En CABA: ya hay más de 15.000 propiedades que se ofrecen como alquiler temporario, un fenómeno que no para de crecer

En los últimos tiempos se multiplicaron las propiedades para alquileres temporales en la ciudad de Buenos Aires, en gran parte fruto de la malhabida ley de alquileres que se encuentra vigente y de la baja rentabilidad que los alquileres convencionales ofrecen. Pero estos no son los únicos factores que parecen incrementar la demanda de este tipo de propuestas. Según expertos en el mercado, el Mundial de fútbol juvenil y el incremento del turismo tanto interno como externo amplían la demanda. La consecuencia inmediata de esta realidad se traduce en un desabastecimiento de la oferta locataria de departamentos.

Según un informe elaborado, recientemente, por el Centro de Estudios Metropolitanos (CEM) en la ciudad de Buenos Aires son más de 15.000 las propiedades que forman parte del mercado de alquileres temporarios. El trabajo consigna que la mayoría de estos inmuebles están ubicados en los barrios de Núñez, Belgrano, Palermo, Recoleta y Retiro.

El relevamiento indica que en abril, sólo en el distrito porteño, fueron 15.144 las viviendas activas en oferta en las plataformas de alquiler temporario. Unos años antes, en 2019, la cifra rondaba las 9300 unidades, por lo que “en cuatro años y con una pandemia de por medio, la oferta creció 62 por ciento”, sostiene el trabajo.cad

Los barrios

La investigación que fue llevada a cabo por el Área Urbana del CEM, dirigida por Matías Barroetaveña, precisa que los alquileres temporarios se localizan mayormente en el corredor norte de la Ciudad de Buenos Aires y menciona que “seis de cada 10 están a lo largo de Núñez, Belgrano, Palermo, Recoleta, Retiro y La Boca”.

Algunos brokers explican que en lugares como Recoleta, Palermo, Las Cañitas y Caballito hay muchas unidades que no llegan a ser publicadas, ya que en esas zonas existen listas de espera de “sedientos” inquilinos temporarios. De acuerdo a un trabajo realizado por la firma Zonaprop, solo el 20% de los avisos publicados en el portal correspondían a alquileres, pero un cuarto eran temporarios.

Según Barroetaveña, Palermo y Recoleta son los que muestran una mayor concentración; allí se ofertan el 36% y 15%, respectivamente, de las propiedades. “Es decir, estos dos barrios reúnen más de la mitad de las propiedades ofertadas en Buenos Aires”, agregó el investigador.

La rentabilidad

En la actualidad, un alquiler convencional ofrece retornos que rondan entre el 2,5% y 3%. Ante este escenario, la renta temporaria se convirtió en una de las vedetes del mercado inmobiliario, generando retornos de hasta un 7% de rentabilidad anual, en dólares. La cereza del postre, sin dudas, es que este tipo de propuestas tiene no sólo un alto grado de ocupación, sino también una rotación constante.

No todo es color rosa

Los que saben explican que el alquiler temporario demanda mucho más trabajo y dedicación para que la renta sea alta. Para que esto suceda es preciso tener el departamento muy bien equipado y debe estar ocupado casi todo el año. La gran rotación se presenta como un inconveniente, dado que ésta genera un mayor desgaste de la unidad.

El nuevo polo

Tanto los desarrolladores como los inmobiliarios sostienen que el sector de Núñez, -delimitado por las calles Udaondo, Bavio, Campos Salles y Lugones- que es conocido como el Parque de Innovación (que se diseñó sobre un predio de 12 hectáreas y que reunirá startups, universidades, oficinas para la investigación, coworkings, comercios y viviendas) se presenta como un nuevo y atractivo polo de alquileres temporarios.

Allí, en el Silicon Valley argentino, en breve, se comenzará a erigir el proyecto Palmera Nova, que llevará el sello del Grupo Portland. El complejo de 12 plantas, que se convertirá en el primer edificio smart de ese predio pensado para vivir y trabajar en el lugar, contará con unidades de dos y tres ambientes pensadas para ser alquiladas de manera temporal.

Según fuentes de la compañía desarrolladora, allí el valor del metro cuadrado costará unos US$3000. Desde la compañía afirman que el proyecto apunta a estudiantes y a jóvenes emprendedores con el foco puesto en lo tecnológico y la innovación. El edificio contará también con locales dedicados a la gastronomía en su planta baja.

¿Cómo se regulan los alquileres temporarios en CABA?

En 2019 se dictó la ley 6255 para regular la actividad de alquiler temporario turístico en la ciudad, en reemplazo de la ley 4632. La misma entró en vigencia el 20 de diciembre de 2019, pero la pandemia del coronavirus, que se desató a principios de 2020, demoró su implementación.

Desde su sanción y hasta agosto del año pasado, la ley sufrió una serie de actualizaciones que culminaminaron con la Resolución 170 de agosto de 2022. La norma vigente determina que el Ente de Turismo de la ciudad de Buenos Aires es la autoridad de aplicación que tiene a cargo el Registro de Propiedades de Alquiler Temporario Turístico.

Según la Ley, el alquiler temporario no cuenta con regulaciones en cuanto a tiempo de contrato mínimo (ya que éste puede ser por una sola noche) pero sí -por el contrario- establece un máximo de tres meses. Otra diferencia notoria con la ley de alquiler convencional es que los arrendamientos temporarios pueden publicarse en dólares. Estos alquileres deben estar registrados (la finalidad de formar parte de un registro es conocer la oferta turística en materia de alojamientos). Además, los propietarios, los administradores y los que gestionen, intermedien o actúen como oferentes bajo cualquier título, deben estar inscriptos en este padrón.

Sobre el tema, Barroetaveña -que, también, es legislador porteño por el Frente de Todos- señaló que “es necesario que los gobiernos entiendan el fenómeno de los alquileres temporarios como algo que trasciende las dinámicas del turismo, que no es sólo un problema comercial, sino que, a su vez, implica impactos urbanos y habitacionales. La legislación nacional o provincial tiene que ser capaz de definir los alquileres temporarios como una actividad diferente al uso residencial y debe tener una regulación específica para evitar fenómenos distorsivos, y reducir el impacto negativo que tiene en el acceso a la vivienda para los que desean habitar en la ciudad”, dijo.

En ese sentido, Barroetaveña presentó un proyecto para modificar la actual ley de “Alquileres Turísticos Temporarios” que promueve “sanciones más severas y transparentes a los locadores y a las plataformas que no cumplan con la normativa”.

El proyecto apunta a que el control de este tipo de alquileres pase del Ente de Turismo a la Agencia Gubernamental de Control y que “los fondos recaudados en concepto de multas sean afectados al financiamiento de operatorias de alquiler social llevado adelante por el Instituto de la Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires”, concluye el diputado.

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