Alquileres: tips para encontrar un departamento rápido y qué mirar del contrato para evitar sorpresas

Los precios de los contratos no detienen los aumentos y la poca cantidad de propiedades disponibles empuja a quienes están en la búsqueda a un ritmo frenético en el que encontrar un nuevo hogar es prácticamente un trabajo extra y una misión casi imposible.

Tips a la hora de buscar

• Definir qué es lo que más importa. Ñeca Gal, que lleva adelante “Mudaton SOS”, plantea que el primer paso es tener en claro qué se priorizará en la búsqueda y qué puede quedar relegado: el barrio, los metros cuadrados, la luminosidad, la cercanía a los lugares favoritos, la orientación, el ruido, que sea una unidad nueva, etcétera. “Establecer una lista de prioridades es importante. Muchas veces no se puede encontrar todo, pero sí es importante saber qué es lo que no negociamos, lo que sí o sí tiene que tener nuestro nuevo hogar”, señala.
• Armar un presupuesto. La especialista sostiene que es importante proyectar las cuentas y pensar que “todos los números tienen que cerrar”. La clave es sumar el valor del alquiler, las expensas (indexación anual), los servicios públicos (luz, agua, gas) y privados como internet, cable o teléfono. Además, la mudanza conlleva sus gastos. “Hay que calcular la disposición de los ambientes con los muebles. Si en la nueva casa no entran los muebles y electrodomésticos es un problema. Sumarle a los costos el valor que tiene equipar todo un departamento es una locura en estos tiempos”, afirma.
• Buscar precios acordes a las posibilidades. Según señala Daniel Bryn, director de Invertire, hoy es limitada la posibilidad de “negociación” que tiene el inquilino sobre el valor del alquiler. Al haber tanta demanda, si el propietario pide un valor “razonable” en relación a lo que se ofrece en el barrio, no estará dispuesto a bajar.
• Estar en contacto con la inmobiliaria de confianza. El broker inmobiliario Javier Igarzábal, director de Dic señala que es importante que, en un contexto de alta demanda, los inquilinos estén vinculados a la inmobiliaria permanentemente. “Que venga o llame cada tres o cuatro días, para que así el profesional lo tenga muy presente. Todo el tiempo ingresan nuevas propiedades, pero suelen alquilarse a los clientes que están en listas de espera. Por eso, muchas veces ni siquiera llegan a publicarse en los portales”, explica.
• Hacer la búsqueda en profundidad. Gal indica que lo mejor es tener la mayor cantidad posible de fotos y videos de la propiedad. “Hay que tener cuidado porque algunas imágenes son muy mentirosas. Hoy se puede hacer un tour online o pedir el plano de la unidad”, asegura. Además, plantea que una buena idea es chequear a través de Google Street View los locales que quedan cerca, la fachada del edificio y las paradas de transporte, entre otras cosas.

Consejos para cerrar el contrato

1. Contemplar los gastos iniciales. Para empezar un nuevo contrato, señala Gal, es necesario tener el dinero correspondiente a un mes de alquiler por adelantado; un depósito que no puede ser superior a un mes de alquiler por año de contrato y los costos de escribanía por certificar la firma y la del garante en el contrato (solo en CABA). En algunas localidades, además, es posible que las inmobiliarias exijan el pago de una comisión por sus servicios.

2. Tener el dinero para hacer la reserva al momento de la visita del inmueble. Desde DIC Propiedades aseguran que algo muy común es que el inquilino va a visitar una unidad, se retira para analizar la propuesta, demora el comienzo de la negociación y, muchas veces, cuando llama a la inmobiliaria, la propiedad ya está reservada. “Sugerimos que, antes de hacer la selección de lo que va a visitar, disponga del dinero para hacer la reserva, organice la documentación respaldatoria del alquiler para dejarle copias al dueño y ya pueda ir gestionando el cierre de la operación sin perder el tiempo que implica muchas veces visitar y luego averiguar sobre quién será el garante del alquiler”, señala Igarzábal.

3. Tener los documentos necesarios listos. “Con la cantidad de demanda que hay, ningún propietario va a querer esperar un mes para que el inquilino llene los formularios que piden los que emiten las cauciones”, sostiene Bryn.

4. Construir confianza con el propietario. Bryn asegura que, dado que ahora el contrato se extendió de dos a tres años, es muy útil que el inquilino le demuestre al dueño desde el comienzo que podrá cumplir con los requisitos que pide el aviso y que no está “todo por verse”. “Si no las cumple o va a demorar en ver quién le da la garantía o recién está averiguando si puede sacar un seguro de caución, primero debe resolver eso, conseguirlo y después empezar a ver”, remarca. “No está mal ofrecer el contacto del actual propietario, para que le den una nueva referencia. Hoy vale mucho esa charla con la persona que alquiló, más después de un momento tan difícil como la pandemia”, plantea.

5. Conocer la ley y sus exigencias. Es importante que los inquilinos estén al tanto del marco normativo para firmar un nuevo contrato. Además, Bryn destaca: “Al momento de la visita al departamento deben repasar con la persona que representa al propietario todas estas condiciones y, si van a firmar una reserva, que todas estas condiciones queden por escrito y no ‘en el aire’”.

6. Pedir el contrato con anticipación para poder leerlo en detalle. Gal afirma que es clave para “llegar al momento de la firma con tranquilidad”. “Con contrato en mano, hay que prestar atención al monto del alquiler, expensas, servicios, e impuestos y asegurarse de que el escrito no especifique nada que no sea lo reglamentado”, plantea. En cuanto a las partes importantes del mismo, señala que hay que revisar: la cláusula de rescisión anticipada, el depósito, el monto y, sobre todo, el plazo de entrega una vez finalizado el contrato.

7. Realizar un inventario detallado. Desde Reynolds Propiedades sostienen que es una de las partes más importantes del contrato. “Es preferible si queda registro fotográfico del mismo. En nuestro caso, estamos generando un formato que incluye videos que bajamos a dos pendrives, uno para cada parte y que se meten en sobres separados que se sellan y firman las partes”, explican. En la misma línea, Gal destaca: “Hay que chequear cada detalle de la propiedad y registrarlo: la pintura, antigüedad de los mobiliarios, estado de las griferías y zócalos, entre otros”.