Bienes Personales: el valor fiscal de una propiedad en la Ciudad de Buenos Aires se debe multiplicar por 36

Quienes tienen un inmueble en la Ciudad de Buenos Aires y pagan Bienes Personales sentirán un ajuste al bolsillo.

Se conoció el IPC de diciembre y con ese dato ya puede calcularse el índice que define el ajuste que debe hacerse a las valuaciones fiscales. Con una inflación anual del 94,8 por ciento, ese índice es 9,0915, es decir de 909,15%.

“Esto implica que a los fines de calcular el pago de Bienes Personales, la Valuación Fiscal Homogénea (VFH) de los inmuebles porteños deberá multiplicarse por 36, mientras que a los de la Provincia de Buenos Aires será por nueve″, adelanta Sebastián Domínguez, CEO de SDC Asesores Tributarios.

La distorsión con otros inmuebles del país se genera porque el año pasado la AFIP cambió el criterio que usaba exclusivamente para valuar inmuebles porteños y estableció que la VFH de los inmuebles debe multiplicarse por cuatro.

Por ejemplo, si la VFH de un inmueble en 2017 era de $500.000, la nueva medida hizo que se multiplique por cuatro a $2 millones. “Esta sería la valuación del 2017 y luego hay que actualizar ese número al 2022 multiplicándolo con el IPC (inflación), por eso el número es 36”, detalla Domínguez. Y agrega que “el año pasado ya se había actualizado 16 veces”.

Vale aclarar que se toma al 2017 porque con la reforma tributaria de ese año se estableció que hasta que el Organismo Federal de Valuaciones de Inmuebles creado por el Decreto 938/2018 fije un criterio de valuación general se va a aplicar la valuación al 31 de diciembre del 2017 actualizada al IPC al periodo que se esté liquidando.

La medida de la AFIP generó que el valor fiscal de los inmuebles porteños se cuadruplique de un tirón, aumento que le pegó de lleno al bolsillo de los aportantes. En algunos casos, implicó que el contribuyente pase a una escala superior del impuesto y tenga que pagar una alícuota mayor sobre sus bienes. De hecho tras la medida, el impuesto sumó 220.000 contribuyentes. “De todas formas en la práctica no es que se tributará mucho más porque en la mayoría de los casos, en las tablas, los mínimos no imponibles y la deducción se ajustó al 88 por ciento y la inflación del 2022 fue poco más de noventa por ciento”, aclara.

Si se continúa el ejemplo anterior, para calcular cuánto aumentaría la valuación del inmueble ubicado en la ciudad de Buenos Aires se debería tomar la valuación de $500.000 del 2017, multiplicarla por nueve ($4,5 millones) para poner el monto al día con la inflación acumulada desde entonces y luego esa cifra cuadruplicarla ($18 millones) por el nuevo régimen de la AFIP que rige para las propiedades ubicadas en la Capital Federal.

Cabe destacar que los inmuebles destinados a casa-habitación que estén valuados debajo de los $56.410.705,41 no tributan sobre Bienes Personales. “Si supera ese valor, se considera el excedente junto a los restantes bienes (incluyendo otros inmuebles). Luego se aplica un mínimo no imponible de $11.282.141,08, y se tributa por el excedente a la escala progresiva que va del 0,25% al 1,75%”, agrega Domínguez.

A continuación, el especialista aclara otras preguntas clave relacionadas con la valuación de una propiedad.

¿Cómo se valúa un inmueble según la ley de Bienes Personales?

La Ley del Impuesto sobre los Bienes Personales establece que para valuar un inmueble, se debe tomar el costo de adquisición o valor a la fecha de ingreso al patrimonio actualizado deducida la amortización correspondiente (valor residual), responde Domínguez y sigue detallando los detalles del proceso.

Ese valor no puede ser menor a la base imponible fijada para el pago de los impuestos inmobiliarios o tributos similares vigente al 31 de diciembre del año por el que se liquida el impuesto o al valor fiscal determinado a esa fecha.

Actualmente, conforme a la Ley 27.480, se debe tomar la base imponible o valor fiscal al 31 de diciembre de 2017 actualizada por el IPC al 31 de diciembre del año en que se liquide el impuesto.

Es decir, se debe tomar el mayor de los tres valores (valor residual, base imponible para los impuestos inmobiliarios, valor fiscal).

En el caso que el inmueble no tenga al 31 de diciembre de 2017 base imponible fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios o tributos similares o valuación fiscal -por ejemplo un inmueble construido en 2020 y comprado en 2021- de acuerdo a la redacción de la ley, no se debería hacer la comparación con el valor fiscal.

Para 2022, si el inmueble está destinado a casa habitación, se toma un mínimo no imponible de $ 56.410.705,41.

Si supera ese valor, se considera el excedente junto a los restantes bienes (incluyendo otros inmuebles).

Luego se aplica un mínimo no imponible de $ 11.282.141,08, y se tributa por el excedente a la escala progresiva que va del 0,25% al 1,75%.

¿Cuál es criterio de la AFIP para valuar los bienes situados en CABA?

En la Ciudad de Buenos Aires, el Código Fiscal establece que la base imponible del impuesto inmobiliario es la valuación fiscal homogénea (VFH) y no puede ser superior al 20% del valor de mercado del inmueble.

La AGIP indica que VFH es el valor fiscal del inmueble y se calcula considerando el valor económico e incidencia del terreno según ubicación geográfica y entorno y la incidencia comercial del distrito, por un lado, y el valor real de edificación según la categoría, destino, calidad y características.

Por otro lado, el Código Fiscal crea la Unidad de Sustentabilidad Contributiva (USC) y la define como el coeficiente utilizado para modificar con carácter general al tributo. La USC fue fijada en 4 desde 2012.

Un dato clave es que en la Ciudad de Buenos Aires, la base imponible del impuesto inmobiliario es la valuación fiscal homogénea (VFH) y no puede ser superior al 20% del valor de mercado del inmueble. A su vez, el impuesto inmobiliario no puede ser mayor al 1% del valor del inmueble en CABA.

El impacto en la renta que deja un inmueble

A la hora de analizar el impacto en el negocio de los alquileres, Domínguez afirma que “el ajuste de las tablas del mínimo no imponible se actualizó un 88%, un 6% debajo de la actualización de las valuaciones fiscales que fue del 94,8%, por lo que no será muy relevante para la variación de la rentabilidad que deja el contrato de alquiler de un inmueble.

Para tener como referencia, la rentabilidad anual de las propiedades porteñas en alquiler cerró el año en 4,19%, por lo que se necesitan casi 24 años de alquiler para recuperar la inversión, 26% menos de lo requerido un año atrás, según el último relevamiento de Zona Prop..

Por otra parte, si bien el cambio de criterio de la AFIP había levantado sospechas sobre si la suba de impuestos iba a desmotivar la compra de inmuebles, el 2022 mostró un repunte en el número de escrituras registradas en noviembre mostraría indicios de recuperar niveles pre pandemia.

Al contrario, el mercado inmobiliario vaticina mejoras para este año, ya que con la publicación del decreto en el Boletín Oficial, ya es oficial la posibilidad de usar dinero blanqueado para comprar unidades usadas en todo el país.

Los atajos

Para finalizar, Domínguez indica que existen argumentos legales para sostener que no corresponde aplicar el nuevo criterio de la AFIP.

Por ejemplo, puede que haya contribuyentes que no apliquen el coeficiente USC a la base imponible del VFH para determinar el impuesto sobre los bienes personales.

En ese caso, la AFIP podría realizar acciones de inducción (por ejemplo, notificaciones al domicilio fiscal electrónico indicando que surgirían de sus bases de datos que no se valuaron correctamente los inmuebles e invitando a rectificar la declaración jurada) y si el contribuyente no rectifica la declaración jurada, abrir una fiscalización para luego iniciar un procedimiento de determinación de oficio del impuesto sobre los bienes personales.

La resolución se podría apelar ante el Tribunal Fiscal de la Nación siempre que supere los $25.000.

En caso de no hacerlo, sólo se podría plantear el Recurso de Reconsideración para ante el Superior que terminaría ratificando la determinación de oficio ya que es un recurso administrativo dentro de la órbita de la AFIP”, detalla el tributarista, y aclara que mientas dure la discusión en el Tribunal Fiscal de la Nación no será necesario pagar ya que el recurso tiene efecto suspensivo.

En el caso de que la resolución del Tribunal Fiscal de la Nación fuera a favor del Fisco, dice el especialista que se podría recurrir ante la Cámara Nacional competente para luego, eventualmente llegar hasta la Corte Suprema de Justicia de la Nación.

“Ante una sentencia del Tribunal Fiscal de la Nación ratificando el criterio fiscal, se deberá pagar el impuesto y los intereses mientras se continúa discutiendo, no así la multa que sólo se deberá pagar si la sentencia queda firme a favor del Fisco.

En este caso, si finalmente se le da la razón al contribuyente, el Fisco deberá devolver el dinero pagado”, analiza este caso hipotético.

Si esta no es la vía elegida, Domínguez señala que existen también otros caminos “como pagar el impuesto aplicando la USC y luego solicitar la devolución del mismo o establecer una estrategia judicial como podría ser plantear una acción judicial para obtener una medida cautelar a los efectos de que el Fisco no pueda exigir la diferencia de impuesto mientras se resuelve si se debe o no aplicar la USC”.

Todo dependerá de los valores involucrados ya que en puede suceder que la diferencia del impuesto sobre los bienes personales por aplicar la USC no justifique los riesgos y costos que implica una discusión contenciosa con el Fisco.

En la estrategia que se implemente no se debe dejar de lado en análisis del Régimen Penal Tributario cuando se supere el monto objetivo de punibilidad.

Por ejemplo, si el contribuyente opta por disminuir la VHF por 4 para que no tenga efecto la multiplicación que realiza el aplicativo y la diferencia de impuesto supera $1.500.000 debe analizarse la conveniencia de presentar una nota ante la AFIP informando esta modificación para eliminar la consideración de una conducta dolosa.

Estas opciones deben considerar los costos que implica una discusión contenciosa con el Fisco.