El plan de Kicillof para regularizar 600 barrios cerrados antes de julio del año que viene
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LA NACION
El Gobierno de la Provincia de Buenos Aires avanza en el proceso de regularizar los barrios cerrados. Fue el propio gobernador Axel Kicillof, quien junto a la ministra de Gobierno, Teresa García participó de la reunión virtual que realizaron con representantes de la Cámara de Desarrolladoras Urbanos (CEDU) y de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV). “Promovemos una política que genere beneficios para todos: la Provincia, los municipios, los empresarios y los propietarios de las viviendas”, insistió el funcionario durante el encuentro en el que repitió el objetivo de “regularizar el pasado y planificar el futuro”, dando por sobre entendido que no quiere grietas en este tema. Durante la charla virtual, Kicillof afirmó que no tiene prejuicio con los barrios cerrados y que es consciente de la responsabilidad de la Provincia en la demora de los trámites que, según los desarrolladores pueden demandar hasta diez años.
El objetivo del gobernador es tener regularizados 96 barrios en marzo y otros 600 a mitad del año que viene. En el primer caso, son las urbanizaciones que habían entrado en la regularización de la Resolución 400/19, dictada por la ex gobernadora, María Eugenia Vidal, y ahora modificada por la resolución de empadronamiento 493/20. Estos casos son solo una parte: el cálculo es que hay otros 600 barrios sin empadronar y que fueron detectados durante un relevamiento aéreo que realizó la Provincia y que, según datos de ARBA, generan una pérdida de, como mínimo, $1500 millones al año para el fisco bonaerense. Son emprendimientos que estarían “flojos de papeles”, es decir cuyos propietarios no pueden escriturar los terrenos en los que viven y en los que en muchos casos ya tienen construida una casa.
El fondo del problema
En el Gobierno provincial admiten que con el crecimiento de las urbanizaciones cerradas se generó una “bola de nieve”, porque los desarrolladores salieron a vender con la autorización de los municipios que dieron luz verde a la rezonificación, pero sin los estudios de factibilidad. “Lo que nos sucede es que los trámites en la provincia de Buenos Aires son tan burocráticos que si tenemos que esperar todas las aprobaciones no arrancamos con el proyecto en por lo menos diez años desde que compramos la tierra”, explica un desarrollador del sector, quien reconoce que los intendentes de los municipios –a quienes les conviene el desarrollo de las zonas porque no sólo mejora la calidad de vida de los habitantes del lugar sino que además implica mayor recaudación en impuestos– terminan “aprobando” los proyectos sin la habilitación de provincia.
Así se crea la base del problema: la doble instancia, la provincial y la municipal. Esto significa “que muchos tramites arrancan en los municipios y terminan en la Provincia y al revés, se solapan y se generan más de 30 expedientes entre prefactibilidad, factibilidad, proyecto hidráulico, estudios ambientales, factibilidad de suministro de servicios (luz, agua y gas) y planos de mensuras, por nombrar algunos”, afirma Mali Vázquez, a cargo de las relaciones institucionales de la CEDU. Mientras que un desarrollador del sector reconoce que “hoy se tardan más años en lograr las aprobaciones que construir la infraestructura y vender todo el barrio. Es decir, uno invierte dinero y en los papeles no figura. Para el registro de la propiedad de La Plata sigue siendo un macrolote”.
En este contexto, los representantes de los countries aclaran que “el hecho de que no estén registrados no quiere decir que no paguen por la tierra”. Justificaron que tanto los desarrolladores como luego los propietarios “compran los terrenos con autorización municipal y pagan impuestos municipales”. En cuanto al impuesto inmobiliario –que cobra la ARBA– explican que también se abona aunque no esté hecha la subdivisión del terreno, ya que en esos casos lo afronta el desarrollador y luego se los cobra a los propietarios por expensas.
El plan del gobernador
La pregunta es cómo, esta vez, el Gobierno de la Provincia destrabará un problema que ninguna otra gestión anterior pudo resolver.
Para empezar ya puso en marcha la nueva Unidad de Tierra y Vivienda: “Creamos un solo ámbito donde antes había 7 áreas diferentes. Nos comprometemos a trabajar de forma conjunta con los municipios y el sector privado para facilitar y acelerar los procesos”, detalló García.
Por otra parte, trabaja en una nueva Resolución con la que buscará regularizar las otras 600 urbanizaciones que según la Dirección de Planificación, Ordenamiento Urbano y Territorial DPOUT y ARBA no están en régimen. El plazo que tienen los emprendimientos para adherirse a este nuevo plan de empadronamiento es hasta julio 2021.
Para desarticular el solapamiento de los trámites y lograr su simplificación, centralizarán todos los organismos que intervienen en las aprobaciones. Para eso, se están armando mesas de trabajo conjuntas entre la provincia, los municipios y desarrolladores, y el DPOUT será articulador con organismos de provincia, es decir, el Gobierno de la Provincia será de alguna forma, el supervisor del proceso. “Es una buena idea porque si bien cada municipio tiene su código de planeamiento, la provincia tiene la mirada integral. Por eso, por ejemplo, siempre se resistió a delegar las aprobaciones ambientales, hidráulicas de factibilidad y prefactibilidad”, comenta Mali Vázquez de CEDU.
Kicillof ya le envió una carta a los Intendentes de los Municipios que tienen expedientes de empadronamiento para pedirles colaboración y celeridad. Al mismo tiempo trabaja en una mesa técnica virtual para gestionar consultas. “Tenemos el desafío de facilitar la circulación de la información para alcanzar resoluciones más inmediatas” subrayó la ministra García. En la misma línea, Damián Tabakman, presidente de la CEDU afirmó que “existe la necesidad de establecer una mesa de trabajo conjunto para alcanzar soluciones de la forma más expeditiva posible”.
Además de regularizar los barrios consolidados, la apuesta es acelerar los trámites de los nuevos proyectos. “Funcionan como una fábrica, generan trabajo antes y después de terminados y además generan caja a través de los impuestos”, relata un desarrollador en un estricto off de récord.
Más allá de las intenciones, el proceso de regularización no será tan sencillo. Hay varios temas a resolver en ese camino como, por ejemplo, el Impuesto Complementario, un tributo que deben pagar quienes tienen más de una propiedad en la provincia de Buenos Aires y que en el caso de los barrios cerrados ante la imposibilidad de los vecinos de escriturar los lotes, ARBA quiere cobrárselo a los desarrolladores. Esta situación genera que en la instancia final cuando el barrio ya está prácticamente regularizado, los escribanos se encuentran con la deuda y los terrenos no puedan escriturarse. “Es un tema que data de varios atrás y que hay que buscarle una solución”, reconoció García en la reunión virtual.
Otro tema que incomoda a los desarrolladores es la ley de hábitat. Hasta ahora no fue aplicada y Kicillof quiere “hacerla cumplir” incluso de manera retroactiva. La norma plantea que los desarrolladores cuando planean una urbanización deben otorgar al Gobierno metros de tierra o dinero a cambio.
En otras palabras, el concepto es: “si usted compra una tierra que era rural y se lo habilita para generar un uso urbano, debe compartir ese incremento de valor que generó el permiso”. Este es un tema que inquieta al sector sobre todo teniendo en cuenta que Kicillof, en esa misma reunión, afirmó que trabaja en soluciones tanto para que los inversores puedan perfeccionar los trámites de dominio como para los sectores medios y populares que están en una situación de mayor precariedad y con problemas de escrituración".
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