La más demandada: la microzona de Palermo donde se tiran abajo edificios para construir otros más grandes

Palermo es el lugar más buscado para comprar una vivienda en todo el país, según un relevamiento regional realizado por Properati, y concentra el 7% de la demanda nacional. Aspiracional, verde y trendy, el barrio de los mil nombres también experimenta un crecimiento sostenido en una microzona en particular.

Se trata de La Imprenta, una de las zonas más codiciadas de la ciudad que fue bautizada con ese nombre por la histórica imprenta del Hipódromo, que funcionaba en la esquina

de Maure y Migueletes. El correr de los años derramó la exclusividad del área unas manzanas más allá de su zona directa de influencia, y hoy la subzona podría delimitarse por la Avenida del Libertador y las avenidas Luis María Campos, Jorge Newbery y Federico Lacroze.

“La Imprenta es una zona que tradicionalmente tiene alta demanda y siempre hay algún proyecto en construcción pero hoy hay aproximadamente 11 en proceso a la vez. Esto es una buena oferta teniendo en cuenta que es una zona altamente construida”, describe Ignacio Mel, titular de la inmobiliaria Mel Propiedades que comercializa un proyecto a estrenar en el área mencionada. El crecimiento constructivo en la zona arbolada lo convalida un reciente informe de Reporte Inmobiliario, que relevó 31 emprendimientos en desarrollo o recién terminados entre Las Cañitas y La Imprenta.

Hay distintos motivos que pueden explicar este nivel de construcción en ese lugar, por ejemplo, las bondades que la caracterizan. “Hoy el barrio de moda son las zonas clásicas de Palermo y La Imprenta es una de ellas: es una zona top cercana a la Avenida del Libertador y con un buen equipamiento urbano. Es una buena zona para los compradores que buscan algo tranquilo porque está a una distancia prudente del movimiento nocturno y juvenil fuerte, pero mantiene la oferta gastronómica en forma de bares y cafés en la cercanía”, señala sus puntos fuertes Gabriela Gabriela Besuzzo, gerente de obras de Interwin.

Son justamente los puntos de interés combinados con la ventajosa ubicación los que promueven el movimiento de unidades premium. “La rueda en La Imprenta gira rápido: tenés alta demanda a pesar de que pagás uno de los precios más caros de la ciudad y vendés rápido en el orden de los valores más altos que tolera el mercado”, resume la especialista de la zona.

Esta demanda, inelástica en su precio por su ubicación, explica el interés de los desarrolladores por desembarcar con un nuevo proyecto a pesar de los altos costos. “Dada la poca demanda que registra el mercado hoy en día, creo que desarrolladores se concentran en aquellas zonas donde se sabe que la demanda se mantiene o donde hay posibilidades de vender más”, dice Ignacio Mel, director de Mel Propiedades.

Una demanda finalmente atendida

Detrás de los esqueletos de las nuevas construcciones se esconde un cambio invisible a simple vista. “Últimamente se están haciendo varios proyectos de unidades grandes de cuatro o más ambientes, algo que faltaba en La Imprenta”, destaca Mel. “Esto demuestra que se leyó la necesidad de la demanda que quería algo que no fuese un departamento de un ambiente estándar o un dos ambientes chico. En los años 90 se construyeron en la ciudad muchas unidades chicas porque había gran demanda de inversores y créditos que le permitían a los profesionales acceder a una vivienda. En los últimos años, la falta de crédito hizo que el que podía comprar una unidad intentó adquirir una grande donde vivir y la sanción de la ley de alquileres ahuyentó a los inversores”, explica Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria. Concretamente, señala que en La Imprenta “el público es de familias jóvenes con hijos chicos y por eso buscan departamentos grandes”.

Por ejemplo, Interwin lleva gran parte vendida de un proyecto ubicado en Maure al 1650, con unidades de cuatro ambientes y un local en la planta baja. Besuzzo señala que los departamentos terminados se venden entre US$3000 y US$3500 el metro cuadrado y el ticket promedio es de US$350.000.

El valor del metro cuadrado promedio aún se encuentra alejado de los US$4897/m² que se solicitaban en el pico del año 2019, según los relevamientos históricos de Reporte Inmobiliario. Sin embargo, la zona mantiene la exclusividad en sus precios y se evidencia, por ejemplo, en el valor de las cocheras. Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario, indica que “las cocheras en los edificios a estrenar se solicitan entre US$35.000 y US$50.000, un valor que se ve en pocos lugares de la ciudad”.

Si bien la mayoría de los compradores de la zona son consumidores finales, una pequeña porción son inversores que buscan capitalizarse u obtener futura renta temporaria, según Bezzuso. “La Imprenta es muy buscado para alquiler temporario de unidades chicas de dos ambientes por el buen equipamiento urbano”, dice Bezzuso, y aclara que la renta anual en dólares ronda el 6%.

En cuanto a las unidades chicas, Mel considera que La Imprenta se impone sobre otras zonas porteñas gracias a su ubicación y oferta de servicios: “Como hoy hay un mercado que puede absorber más fácilmente la oferta de construcción más chica, el desarrollador compite contra muchos jugadores y se diferencia con buen producto y buena ubicación”.

En otro orden, La Imprenta junto a Las Cañitas evidencian otro fenómeno inmobiliario provocado por el complejo contexto macroeconómico. “De los 31 edificios, 14 no se ofrecen a la venta públicamente, un hecho que se está viendo mucho en la ciudad. Hay desarrolladores que a los valores actuales directamente prefieren no vender ya que no tienen la certeza de que con el valor que venden hoy luego puedan construir los mismos metros cuadrados”, señala Gómez Picasso.

El desafío de encontrar dónde desarrollar

Como en el resto de Palermo, los terrenos para desarrollar en La Imprenta escasean. “Son terrenos bien cotizados que defienden su valor en el tiempo”, señala Besuzzo y aclara que “no hay oportunidades de tierra con baja incidencia como sí pueden aparecer en Saavedra y Coghlan”.

Los especialistas coinciden en que los desarrolladores que hoy construyen proyectos nuevos podrían haber comprado la tierra en el pasado y emprendieron cuando el costo de construcción llegó a su precio más conveniente. En agosto de 2019 el metro cuadrado de construcción de un edificio tocaba su piso en US$469. Salvo en dos oportunidades, el valor no paró de incrementar desde entonces y hoy promedia los US$1049, según un informe reciente de Reporte Inmobiliario.

Soledad Balayan sostiene que el mercado de tierras nace de casas o PHs antiguos que terminan de hacer la sucesión o de algún local que se vende. “Por ejemplo, donde se construye el proyecto de 15 pisos Azuri Boulevard, en Olleros 1881, antes había un PH con locales al frente y una oficina atrás y un edificio bajo de siete pisos. Tal es la necesidad de terreno que se demuelen construcciones en altura para hacer otras más altas aún”, señala Ignacio Mel. El proyecto se alinea con la demanda de tipologías amplias: consta de semipisos de cuatro ambientes que se venden desde US$3200 y se entregará en agosto de este año.

El obstáculo que tienen que sortear los desarrolladores para construir en un lugar con demanda asegurada es la modalidad de compra del terreno. “En esta zona, las tierras se pagan en efectivo únicamente. Si bien en zonas periféricas se usa el pago de terrenos con canje de unidades, en La Imprenta los terratenientes tienen la sartén por el mango para negociar, así como puede pasar en La Isla de Recoleta o en Palermo Chico, donde tampoco hay más terrenos disponibles”, dice la Gerente de obras de Interwin.

En este contexto, analiza que la incidencia de los terrenos parte desde los US$800 y US$1000 el metro cuadrado y puede llegar hasta aproximadamente US$1300/m² en las manzanas más premium, como en el boulevard Olleros. Al sumarle el metro cuadrado final de construcción de entre US$1200 y US$1500, afirma que los proyectos alcanzan la rentabilidad en pozo solo si se venden desde los US$2500.

Una zona en auge

El director de Mel Propiedades indica que si se amplía el radio de construcción se pueden observar varios desarrollos más: “En la cercanía hay más productos de alta calidad beneficiados por la buena ubicación”.

Sobre la avenida Federico Lacroze, del otro lado de la avenida Luis María Campos, también está en construcción un edificio de la marca Quartier, de Argencons. “Es una zona muy consolidada y tradicional. Hay muchos edificios, de muchos años, con familias de más de dos generaciones en el barrio. Entonces vimos una demanda insatisfecha en una zona consolidada. Los edificios que hay en general no tienen amenities y tienen expensas altas con poca contraprestación. Por eso avanzamos en un proyecto con amenities y expensas más eficientes por la contraprestación que da”, explica Carlos Spina, director y socio de Argencons, la desarrolladora creadora de la marca. El proyecto que construye Criba y se entregará en el primer trimestre del 2024 cuenta con todas las unidades de cuatro dormitorios vendidas y pocas disponibles de tres dormitorios; registra un valor de venta que promedia precios inferiores a los US$4000.

La zona de Las Cañitas, hermana de La Imprenta, también promete una revalorización por una nueva adquisición en sus calles por ser un polo trendy gourmet y la inauguración de su primera plaza, un parque público de más de 6700 m² que es el resultado de un acuerdo urbanístico aprobado por la Legislatura y realizado entre el Gobierno porteño y la desarrolladora inmobiliaria ABV.

A su lado, se construye un proyecto inmobiliario: Decó Polo, un emprendimiento con una plaza de acceso imperial y un lobby de doble altura. Está conformado por tres subsuelos, un basamento de planta baja, primer piso y segundo piso, y dos torres de 30 pisos con departamentos desde los 160 hasta los 890 metros cuadrados. “El otro gran diferencial de lujo de este proyecto es la presencia de la marca Armani/Casa en la ambientación de los espacios comunes”, agrega Gabriela Goldszer, directora Ocampo, la inmobiliaria que comercializa el proyecto en forma exclusiva.

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