Inversiones: los seis barrios porteños en los que conviene comprar una propiedad para alquilar porque deja más ganancia

Aunque el panorama del mercado inmobiliario aún presenta incertidumbre, es innegable que se está observando una recuperación sostenida con reajustes en los precios. Esta dinámica actual configura un entorno propicio para la adquisición de propiedades. Las negociaciones con contraofertas agresivas disminuyeron en frecuencia y la inversión en proyectos en desarrollo continúa siendo atractiva. Asimismo, se destaca la tendencia a la dolarización de activos mediante bienes inmuebles.

En cuanto al mercado de los alquileres, sigue siendo un escenario de gran agitación. Si bien los principales perjudicados por el drama son lo inquilinos, los propietarios también sufren por la baja rentabilidad que obtienen de sus propiedades, fruto principalmente de uno de los artículos más polémicos de la ley de alquileres: la actualización anual del valor, que hace que los aumentos tengan que realizarse una vez por año, una variable que determina que los contratos siempre corran tras la inflación.

No obstante, en el último mes, se observó un leve incremento en la rentabilidad de los alquileres. De acuerdo con los datos de Reporte Inmobiliario, en julio la rentabilidad bruta anual para departamentos usados de uno a cuatro ambientes alcanzó el 4,76%, en comparación al 4,44% registrado en junio. Esta cifra representa un aumento de casi dos puntos porcentuales, precisamente 1,78 %, en relación al mismo período anterior. Es importante destacar que en julio de 2022, la rentabilidad se situaba por debajo del 3%, exactamente en un 2,98 %.

Esto se desprende al comparar los precios promedio de unas 686 unidades disponibles para alquiler formal a tres años en pesos, que se pueden encontrar en buscadores de internet con los precios de unidades similares disponibles para la venta en cada barrio de la ciudad.

Según German Gomez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario, comenta: “Es muy probable que en 2024 las rentas sigan subiendo de la mano de los constantes incrementos de los alquileres, la falta de oferta y la posible estabilidad en los valores de venta”.

En cuanto a la rentabilidad media del alquiler al inicio de un contrato de locación tradicional a tres años de unidades usadas, los monoambientes son los que dan la renta más elevada, un 5,48%, seguido por los dos ambientes con el 5,02% y los tres ambientes con el 4,4 %. Las unidades más grandes de tres dormitorios son las que otorgan la menor rentabilidad con el 4,19 % en julio de 2023.

Los mejores barrios para invertir

Un dato clave es que un alquiler con un valor más alto no siempre se traduce en una mayor rentabilidad. Para aquellos que buscan realizar una inversión sólida, es fundamental tener en cuenta que existen zonas donde el alquiler brinda máximos márgenes de rentabilidad. Estas zonas son determinadas por la cantidad de ambientes de la propiedad y su ubicación geográfica.

Los barrios que ofrecen los máximos márgenes de rentabilidad en el caso de los monoambientes son:

• Almagro: con una rentabilidad anual del 7,02% y contratos que rondan los $192.500 al mes, un monoambiente en este barrio cuesta US$63.000 promedio y se ubica como el más rentable dentro de esta tipología.
• Chacaritas: con 6,77% de rentabilidad, se posiciona como el segundo barrio más rentable en el caso de los monoambientes, con un alquiler promedio de $209.000 y un departamento al precio de US$71.000.
• San Nicolás: en tercer lugar se encuentra este barrio del microcentro porteño, donde la rentabilidad alcanza el 6,69% con un valor promedio de un alquiler que ronda los $160.000 por mes.
• Villa Crespo: el barrio que más interés despierta actualmente por su proximidad a Palermo cuenta con una rentabilidad de 5,91%. El precio del alquiler mensual ronda los $180.000.
• Villa Urquiza: con el alquiler promedio a $192.500, comprar y alquilar un monoambiente en esta zona tiene una rentabilidad del 5,6% anual.
• Saavedra: este barrio aumentó su popularidad luego de la pandemia y hoy invertir en un departamento en esta zona deja una rentabilidad del 5,21%, con el alquiler de un monoambiente a $170.000 promedio.

Qué barrios dejan una rentabilidad por debajo del 5%

Por otro lado, estas son las zonas de la ciudad en las que adquirir un monoambiente para destinarlo a un contrato no logra superar el 5% de rentabilidad:

• Palermo: a pesar de ser el barrio más codiciado para vivir, comprar un departamento de un ambiente en esta zona cuesta US$93.450, y con un alquiler mensual de $200.000, la rentabilidad queda en un 4,92%.
• Barrio Norte: sucede algo similar al caso de Palermo, ya que el valor de un monomabiente queda en US$69.950, mientras que el alquiler mensual es de $145.000. Esto significa que invertir en esta zona dejaría una rentabilidad del 4,77%.
• Caballito: con una rentabilidad de 4,66%, el alquiler promedio está $140.000 por mes.
• San Telmo: es el barrio donde un monoambiente deja la menor rentabilidad (3,63%), con el alquiler mensual promedio en $102.500.