La reactivación del verde. Venden, en dos horas, más de 100 lotes de un barrio cerrado

Los indicios que anticipan un cambio de tendencia y una incipiente reactivación en el mercado inmobiliario se multiplican. Lejos de la migración masiva al verde que se vivió en plena pandemia, y con un cambio de ciclo que presagia la vuelta a la ciudad, que se evidencia en el crecimiento sostenido de las escrituras en CABA en los últimos tres meses, los brokers inmobiliarios reconocen estar vendiendo por sobre sus expectativas también en los barrios cerrados.

“Vendimos 107 terrenos en solo dos horas”, detalla Martín Boquete, director de la inmobiliaria Toribio Achával que comercializa el Aluan, el barrio cerrado ubicado en Ezeiza. “Hicimos el lanzamiento el lunes 19 de septiembre con un sistema de reserva que es 100% online. Se anotaron para comprar 296 personas a las 12 del mediodía cuando habilitamos los turnos y a partir de las 12:30 abrimos la posibilidad de reservar. El último lote de los 107 disponibles se reservó a las 14:00″, relata el broker y resume las razones por las que el cree que avanzó la demanda. “El proyecto tiene bajada directa por la Autopista Ezeiza-Cañuelas, es decir una buena ubicación y precios atractivos con lotes que oscilan entre los US$30.000 y los US$100.000. Además, si bien la entrega es en 24 meses, el pago a 40″, agrega.

Issel Kiperszmid, presidente de DYPSA y desarrollador del proyecto coincide con Boquete: “Su fácil accesibilidad, bajando directamente de la autopista, evita los congestionamientos que implica ingresar en áreas de muy alta densidad. A lo que se suma la cantidad de espacios verdes, la laguna, los árboles añejos y un hotel de la cadena Howard Johnson’s, que es un amenity inusual funcionando dentro del predio. Además, a diferencia de los proyectos que se lanzan de cero, tiene una parte relevante de la infraestructura ya hecha, lo que da la tranquilidad a los compradores que las obras se van a realizar en tiempo y forma y la modalidad de ventas, es a valor cerrado con ajuste por CAC, lo que equivale a decir que no habrán sobresaltos con los precios”, sostiene.

Por efecto estacional, entre los meses de abril y agosto la demanda del verde disminuye y son los primeros días de altas temperaturas los que vuelven a impulsar la demanda por la oferta de los barrios cerrados. En este sentido, en las últimas semanas son varios los brokers y desarrolladores que advierten sobre una ola de ventas en ascenso.

De cara a futuro, el enigma es determinar cuánto de este fenómeno es estacional o definitivamente también tiene relación con el aumento de ventas que registraron las propiedades en la ciudad de Buenos Aires.

Una investigación realizada por ZonaProp refleja el interés por la vuelta a la zona céntrica. Así, CABA retoma la participación del mercado con un 65% de la demanda, mientras que un 19% busca propiedades ubicadas en la zona norte del Gran Buenos Aires y un 16% en el oeste y el sur. El propio Gonzalo de la Serna, CEO de Consultatio, la empresa dueña de Puertos y Nordelta indicó que en junio y julio, luego de 25 meses, por primera vez se registró un mayor interés por las unidades urbanas por sobre las suburbanas.

Pero, más allá de estos datos, que toman más fuerza si se les agrega el crecimiento en las compraventas de inmuebles en la Ciudad - que por primera vez desde 2018, registraron un trimestre por encima de las 3000 operaciones-, las reservas y consultas por lotes en barrios cerrados empezaron a subir nuevamente.

“Respecto de los lotes suburbanos notábamos una cierta meseta, y lo que se vendía más eran los lotes ubicados en proyectos terminados. Ahora, vemos que hay una gran demanda de lotes que se pagan en cuotas en emprendimientos en desarrollo”, analiza Boquete, quien cree en el cambio de tendencia. “El repunte que estamos viendo en la ciudad de Buenos Aires tiene que ver con que la diferencia entre la oferta y el asking price (precio inicial) disminuyó fuertemente. Es decir, se empezó a achicar la brecha en los precios -lo que demuestra que estamos llegando a un piso- y desde hace dos meses y medio remontaron las ventas en Capital.

Entre las posibles razones de este crecimiento, los especialistas indican que una de las más importantes es la baja del costo de construcción, en dólares, que representa una oportunidad para quienes los tienen ahorrados. Aunque hay que tener en cuenta que ese indicador registró un fuerte incremento en agosto: subió casi US$100 por metro cuadrado y se ubica en un valor de US$1623,98/m² para la construcción de una vivienda premium en country. Esto significa que construir una casa de 315 metros cuadrados cuesta US$31.500 más que hace un mes atrás.

Por otro lado, advierten que los emprendimientos ubicados en áreas de microcentralidades - zonas con su propia urbe y servicios-; con amenities diferenciales y con valores de venta competitivos encuentran compradores más rápidamente.

En tanto, el fenómeno de venta de lotes en tiempo récord que se registró en el emprendimiento ubicado en Ezeiza también se está dando en distintas zonas y barrios del Gran Buenos Aires, como en Pilar y Escobar.

Así, en la zona norte también se siente la reactivación. “En general hay poco movimiento en el mercado, pero en los últimos meses registramos muchas ventas en algunos productos. Por ejemplo en el barrio Almahue, en el km 47 del ramal Pilar. Se lanzó el 1 de junio y ya se vendieron 200 terrenos de un total de 297″, indica Horacio Benvenuto, gerente general de Izrastzoff Compañía Inmobiliaria.

Esto demuestra, señala Benvenuto, que los proyectos que están en un precio adecuado encuentran “una muy buena demanda”. Almahue cuenta con lotes que parten de los US$72.000 hasta los US$130.000, dependiendo de la ubicación y la superficie. “Un 80% de los terrenos está en valores por debajo de los US$100.000″, aclara el ejecutivo.

Un dato que llama la atención a los brokers consultados es que, en esta etapa, habitualmente los lotes son adquiridos por inversores y constructores y, sin embargo, están apareciendo los usuarios finales. “Más del 80 % de los compradores fueron particulares, especialmente gente joven”, apunta Benvenuto.

En el caso del barrio de Ezeiza, Boquete afirma que la demanda se compone en un 70% por consumidores finales y un 30% por inversores. “Ponemos un tope a los compradores y pueden reservar como máximo tres lotes. Esto limita la compra masiva por constructoras y genera más transparencia, porque ofrecemos todos los terrenos a la venta”, añade.

Si bien Benvenuto aclara que si bien no observa el boom de la pandemia, sí hay más interés por los terrenos que por las casas terminadas. “Este fenómeno se relaciona con los vaivenes del costo de construcción. No necesariamente aplica al caso del barrio en Pilar, porque el lanzamiento es en 30 meses; con lo cual no se sabe cuánto costará construir cuando se pueda tomar posesión. Las decisiones de compra pasan más por usuarios finales que convalidaron un buen producto con una buena ubicación”, aclara.

El crecimiento de ventas no se limita al norte y al sur. Zona oeste también “sigue activa en ventas”, según el director de Castex, Esteban Edelstein Pernice. Y, más allá del producto que se ofrece, la cuestión estacional pesa en las operaciones de compra venta en el suburbano. “Nosotros seguimos notando tanto demanda como visitas constantes. Generalmente en invierno y en vacaciones suelen bajar por al clima. Pero en esta ocasión ayudó que fuera un invierno con buen tiempo y temperaturas moderadas, por lo que la baja pronto se recuperó”, indica el broker. Es el caso de Terravista, un emprendimiento ubicado en Canning, por ejemplo, solo quedan como oportunidad los últimos nueve terrenos, añade.

En la misma línea se expresa Julieta Monge Molina, Jefa de Ventas de Puertos, el mega desarrollo de Consultatio en Escobar. “Históricamente septiembre es un mes en el que se reactiva el mercado y así se sintió. Debemos reconocer que no con el mismo ritmo de los últimos años debido a situaciones que exceden al mercado, como las fluctuaciones en la divisa y los cambios económicos del país”, sostiene.

Sea cuál sea la razón, los brokers y desarrolladores se ilusionan con una primavera activa en ventas y coinciden en que habrá que esperar para ver cuánto puede crecer la demanda de lotes para hablar de una tendencia a largo plazo. “La oportunidad que trajo la pandemia y la baja en el costo de construcción seguirá beneficiando al mercado suburbano como mínimo por 3 o 4 años más”, finaliza el economista Esteban Domecq.