Aumento del dólar blue: por qué no siempre es una mala noticia para invertir en propiedades y qué oportunidades genera

El ajuste del dolar siempre desestabiliza, mucho más en un mercado como el inmobiliario en el que las propiedades se venden en dólares cash. Por eso, los días en los que el dólar blue se dispara la definición de las operaciones de compra venta de inmuebles se dilatan. ¿La razón? El comprador especula que la propiedad podría valer menos dólares y el vendedor, a la expectativa, suele tomarse meses para ajustar el valor. Es decir, nunca la reacción a la baja de precio es inmediata. Y como consecuencia, el mercado se enfría. La descripta es una realidad que se da principalmente en el mercado de los usados.

De todas formas, en el contexto actual y pese al ajuste del dólar de los últimos días -superó los $370 y ya registró una suba de un 8,58 por ciento, respecto de los primeros días del año, cuando se ofrecía a $346,00- nadie espera que los precios de venta de las propiedades que ya se ajustaron más de 30 por ciento en comparación a los valores pre pandemia, se desmoronen. Está claro: los precios ya tocaron piso sobre todo si se tiene en cuenta que para los argentinos los ladrillos funcionan como refugio de valor. Y lo único que podría desestabilizarlos es una brusca devaluación.

En este contexto, hay una parte del vaso medio lleno que podría indicar que el ajuste cambiario “juega” a favor del mercado inmobiliario: la baja en el costo de construcción en dólares. Un indicador que entre 2020 y hasta el 2021 registró los niveles más bajos de la historia pero que en diciembre fue el más alto registrado en los últimos 40 meses -desde finales de 2019- según el último relevamiento realizado por Reporte Inmobiliario.

Sin considerar la disparada del blue en lo que va del año, la última reducción en los costos en dólares se registró en agosto del año pasado, tras la turbulencia económica que generó la renuncia del ex ministro Martín Guzmán y una transición que incluyó tres ministros en un mes. En aquel momento, se frenó la tendencia alcista del índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) -que se utiliza para ajustar las cuotas en pesos de los proyectos- y los tenedores de dólares encontraron una nueva oportunidad. Sin embargo, no duró mucho.

“En ese momento el índice CAC se abarató un 50 por ciento. Pero esa fue la foto que pudo aprovechar quien estaba líquido pero cuando uno realiza el balance general depende lo que pase en la película”, aclara Carlos Spina, socio de Argencons, desarrolladora de la marca Quartier. Por ende, cuando se dan movimientos bruscos del MEP y del blue, hay sensación de abaratamiento “en la foto; pero la película será lo que tenga que ser”, agrega.

A lo que se refiere el desarrollador es que quien firma un boleto suele hacer el cálculo del costo de su departamento por metro cuadrado en dólares -por ejemplo US$3000- pero como luego los paga en pesos ajustados por CAC, hasta que los precios internos se ajustan a los movimientos del tipo de cambio, no siente el impacto y termina destinando menos dólares de los calculados cuando arrancó la inversión.

Pero cuando se ajusta el precio CAC y el dólar permanece quieto, la sensación es la contraria: “estoy pagando un 5% más caro” aclara Spina. Esta es la foto mes a mes, que va conformando la película de la que habla el desarrollador.

“La clave, entonces, está en seguir la evolución del dólar MEP y de la CAC. Esa suerte de encarecimiento del valor en dólares de los pozos sucede porque la inflación le gana al dólar pero cuando hay una corrección del dólar esto también corrige”, explica el desarrollador.

Un análisis similar hace Gonzalo de la Serna, CEO de Cosultatio “En general la industria del desarrollo inmobiliario mira la realidad en el corto y también en el mediano plazo. El 2022 significó un aumento de los costos en dólares por encima del 20 por ciento, pero viene subiendo de niveles muy bajos: cuando lo comparás contra el máximo de los últimos 5 años sigue estando por debajo un 40% respecto al pico máximo de abril de 2017, con el boom de los créditos UVA”, reflexiona.

Cuánto dura la ventana de oportunidad

Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, explica por qué es tan complicado estimar cuánto puede durar la ventaja de oportunidad que generan las devaluaciones al impactar en la baja, en dólares, del costo de construcción. Analiza que luego de una marcada baja de los costos a mediados del 2020 por devaluación, comenzaron a subir paulatinamente con algunos meses de estabilidad - entre marzo del 2021 y enero del 2022-

“Sin embargo, entre febrero y mayo del año pasado los costos se dispararon en moneda dólar y se perdió todo el beneficio de las fuertes devaluaciones: es que mientras el dólar se mantuvo en la misma cotización durante siete meses, la inflación disparó los costos en pesos”, analiza el especialista.

A la hora de analizar lo que sucedió en los últimos años, el costo de construcción en dólares es más caro que hace un año, pero un 25 por ciento más barato que el promedio de la década. En este sentido, el CEO de la desarrolladora creadora de Nordelta, pone un ejemplo: “En un proyecto cuando miramos el costo está más o menos en el mismo nivel que hace tres años. Pero cuando analizamos cómo le fue a alguien que entró en ese momento y está saliendo, fue pagando una cuota todos los meses y capturando un costo que bajó y después subió, pero que en promedio es 17 por ciento menor que hoy”, explica.

Para Damián Tabakman, presidente de la CEDU. “Las obras son demasiado largas para analizar qué pasa sí en algún momento tenés un retraso o un abaratamiento. Es verdad que hay períodos con retraso cambiario y, si bien el dólar se estabilizó, sigue latente la amenaza de una devaluación. Sin embargo, como media histórica seguimos estando baratos respecto al promedio histórico”, dice.

El economista Federico González Rouco suma otro factor al análisis del valor del metro cuadrado: la demanda. “Hoy el metro cuadrado está en los valores reales más bajos desde, al menos, 2014 porque, más allá de la caída del último tiempo en el valor publicado, la inflación juega y esos dólares también se van depreciando por la inflación de EEUU. Esto debería ponerle un piso al metro cuadrado (o, si no, anticipar que está cerca), aunque el factor clave es la demanda. Sin demanda, el precio puede seguir bajando”, alerta.

En tanto, hay otra cuestión que empuja el valor de los costos: el fuerte aumento en pesos de los precios de los materiales hace que las disparadas del dólar no tengan un correlativo inmediato en los valores a pagar en dólares.

“El ajuste cambiario no llega a solventar los altos incrementos en pesos de la mano de la obra y de los materiales -que representan más del 50 por ciento del costo”, dice Germán Gómez Picasso, titular de Reporte Inmobiliario.

La comparación entre inflación y evolución del costo de construcción es fundamental para entender por ejemplo qué pasó en 2022, un año en el que el costo de construir medido en dólares se aceleró en los últimos seis meses.

De hecho, el relevamiento realizado a inicios de diciembre por Reporte Inmobiliario detalló el costo en dólares de construir un edificio de poco más de 1000 m2 totales en propiedad horizontal de 8 pisos: en diciembre de 2022, demandaba un presupuesto inicial que superaba los 187 millones de pesos. Luego por la creciente inflación en pesos versus un crecimiento menos vertiginoso del tipo de cambio, el costo de construir medido en dólares también se aceleró en la última mitad del año y alcanzó su mayor valor desde julio de 2019.

Así, tomando la cotización blue de la divisa de USA de ese momento -principio de diciembre-, el costo total de ese tipo de obra se ubicó en casi US$600.000 y un costo por metro cuadrado vendible en US$759. Un número lejano del costo promedio en dólares de los últimos tres años (entre diciembre 2019-diciembre 2022), cuando se ubicó en los US$602/m2, un 36,76 % inferior al de los tres años anteriores (noviembre 2016 - noviembre 2019) cuando se ubicó en los 952 U$S/m2.

Qué pasa con los materiales importados

Esta película generó que, los costos en dólares dependiendo del tipo de obra se ubiquen por debajo de los picos registrados en 2017 y 2018 aunque comienzan a acercarse sobre todo en el costo de las viviendas unifamiliares y más aún las de categoría alta con fuerte componente de insumos importados.

Y no solo eso: los materiales en muchos casos se cobran al valor del blue, directamente, por la especulación ante la incertidumbre de lo que pueda ocurrir con el dólar oficial. Lo que también lleva, en muchas ocasiones, al faltante de materiales para la construcción.

“Pese al nivel de incertidumbre del país, en los últimos años el índice que ha publicado la CAC ha respondido razonablemente al costo de las obras. Ahora, en cuanto a la compra de materiales específicos para baños o cocinas no tanto porque tienen un componente fuerte de importado. Mientras se vendían a dólar oficial, siguió igual. Pero los materiales importados ya se venden a dólar blue, por la incertidumbre respecto de las dificultades de reposición, la poca cantidad de oferta y las trabas de importación”, analiza Gustavo Llambías, vicepresidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV).

Hay que aclarar que otros son los números, cuando se analiza cuánto cuesta construir una casa de buena categoría en un barrio cerrado: oscila entre los US$800 y los US$1600 por metro cuadrado dependiendo de la calidad de la obra y el sistema constructivo.

¿Cómo se traduce para el mercado?

Los empresarios están convencidos de que esta realidad no se traducirá en una paralización de la demanda de proyectos en construcción.

“Siempre intentamos que nuestros productos tengan atributos como para capturar una porción de ese nivel de actividad que se va a producir independientemente de la macro, en la cual no tenemos incidencia”, responde de la Serna.

“Hay un cambio en el consumidor post pandemia que valora ciertos elementos como proyectos en zonas nuevas o con propuestas enriquecedoras con espacios que promuevan la interacción y el encuentro, todo eso ha funcionado en 2022 y va a seguir funcionando bien en 2023″, afirma.

Esto explica el boom de obras que continúa más allá de la inestabilidad o el aumento en el último año del costo de construcción. “En el mediano plazo nos sigue pareciendo atractivo construir”, dice de la Serna.

Hoy, con una percepción de retraso cambiario entre los analistas, la gran incógnita es que sucederá en el sector si el dólar sigue un camino ascendente..

“En momentos de disparada del dólar libre las ventas aumentan porque la gente quiere capturar esas oportunidades. Sería esperable que durante el 2023 tengamos momentos de estas características” analiza Spina.

En este punto, González Rouco considera que, por el lado de la oferta, un aumento de la brecha “puede incentivar a los desarrolladores y a un segmento finito del mercado que puede invertir en eso, aunque tampoco es inagotable”, dice.

“Hoy para el que tiene dólares en stock los departamentos a estrenar son una gran oportunidad”, dice Llambías pone como ejemplo un proyecto de su desarrolladora: en Dorrego Mío, un edificio de 14 pisos en Chacarita, el metro cuadrado de los departamentos terminados se están vendiendo en torno a los US$2200.

Inclusive hay desarrolladores que “liquidan” las unidades remanentes por debajo del costo porque son proyectos que están “calzados” y utilizan esos fondos para costear otras obras.

“Es posible que el dólar se devalúe un poco y que la inflación sea absorbida por una recuperación del dólar, pero hay un dato y es que se sigue construyendo mucho porque estamos atravesando un período en el que es barato hacerlo y además hay un cambio de ciclo”, analiza Tabakman, de la CEDU.

El contexto también juega un rol claro: los años electorales aportan su cuota de incertidumbre al mercado.

Igual, desde el punto de vista de nivel de actividad, los desarrolladores no perciben muchos elementos para que el 2023 sea significativamente diferente, sumado a la incertidumbre propia de los años de elecciones, la falta de candidatos firmes, el escenario de sequía que atraviesa el campo y cómo pueda afectar al nivel de dólares que ingresen al país.

En cuanto a las elecciones, la mayoría coincide en que avizoran un escenario sin grandes sobresaltos, con una tendencia más moderada, y un segundo semestre más sencillo para la inversión.

“La apuesta es que en 2024 después de los primeros 100 días de un nuevo Gobierno se anuncie un plan de estabilización y que se vayan recuperando los precios de los activos en dólares”, finaliza Llambías.