, explica Vázquez.

Regularización de barrios cerrados

Las medidas tomadas este viernes se enmarcan en el proceso de ordenamiento y regularización de grandes urbanizaciones en territorio bonaerense.

En noviembre del 2020, el gobernador de la provincia de Buenos Aires Axel Kicillof buscó regularizar más de 600 urbanizaciones que no estaban en régimen, según la Dirección de Planificación, Ordenamiento Urbano y Territorial DPOUT y ARBA. En ese entonces, pusieron como fecha límite julio del 2021 para que los proyectos se adhirieran al nuevo plan de empadronamiento. En cuanto a estos emprendimientos, hoy en día se continúa trabajando con la regularización de los barrios y se verían beneficiados por las nuevas medidas para acelerar el proceso.

El año pasado, la Agencia de Recaudación había tomado otras medidas para facilitar el tema habilitando la posibilidad de subdividir parcelas que tuviesen deudas preexistentes del Impuesto Inmobiliario Básico, facilitando a los propietarios el acceso a una escritura y la regularización tributaria de su vivienda. Del mismo modo, había definido un circuito específico para poder registrar exenciones y la responsabilidad tributaria en partidas del PROCREAR, y logró una mayor simplificación en otros casos de fideicomiso.

En cuanto a la resolución más reciente, si bien la medida favorece el proceso de escrituración de barrios y lotes al final del proceso, también es importante en el proceso de Regularización de Urbanizaciones Cerradas. Esto se debe a que “la nueva Resolución 360/22 del Ministerio de Gobierno prevé mecanismos que simplifican y agilizan la aprobación de estos emprendimientos (actualizando las resoluciones 493 y 650/2020) y -si dicha regularización es exitosa como todos esperamos-, pueden entrar a escriturarse más de 20.000 lotes de provincia de Buenos Aires que también necesitan solucionar el problema del Impuesto Complementario mencionado”, señala Vázquez.

Estos 20.000 terrenos son aquellos proyectos que les quedaba pendiente solamente el último trámite con ARBA y estaban judicializados, por lo que gracias a la agilización del trámite podrán pasar a la escrituración. Sin embargo, la Directora Institucional señala que “ahora es importante ver si estas resoluciones y nuevos mecanismos tienen aplicación efectiva y resultados concretos”.

“Desde la CEDU valoramos enormemente esta medida y el trabajo de ARBA. Creemos que no solo soluciona un problema que viene desde hace muchos años y dificulta la recaudación impositiva sino que también es algo muy importante para la generación de nuevas inversiones en emprendimientos inmobiliarios en la provincia, que a su vez van a aumentar la recaudación impositiva y generar más trabajo, para contribuir a la disminución de la pobreza en la Provincia de Buenos Aires”, celebra Vázquez quien aclara que están trabajando con otros organismos en la Provincia para facilitar el trámite para nuevos emprendimientos inmobiliarios.

En el encuentro, ARBA anticipó el envío de un instructivo sobre cómo emplear el nuevo sistema y mecanismo y acordamos realizar reuniones técnicas de trabajo cuando esté funcionando para solucionar y mejorar su implementación.

Proyecciones

La decisión se dio en el marco del encuentro entre Cámara Empresaria de Desarrollos Urbanos (CEDU) y la Cámara Argentina de la Construcción (CAMARCO) y el director de ARBA, Cristian Girard, que se extendió por dos horas.

En el transcurso del encuentro, el titular de ARBA destacó que “pudimos brindar respuestas concretas a situaciones que nos planteaba el sector privado. Para ello, tuvimos que adecuar normas y resolver cuestiones burocráticas, a partir de la labor coordinada con otras áreas del gobierno provincial. Con ese trabajo, simplificamos trámites y avanzamos con un ordenamiento claro sobre los desarrollos urbanos, que son importantes porque tienen un gran impacto en la economía y la generación de empleo”.

Al mismo tiempo, Girard subrayó que “ese acompañamiento al sector tiene que llevarse a cabo a la par de un fortalecimiento de los ingresos públicos, porque el desarrollo inmobiliario requiere una serie de inversiones en materia de infraestructura que debe ser financiada con recursos genuinos para que no se traduzca en un problema financiero para el Estado”.

Por eso, resaltó que “con estas mejoras ya no hay, desde nuestro punto de vista, cuestiones pendientes que impidan cumplir correctamente con el pago de impuestos. Confiamos en que, a partir de estos avances regulatorios y mejoras administrativas, el sector continuará desplegando sus inversiones en pleno cumplimiento de sus obligaciones impositivas, aportando al fortalecimiento de los ingresos provinciales”.

En tanto, Alejandro Metro, presidente de la delegación bonaerense de CAMARCO, hizo hincapié en la importancia del encuentro y señaló que “aplaudimos este tipo de reuniones porque siempre son constructivas. Las nuevas normativas de ARBA destraban un gran problema que existía en la provincia de Buenos Aires, ya que fomentan la construcción con mayor seguridad jurídica y menores trabas a la hora de subdividir partidas inmobiliarias”.

Del encuentro de trabajo participaron, en representación de ARBA, el titular del organismo, Cristian Girard; el jefe de Gabinete, Nicolás De Hoz; y el subdirector de Recaudación y Catastro, Federico Gosman. Por CEDU, lo hicieron Patricio Lanusse, Pablo Dameno, Javier Vázquez, Esteban Edelstein Pernice, Julio Ernesto Tissone, Roberto Avellina y Jorge Kacef. Por CAMARCO, Alejandro Metro, quien conduce esa entidad en jurisdicción de la provincia de Buenos Aires.