Vacaciones en el country: los precios de alquiler, los márgenes de negociación, los gastos y qué dice la cláusula Covid

El efecto encierro que ocasionó la cuarentena sumado a la incertidumbre que genera la duda sobre qué se podrá hacer durante la temporada de verano, aumentó la demanda de alquileres de casaquintas y casas en barrios cerrados mucho antes que otros años. Además, los precios se dolarizaron y dispararon. Pero a medida que la situación epidemiológica se fue estabilizando, también lo fue haciendo el mercado. “En septiembre se lograron valores muy altos, los inquilinos se tiraban de cabeza. Pero hoy la gente se está fijando en cuánto va a gastar, se pone un límite, por lo que los precios podrían estar un poco más razonables”, relata Soledad Ramos, directora de la sucursal Nordelta de L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios. En este contexto y a pocas semanas de que comience la temporada de verano, es importante tener en cuenta algunas claves antes de negociar un contrato.

¿Qué pasó con los precios?

Entre julio y agosto, el pico de demanda generó que los valores de los contratos de alquiler aumentaran. En números, el incremento -en dólares- fue de entre 10 y 20% para las casas más cotizadas y hasta del 100 por ciento en aquellas que ofrecían originalmente estadías más económicas. Eso sí: en pesos triplicaron o hasta cuadruplicaron su valor. “Este año se generó una suerte de psicosis, de desesperación de la gente que vive en un departamento y busca verde para salir del ahogo de estar en la ciudad y eso provocó un altísimo nivel de demanda, tanto en zona Norte como en el Sur”, detalla Diego Pollitzer, quien administra alquileres en Cuba Fátima. En esa zona el precio promedio de los alquileres ronda los US$4500 por mes, mientras que en Bancalari, San Isidro y Pilar los valores oscilan entre US$2500 y los US$7000 y en el Sur -corredor Canning- hay oferta por US$1500 pero también opciones por US$5000 para las casas más sofisticadas.

Nordelta merece un análisis aparte y las viviendas que dan al agua superan los US$12.000 mensuales.

¿Los valores se pesifican?

No. Los brokers consultados confiesan que los propietarios quieren los dólares billete. Es decir, no aceptan pesos ni siquiera a valor del blue. “Quieren los verdes sobre la mesa, y de cara grande”, coinciden.

Que tengan pileta, la distancia de la ciudad, la cercanía a los accesos, la calidad y el diseño de la vivienda, el prestigio del barrio privado y los amenities del country -como por ejemplo si ofrece golf, canchas de tenis o una laguna- incrementan el valor de los contratos.

Otro dato a tener en cuenta es que cada propiedad establece sus propias reglas y arma sus paquetes de precios. Pero, en general, dentro del valor del alquiler se suelen incluir las expensas y los impuestos municipales, pero no las facturas de luz, gas, teléfono, Internet, el servicio de cable, el sueldo del jardinero y el del piletero, que suman gastos que varían entre los $15.000 y $20.000 mensuales.

¿Cuáles son los márgenes de negociación?

Cada vez son más las provincias que anunciaron que recibirán turistas este verano y los argentinos comienzan a vislumbrar nuevas opciones que antes no aparecían disponibles. Y así como los propietarios deciden alquilar sus casas para vacacionar en otros lados, también los inquilinos se resisten a pagar los precios que desembolsaban meses atrás por una casa con pileta y quincho en un barrio privado. “Por eso, los propietarios comienzan a ser más flexibles en las negociaciones. Además sucede lo que siempre pasa a fines de noviembre: hay gente que quiere alquilar su casa y baja los precios. Pero también hay casos de propietarios que si perciben que los valores son bajos, deciden sacar su casa de la oferta de alquiler y quedarse ellos”, comenta Horacio Benvenuto, gerente general Izrastzoff Compañía Inmobiliaria, quien trabaja en la zona del corredor Bancalari, Nordelta, San Isidro y Pilar. En síntesis, si bien cada operación tiene su propia dinámica, los brokers coinciden en que, quien quiere “colocar el inmueble” accede a márgenes de negociación de hasta el 15% del alquiler que se pagaba en agosto. Por ejemplo, la propiedad que se ofrecía a US$5000 mensuales tres meses atrás, hoy puede alquilarse por US$4300. La clave está en encontrar al propietario que “necesita” alquilar su casa.

¿Cuánto duran los contratos?

En el 2020 los alquileres quincenales son escasos, casi inexistentes. En un año caracterizado por la pandemia y el teletrabajo, tanto inquilinos como propietarios deciden alquilar por un mes e incluso por toda la temporada. “No es como otros años cuando se ofrecían alquileres por quince días. Ahora, los períodos son más largos: un mes, mes y medio, dos y hasta tres”, señala Benvenuto.

Para Javier Morelli, director de la Inmobiliaria que se lleva su nombre y administra la zona de Canning, este año los propietarios se inclinan por no partir la temporada en distintos inquilinos por los protocolos. “Nosotros alquilamos toda la temporada, ni siquiera ofrecimos propiedades que fueran por mes o por quincena”, aclara, y explica las razones: por un lado, existe el riesgo de que uno de los hospedados se contagie de coronavirus días previos a ingresar o dejar el hospedaje y tengan que realizar cuarentena obligatoria y por otro, cada vez que un inquilino deja la vivienda, los propietarios tienen que sanitizar sus casas.

Por su parte, Ramos asegura que, desde su experiencia, “los propietarios buscan alquilar los tres meses a un único inquilino”, pero si no encuentran a un interesado “se animan a hacerlo por tiempos más cortos aunque sea una complicación”.

Una de las novedades de esta temporada es la incorporación de la cláusula Covid en los contratos de alquiler. La misma contempla que en el eventual caso de que al momento de ingresar a la propiedad, el inquilino se enferme de coronavirus, igual debe pagar la estadía. Mientras que si se contagia durante su permanencia en el inmueble deberá cumplir la cuarentena en la casa y abonar el proporcional de los días adicionales que se queda -en el caso de que el contrato venciera antes de que cumpla con los 14 días de resguardo-.

¿Se pueden usar las áreas sociales?

Los espacios comunes comienzan a habilitarse, pero las colonias de verano peligran. Actividades como tenis, golf, yoga, fútbol y gimnasia ya tienen protocolos y se pueden realizar en la mayoría de los barrios cerrados, siempre al aire libre, con barbijo, distancia social y con una capacidad máxima de hasta 15 personas. Esto significa que los inquilinos que se hospeden en barrios privados podrán disfrutar del deporte, salvo casos excepcionales como el de Cuba Fátima que por regla solo pueden ser utilizados por socios del Club.

Sin embargo, la colonia de verano para los más chicos no pareciera ser una opción. “Este tema aún no está definido y es importante porque mucha gente alquila casa pensando que sus hijos podrán ir a una colonia y todavía no hay noticias de eso, ni siquiera pareciera que se vaya a destrabar. Esto es lo que más les preocupa a todos”, finaliza Pollitzer.