El negocio inmobiliario que promete altas rentas y busca convertirse en la evolución del alquiler temporario

El mercado inmobiliario global se encuentra en constante cambio, estamos siendo testigos de varias transformaciones fundamentales. Sin embargo, entre éstas, una destaca como la más significativa: el cambio hacia el acceso al servicio por encima de la mera propiedad. Esta transición, cada vez más prominente a nivel mundial, está redefiniendo radicalmente nuestra percepción y la manera en que accedemos a los bienes inmobiliarios.

En un mundo donde la movilidad laboral y geográfica es cada vez más común, las personas anhelan la flexibilidad para cambiar de ubicación o de vivienda con facilidad. Además, la barrera financiera para adquirir una propiedad es elevada en mercados donde el crédito hipotecario es limitado o inexistente. La posesión de una propiedad implica una carga financiera considerable, incluyendo gastos de mantenimiento, impuestos, seguros, expensas, reparaciones, equipamiento y mobiliario, entre otros.

En este contexto, el modelo de negocios de renta administrada, ofreciendo departamentos con servicios, también conocidos como ‘serviced apartments’, está emergiendo como la próxima evolución tras los clásicos hoteles y los populares alquileres temporarios en plataformas como Airbnb.

1) En qué consiste el negocio de renta administrada

Los departamentos con servicios representan una opción residencial diseñada para ofrecer a los huéspedes una experiencia muy similar a las de su propio hogar mientras disfrutan de comodidades similares a las de un hotel. Estos espacios están cuidadosamente concebidos para asegurar el máximo bienestar de quienes los ocupan, ofreciendo una amplia gama de servicios que trascienden lo convencional. Entre estos servicios se incluyen recepción, limpieza, acceso a gimnasios, piscinas, lavanderías, áreas de coworking e incluso salas de cine en los edificios que cuentan con esos amenities.

Estos alojamientos versátiles suelen presentarse como estudios o viviendas compactas, en edificios que son completamente destinados a este uso y cuyas unidades están adaptadas para satisfacer las necesidades de estadías a corto, mediano y largo plazo. En un contexto donde los consumidores buscan experiencias que les brinden valor y faciliten interacciones en comunidad, la demanda de estos servicios ha ido en aumento. Principalmente en Estados Unidos y Europa, los departamentos con servicios se han convertido en la elección de alojamiento preferida por jóvenes, turistas y nómadas digitales.

Lo distintivo de estas propuestas es su alineación con el concepto de espacios flexibles, ya que ofrecen a los huéspedes todas las comodidades para satisfacer sus necesidades durante su estadía, incluso si desean extenderla. Esto contrasta notablemente con la oferta tradicional de hoteles, donde las estancias tienden a ser más breves, con un promedio de uno a tres días, y carecen de las comodidades adicionales que sí ofrecen los departamentos con servicios, como cocinas equipadas y otros espacios funcionales necesarios.

2) Cómo opera el modelo

El modelo de negocio de renta administrada para la operación de departamentos con servicios suele seguir dos estructuras principales: un edificio con un único propietario o inversor institucional, o una organización a través de un fideicomiso de administración en el cual múltiples propietarios contribuyen con sus unidades al pool de renta: el propietario ya no gana por su unidad puntualmente, sino que al aportar su unidad a un grupo de departamentos, recibe una renta proporcional al total de los ingresos de todos los departamentos menos el total de gastos. En ambos casos, se contrata a un operador especializado encargado del management del negocio.

Incorporar a este operador en las primeras etapas de conceptualización, diseño y planificación del proyecto resulta fundamental para optimizar procesos, generar eficiencias y brindar un acompañamiento clave en la toma de decisiones estratégicas para el desarrollo futuro del negocio.

El operador debe poseer experiencia en la gestión de grandes edificios (property management) y asumir diversas responsabilidades. Entre estas, se encuentran la gestión de alquileres, la provisión de servicios a los huéspedes, la administración de amenidades y áreas comunes, así como el mantenimiento de los departamentos y del edificio en general. Es fundamental que tenga conocimientos en diseño y gestión de la experiencia para los usuarios, en amenidades y en los servicios que la propiedad ofrecerá a los usuarios. Además, debe encargarse de la atención al cliente, la gestión de la relación con los inversores, asegurar el cumplimiento normativo, generar informes y facilitar el pago de las utilidades del negocio a los inversores.

En resumen, el operador especializado asume un rol integral en la gestión y administración de estos modelos de negocio, asegurando una experiencia óptima tanto para los huéspedes que son los usuarios, como para los inversores involucrados en el proyecto.

3) Cuáles son las ventajas para desarrolladores inmobiliarios

La adopción de este modelo por parte de los desarrolladores inmobiliarios presenta una serie de ventajas significativas. Les brinda acceso a propietarios interesados en invertir en proyectos de renta, que buscan mayores rendimientos financieros, mientras delegan la gestión operativa a un operador especializado. Este enfoque libera de las tareas operativas, permitiéndoles concentrarse en la ejecución y desarrollo del proyecto, lo que se traduce en un ahorro considerable de tiempo y esfuerzo.

La inclusión de propuestas de renta administrada en proyectos de usos mixtos, que combinan diferentes espacios como oficinas, locales comerciales y residencias tradicionales, representa una tendencia en crecimiento. Esta estrategia amplía la propuesta de valor de los proyectos inmobiliarios, ofreciendo una gama diversificada de opciones residenciales que se ajustan a las necesidades cambiantes de los compradores y propietarios. Al integrar departamentos con servicios en proyectos más amplios, se enriquece la oferta y se crea un entorno más dinámico y atractivo para los potenciales inversores y compradores.

4) ¿La reconversión del microcentro es una oportunidad para este negocio?

De la misma manera que está sucediendo en la ciudad de Nueva York, donde se está elaborando un plan para reconvertir los edificios de oficinas vacíos (construidos antes de 1990 entre las avenidas 5ta y 8va y las calles 23 y 40) en departamentos residenciales, el microcentro de la Ciudad de Buenos Aires presenta múltiples ventajas para llevar adelante esta transformación también, apalancado por la facilidad de acceso, la gran cantidad de metros cuadrados de edificios de oficinas (cuya gran mayoría ya están obsoletos para ese destino y/o tienen elevados niveles de vacancia), la proximidad a áreas de servicios e instituciones y el potencial en capacidad de crecimiento.

Este tipo de transformaciones orientadas a un mejor aprovechamiento de todos esos metros cuadrados, además de volverlo más sostenible, permitirá aumentar la oferta de vivienda en alquiler, y revitalizar un sector de la ciudad que, desde la pandemia, parece haber perdido vitalidad.

La implementación de negocios de renta administrada bajo el modelo de departamentos con servicios para este tipo de edificios reconvertidos a residencial, está resultando muy atractiva para desarrolladores e inversores inmobiliarios en las principales capitales del mundo.

5) Qué hay que tener en cuenta a la hora de implementarlo

Para la ejecución exitosa de un proyecto inmobiliario que incluye el negocio de renta administrada existen una serie de pasos sistemáticos y aspectos claves que están siendo adoptados por inversores profesionales y exitosos, que han concebido este modelo con resultados positivos:

• Incorporar temprano al operador especializado: integrar al operador desde las fases iniciales del proyecto permite su colaboración con el equipo de diseño y arquitectura, optimizando la configuración del edificio para la prestación de servicios.
• Identificación del perfil del cliente y diseño de experiencias: en un mercado de real estate cada vez más de nicho, es fundamental entender al cliente objetivo y crear un programa de experiencias alineado con sus expectativas para garantizar una oferta atractiva.
• Optimización de amenities para la experiencia del usuario: analizar, dimensionar de manera adecuada y mejorar las amenidades desde el inicio del proyecto es clave para asegurar una experiencia de usuario óptima.

• Plan de negocio de operación: crear un mapa completo de servicios y establecer la estructura organizacional necesaria garantiza una prestación eficiente, así como también su plan de implementación. También deben proyectarse los gastos iniciales y operativos al menos del primer año para poder brindar una visión clara al inversor sobre la inversión y las rentabilidades esperadas.
• Definición de tecnología a implementar: Realizar un análisis exhaustivo de las funcionalidades que se desea cubrir con tecnología para el usuario y desarrollar un roadmap tecnológico para la operación del activo son esenciales para la operatividad futura.

Un equipo enfocado en el usuario, priorizando sus necesidades y deseos, garantiza una respuesta efectiva. Rodearse de expertos a tiempo agiliza la experiencia, permitiendo la optimización del diseño, una operatividad eficiente del negocio y una propuesta más atractiva para el mercado.

*El autor es Co-Founder & CEO de Waves In Movement, compañia de real estate especializada en consultoría, inversión y gestión de activos inmobiliarios con oficinas principales en Buenos Aires y Madrid, y activamente involucrada en diferentes proyectos en América Latina.