Por qué el precio de los alquileres es un problema que cuesta resolver en varios países del mundo

El alquiler de vivienda es un problema que trasciende fronteras. La relación entre el ingreso y el precio al que se ofrecen las propiedades en muchos casos queda desfasada y en esos casos los inquilinos no ven otro camino más que achicarse en metros o mudarse con un compañero para amortiguar el gasto. La mayoría de las naciones tiene leyes que regulan los alquileres, a veces para mejor y a veces para peor. En la Argentina, la Ley de Alquileres vigente desde julio del 2020 tuvo un impacto negativo en el mercado inmobiliario, por ejemplo, por la extensión del plazo del contrato a tres años. Pero nuestro país no es el único que tiene regulaciones que afectan al mercado.

Alemania

La incidencia de la inflación en los alquileres también causaron estragos en Berlín. El alquiler promedio de un monoambiente en Alemania cuesta US$939,22 por mes, según la base de datos colaborativa Numbeo. La capital alemana sufrió varios aumentos en el precio pedido a los inquilinos. Para evitar una crisis, la legislatura alemana dispuso en 2015 frenar los aumentos e impuso precios máximos que permitían subas de hasta el 10% por zonas, aunque no cambió mucho la situación.

En 2020 optaron por dar otro paso adelante e impusieron un techo de precios de acuerdo a la antigüedad del inmueble y las mejoras realizadas en los últimos cinco años. Además, establecieron un precio límite de €9,80 por metro cuadrado. Si bien la respuesta fue positiva y los alquileres bajaron, la otra cara de la medida fue una contracción de la oferta debido a que los propietarios ya no veían viable mantener sus unidades en el mercado. Frente a la paralización de alquileres en Berlín, a principios del año pasado el Tribunal Constitucional alemán decidió declarar inconstitucional la ley. Aún así, eso le generó nuevos conflictos a los inquilinos. Estos se vieron obligados a devolver la diferencia retroactiva entre la cantidad originalmente pactada en el contrato y la que pagaron mientras estuvo vigente la norma en la capital alemana.

España

España es otro ejemplo de país al que la suba de precios lo aqueja: este año tuvo 9,8% de inflación anual, la más alta desde 1985. En este escenario, el Gobierno español le hizo frente a los fuertes aumentos y sancionó medidas provisorias. Hasta el 30 de junio, los propietarios que tengan inmuebles en alquiler no van a poder subir los precios más de un 2%. El cálculo se desprende del Índice de Garantía de Competitividad, o sea la media del IPC de todos los países de la comunidad europea.

El precio de alquiler promedio para una vivienda en Madrid y Barcelona ronda los €1300 por mes, número que hasta el momento se actualizaba según el IPC y sumaba aproximadamente €85 por mes. La medida aplica para los contratos firmados entre abril y junio y que ahora cumplen un año más, mientras que el resto seguirá con los ajustes como siempre. Entonces, se calcula que esta decisión repercutirá a 3,5 millones contratos de alquiler que están ahora vigentes.

Francia

Francia es un país que también sancionó leyes regulatorias en materia de alquileres. Si bien en 2014 el Gobierno decretó la limitación de los alquileres en “zonas tensas”, tardó tres años en echarse atrás después de que los precios de venta aumentaran un 25%.

Dado que en la capital francesa alquilan una vivienda más del 60% de sus residentes, París sancionó una nueva legislación en 2019 que exigió un techo para los aumentos de hasta el 20% del valor de referencia fijado cada año. Le medida instaurada hasta el 2023 tampoco puede ser inferior al 30%, teniendo en cuenta la ubicación, el número de amientes o el año de construcción. Sin embargo, los estudios de mercado señalaron que los precios de venta ofrecidos aumentaron más después de tomarse las últimas medidas en comparación con las de años anteriores. A día de hoy, los números publicados por Numbeo indican que un alquiler en Francia promedia los US$908,56 para las unidades de un solo ambiente.

Países Bajos

Ámsterdam, la capital de Países Bajos, hace años arrastra una crisis de vivienda. Los nuevos inquilinos ingresan con contratos de €1466 al mes ($176.787) promedio, valores que a veces dejan afuera a personas con ingresos bajos y medios. Los precios de alquiler se duplicaron en los últimos siete años.

Esta situación le dio el pie al gobierno para tomar cartas en el asunto. Es por eso que a partir del mes que viene el municipio de Ámsterdam obligará a quienes compren propiedades de hasta €512.000 a vivir en la misma los primeros cuatro años después de la compra. ¿El objetivo? Evitar que se ofrezca en alquiler y por ende ponga un freno a la especulación inmobiliaria con su consecuente aumento de precios. Se estima que se verán afectadas seis de cada diez viviendas de dueños existentes.

Dónde están los alquileres más caros y más baratos del mundo

En términos de números, la base de datos colaborativa entre países indica que el territorio que ofrece los alquileres más caros para los monoambientes es Hong Kong. En la ciudad asiática, se pide US$2242 mensualmente por unidades de un solo ambiente. Conforman la lista de los 10 más caros los Estados Árabes Unidos (US$2.176), Singapur (US$2135), Suiza (US$1802), Irlanda (US$1677), Qatar (US$1641), Estados Unidos (US$1556), Islandia (US$1435), Australia (US$1425) y Países Bajos (US$1339). En este ranking, la Argentina ocupa el puesto 97, donde el alquiler de un monoambiente promedia los US$225, o sea, $35.345 al tipo de cambio dólar blue.

Cabe destacar que estos precios son de referencia y promedian los alquileres de todo el país, contabilizando las zonas más cotizadas así como también las más accesibles.