Propiedades: el barrio porteño en el que podrían aumentar los departamentos por la inauguración de su primera plaza

Las Cañitas promete cambios. El barrio ubicado en el corredor norte de la ciudad de Buenos Aires defiende desde hace años un posicionamiento de la oferta inmobiliaria que lo hace único.

La zona pasó de ser el polo gastronómico de moda de la década de los noventa a convertirse en un polo trendy gourmet que se diferencia por la oferta de cafés y la presencia de arboledas, boulevares y tiendas boutique que confieren a esta área un paisaje urbano casi único en la ciudad de Buenos Aires.

Con un perfil residencial y una fuerte movida nocturna, el barrio delimitado por las avenidas Luis María Campos, Dorrego y Libertador y la calle Matienzo inaugurará hoy su primera plaza, un parque público de más de 6700 m² que es el resultado de un acuerdo urbanístico aprobado por la Legislatura y realizado entre el Gobierno porteño y la desarrolladora inmobiliaria ABV.

Será el primer espacio verde al que los vecinos del barrio podrán acceder sin necesidad de utilizar el auto y cruzar avenida Del Libertador. A diferencia del Parque Tres de Febrero, que se encuentra detrás del Campo de Polo, esta plaza ofrecerá un entorno familiar. Además promete cambiar la dinámica inmobiliaria de la zona.

La iniciativa parte de un Convenio Urbanístico, un instrumento que formaliza acuerdos entre el sector privado y el Estado para realizar intervenciones en la ciudad que generen beneficios mutuos. En este caso, el convenio aprobado por la Legislatura porteña en diciembre de 2020, modificó la zonificación de dos manzanas del barrio.

En ese marco, la desarrolladora cedió a la Ciudad una de las parcelas que había adquirido, ubicada entre las calles Báez, Clay, Dorrego y Huergo, para convertirla en un amplio espacio verde y público.

En la otra parcela, delimitada por Clay, Báez, Dorrego y el Campo de Polo construye un proyecto inmobiliario: Decó Polo, un emprendimiento con una plaza de acceso imperial y un lobby de doble altura. Además, está conformado por tres subsuelos, un basamento de planta baja, primer piso y segundo piso, y dos torres de treinta pisos con departamentos desde los 160 hasta los 890 metros cuadrados. “El otro gran diferencial de lujo de este proyecto es la presencia de Armani/Casa en la ambientación de los espacios comunes”, agrega Gabriela Goldszer, directora Ocampo, la inmobiliaria que comercializa el proyecto en forma exclusiva.

Inicialmente, ABV tenía planes de construir dos edificios más bajos, pero el cambio de zonificación les permitirá desarrollar un solo emprendimiento de mayor altura, con un límite máximo de 96 metros y vistas al Campo Argentino de Polo.

La plaza ocupa un terreno de 6750 m² y se desarrolló en una de las manzanas en las que antiguamente funcionaban dependencias del Ejército, que cobrarán vida a partir de la creación de un nuevo parque, al que se le sumarán viviendas y comercios que reforzarán el movimiento y la seguridad del área.

La misma, de acuerdo al convenio urbanístico, fue construida por la desarrolladora -que además desembolsó U$S2,5 millones que fueron destinados a solventar los gastos erogados como consecuencia de la Emergencia Sanitaria- pero su mantenimiento quedará a cargo de la Comuna 14. “Este espacio verde revitalizará el área gastronómica comercial de la calle Báez y sus alrededores e integrará el corredor Dorrego”, detalla Álvaro García Resta, secretario de Desarrollo Urbano de la Ciudad de Buenos Aires.

El funcionario agrega que “es el primer convenio que demuestra físicamente el valor de esta herramienta. Lo que logramos fue cambiarle a una desarrolladora aire por tierra”. Y asegura que la plaza es un pedido de los vecinos, que hasta el momento “señalaban que el único ‘espacio público’ con el que contaban era el Boulevard Chenaut, que es más bien un cantero más ancho con infraestructura, pero que está lejos de ser una plaza”.

La plaza propone un camino central que remite a un recorrido, un cauce y sus bordes. En ese recorrido se ubicarán diferentes secuencias y actividades propias de un espacio público, con áreas de esparcimiento para toda la familia: plaza seca, espacios verdes, sectores de mesas, zonas de descansos con asientos y bancos, y un sector de posta aeróbica sobre la vereda de la calle Huergo.

Este recorrido estará enmarcado por lapachos rosados, entre otras plantaciones, que sumarán 96 árboles distribuidos en toda su superficie.

La nueva plaza beneficiará a un submercado inmobiliario que si bien experimentó la baja de ventas que vive la industria desde hace tres años, mantuvo los precios relativamente estables. “La plaza agregará un atractivo al barrio y revalorizará una zona que no fue de las más afectadas en caída de precio y si bien bajó el valor en el último tiempo, resistió más la cantidad de operaciones”, señala Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria que comercializa propiedades en la zona.

Hoy las propiedades de la zona defienden los valores más altos de la ciudad de Buenos Aires con ventas a un precio promedio de US$229.848, un 33% superior a la media de CABA, luego de Puerto Madero y Barrio Parque, y algunas zonas específicas de Recoleta, según el relevamiento que todos los meses realiza Zona Prop.

El mismo informe detalla que el metro cuadrado varía entre los US$2317/m² y los US$5078/m², dependiendo de las características de cada departamento y el proyecto en el que se encuentra emplazado.

Respecto al “efecto plaza”, Balayan agrega que “si bien ya tenía la ventaja de estar cerca de los lagos, esa área en particular estaba un poco abandonada, por lo que le agregará actividad para disfrutar con niños y mascotas”. Igual aclara que “los espacios verdes siempre suman en la medida que se mantengan a medida que pasa el tiempo y se encuentren bien iluminados por las noches. Deben ser zonas seguras para caminar”.

Por otro lado, en términos de actividad comercial, la zona ha experimentado un impulso, ya que los locales pequeños no permanecen vacíos por mucho tiempo.

El último informe realizado por Balayan en el mes de enero indicó que la icónica calle Báez redujo la cantidad de locales vacíos en 2022 respecto del 2021. “Lo que pasó en ese corredor es que con él aparecieron nuevos polos en Palermo, por ejemplo, y le fueron sacando demanda. Por eso durante muchos años hubo rotación de negocios y alta vacancia. Pero ahora hay una mayor variedad de rubros”, analiza la broker inmobiliaria.

El relevamiento también indicó que si bien hay locales vacíos, no todos tienen cartel en venta o alquiler. El 82% de estos inmuebles mantiene el bajo perfil.

Un dato curioso es que en las publicaciones de avisos en los portales inmobiliarios y para el caso particular de Las Cañitas, hay unos 45 locales en venta publicados y unos 20 en alquiler. Lo llamativo de esto es que muchos de los que están en venta tienen actividad comercial (por lo tanto no serían considerados “vacíos”), con lo cual se venden ya con renta y probablemente con un contrato de alquiler vigente.

Una zona en transformación

“El los últimos años el perfil del barrio ha mutado nuevamente. El dinámico circuito gastronómico emigró hacia Palermo Soho y Hollywood -otras de las denominaciones porteñas- y Las Cañitas se consolida como un barrio residencial de alta gama”, cuenta Darío Erlich, socio de CEK Group, la desarrolladora que actualmente construye tres edificios bajo la marca Black en la zona, con una inversión que ronda los US$26 millones.

Con un valor del metro cuadrado promedio de US$3200 (con máximos que superan los US$5000), el valor del ticket de los departamentos arranca en US$95.000 para los monoambientes y estudios; dos ambientes desde US$150.000, tres ambientes desde US$275.000 y cuatro ambientes desde US$350.000. “La zona tuvo un crecimiento exponencial y sistemático en los últimos años y los buscadores de inmuebles ya la reconocen como un barrio per se, incluyéndolo en sus filtros de búsqueda, como Palermo Soho o Hollywood”, añade Alan Mohadeb, otro de los socios de CEK Group.

“Esta es una zona que siempre tiene alta demanda, preferida en general por un público joven, parejas o inversores de renta. Muchos de los proyectos que allí se emplazan son ideales para renta temporaria y representan un verdadero cheque al portador tanto para inversores como para consumidores finales”, coincide María Gabriela Besuzzo, gerente de Obras y emprendimientos de Interwin, la inmobiliaria que comercializa tres desarrollos entre esta zona y La Imprenta como por ejemplo un edificio boutique de 11 pisos ubicado entre las calles Maure y Migueletes, a una cuadra de Avenida Del Libertador con semipisos y amenities que se venden desde US$312.106.

Cómo será la plaza

Al revés que otras plazas de la ciudad, en lugar de estar elevada, funciona como un reservorio de agua. Mientras que las plazas convencionales están construidas para que el agua de lluvia se drene por tuberías hacia las calles, esta plaza tiene un espacio verde hundido en el suelo. Esto permite que el agua de lluvia se filtre de manera natural en el suelo y así evitar la sobrecarga en los sistemas de drenaje. Este enfoque de diseño busca utilizar los recursos hídricos de manera sostenible y crear un entorno en armonía con la naturaleza.

Además, se tuvo en mente la incorporación de lineamientos con perspectiva de género. Se evitó la creación de puntos ciegos o rincones oscuros en la plaza a través de un diseño abierto, con buena iluminación y sin obstáculos visuales que puedan ocultar potenciales riesgos.