Las razones por las que las expensas de un tres ambientes en CABA y de una casa en un barrio cerrado pueden costar lo mismo

Una vecina del barrio de Caballito, pleno corazón de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), vive en un departamento de 60 metros cuadrados ubicado en un edificio de más de cuatro décadas de antigüedad; pagaba alrededor de $30.000 en concepto de expensas antes de octubre, pasó a abonar $52.000 a principio de este mes, es decir, más de un 60% en tan solo cuatro meses. Un inmueble sin amenities ni cochera ni encargado.

Este caso particular refleja la realidad de muchos vecinos de CABA que perciben cómo los gastos ordinarios se dispararon en el último tiempo. Según datos de Consorcio Abierto, las expensas promedio en edificios (sin incluir deudas) en la ciudad correspondiente al mes de diciembre fueron de $83.958, mientras que en noviembre fueron de $76.418. Esto manifiesta un incremento interanual del 160,99% en comparación con el último mes del 2022, en el que el valor fue de $32.168 en promedio.

A modo de ejemplos se presentan a continuación valores de expensas en diversos edificios, con distintas características y ubicaciones:

• un departamento de 170 metros cuadrados ubicado en un edificio sin amenities de 50 años de antigüedad en la zona de Paseo del Ángel en pleno barrio de Belgrano, paga $178.000, mientras que hace dos meses pagaba $100.000. Una unidad de 110 m² en el mismo edificio abonó $110.000
• en un edificio sin ningún servicio, en la zona de Tres de Febrero y Juramento, a una cuadra de las Barrancas de Belgrano, una unidad de 100 m² pagaba en octubre $34.000, monto que en noviembre se disparó a $48.000 y en enero llegó a $51.000.
• una unidad de tres ambientes en Jardines de Libertador, en Núñez, a pasos de Avenida del Libertador y General Paz, abona $150.000, mientras que en noviembre el precio fue de $113.000.
• un departamento de 110 metros cuadrados en un edificio de 13 pisos y 25 unidades, también en Núñez, con encargado y seguridad por visor (tótem), paga $80.000 y hace dos meses atrás $60.000.
• en promedio, en Núñez un departamento de 130 metros cuadrados con seguridad física ronda los $100.000 y $150.000 de expensas, cuando las construcciones son más antiguas con seguridad y unidades que superan los 150 metros cuadrados pueden alcanzar los $180.000.
• en zona norte, una unidad de tres ambientes y 100 metros cuadrados en Jardines de San Isidro, el complejo de condominios con 25 años de antigüedad, con amenities y seguridad las 24 horas, pagó $120.000 en noviembre de 2023 y $162.000 este mes.

Los valores de las expensas en los barrios cerrados

Pero, si se realiza una comparación entre los valores de las expensas en los departamentos con los que se abonan en barrios cerrados del conurbano bonaerense, el contraste no presenta gran impacto y existen hasta similitudes en los precios entre ambos, al analizarse las comodidades y servicios que estos últimos ofrecen.

Se considera que los barrios cerrados ofrecen una calidad de vida diferente a un costo más elevado. Y la gran diferencia está en que un 50% del precio de los costos corresponde a la seguridad privada, que representa el plus que tienen este tipo de proyectos con un equipo de vigilancia permanente en sus ingresos y en puntos del perímetro.

Por caso, en Tigre, una casa en barrio La Damasia, ubicado a pasos de la Panamericana, hace tres meses pagaba $85.000 en concepto de expensas, los propietarios se encuentran ahora desembolsando $115.000. Similar es la situación en El Aromo, un barrio en Loma Verde, Escobar, con canchas de fútbol, tenis, básquet, vóley, pileta y salón de usos múltiples, donde las expensas de los lotes pasaron de $145.000 en noviembre a $177.000 pagadas en enero.

Otro ejemplo es la zona de Villanueva, en el limite de Tigre y Escobar, donde una casa de 175 metros cuadrados construidos sobre un terreno de 790 m² en Santa Catalina, tiene expensas que pasaron de $135.000 en diciembre a $150.000 en enero.

En otro barrio cercano, San Marco, también en la zona de Villanueva, una propiedad de 100 metros cuadrados en un terreno de 1000 m², pagaba en octubre $160.000 en concepto de expensas y hoy se dispararon a $210.000.

En el caso de expensas con valores más elevados, en el barrio Carpinchos, uno de los últimos lanzamientos en Nordelta, una casa de 207 metros cuadrados en un terreno de 550 m² tiene expensas de $250.000.

Mientras que en Haras Santa María, en Loma Verde, Escobar, una propiedad con vista al campo de golf, con amenities como pileta, dos salones de usos múltiples, canchas deportivas y el colegio St. Luke’s College, implica un desembolso mensual de $260.000.

Una vecina cuenta que en 2020, por la pandemia, decidió alquilar con su familia una vivienda más grande y con verde en un barrio cerrado de Escobar. “Cuando la cuarentena terminó, volvimos a Capital y esa casa la comenzamos a utilizar de fin de semana. Ahora, para renovar me piden US$1000 de alquiler por mes y las expensas en el último año vienen aumentando un poco cada mes, están en $175.000. Ya no puedo sostener eso para una casa de fin de semana así que como el contrato de tres años se venció en noviembre lo extendí por el verano y a fin de febrero dejamos la casa”, explica.

Cómo impactará en las expensas de los barrios cerrados el aumento del 200% del impuesto inmobiliario

En las expensas de los barrios privados ubicados en la provincia de Buenos Aires, además de los costos derivados de mantenimientos, reparaciones, seguridad privada, entre otros, se le suma el impuesto inmobiliario que recauda la Agencia de Recaudación de la provincia de Buenos Aires (ARBA).

En este sentido, en febrero comenzarán a llegar aumentos que van desde 130% hasta un 200% del impuesto, propuesto por el gobernador de la provincia, Axel Kicillof. Ante este incremento, vecinos del barrio de Pilar del Este denunciaron a través de la plataforma change.org que como no cuentan con la subdivisión de sus terrenos pagaran “impuestos desproporcionados” para el tamaño de sus casas. “Con el nuevo aumento, el monto que vamos a pagar es de alrededor de $90.000 por bimestre”, argumentan en la petición.

Denuncian que por sus propiedades, que en su mayoría no superan los 150 metros cuadrados en lotes de alrededor de 500 m2, están pagando cerca de $30.000 por bimestre mientras que quienes tienen una casa de 300 metros cuadrados en lotes de 1000 m² pero en un barrio que está subdividido pagan $5000 mensuales en concepto de ARBA. Esto se da porque al no estar escriturado cada lote, se aplica un monto mucho más elevado. Insisten en que “la demora de la desarrolladora en la aprobación de los trámites de apto técnico, posterior subdivisión y por ende escrituración, hacen que tengamos que abonar cifras que lesionan nuestra economía”.

Ante esta denuncia, ARBA reaccionó a la “protesta” de los propietarios del barrio. Cristian Girard, director ejecutivo del organismo, alertó que son los desarrolladores quienes “por incumplimientos, no asumen el pago de impuestos en su ecuación de negocios y los trasladan a los compradores a través de las expensas”.

Pero también, la agencia gubernamental afirma que en el marco del ordenamiento territorial, instrumentaron una serie de medidas para agilizar los trámites vinculados a la responsabilidad tributaria de la vivienda y a facilitar el acceso las escrituras. Es decir que, habilitaron la opción para que se pueda subdividir el terreno en parcelas con deudas preexistentes del Inmobiliario Básico. “Permitimos que escribanos tramiten la actualización de la responsabilidad tributaria y reglamentamos la desvinculación retroactiva con la sola presentación del boleto de compraventa”, dijo Girard.

Ante este conflicto, la Cámara de Desarrollladores (CEDU) mantuvo la semana pasada dos reuniones muy importantes: una para conocer al nuevo equipo de la Dirección Provincial de Ordenamiento Urbano y Territorial y la otra con ARBA. “Ambos organismos tuvieron muy buena predisposición para continuar trabajando en conjunto en pos de tratar de mejorar la dificultad y tiempos de los trámites, por varios motivos como cantidad de expedientes, múltiples organismos provinciales y doble instancia, municipal y provincial”, afirmó Mali Vazquez, de la CEDU y agregó que aspiran a continuar con mesas periódicas de trabajo con el único fin de acortar tiempos para llegar a la escritura, objetivo de todas las partes, propietarios, desarrolladores y organismos públicos, sin perder el foco de la importancia del desarrollo urbano que genera un relevante impacto de inversión, empleo y recurso tributario.