Propiedades: el barrio porteño que era un polo industrial y ahora es elegido para vivir

A los vecinos les gusta decir que Barracas es una caja de recuerdos o una máquina de crear postales. Quizás esa sea la definición más fiel de una de las zonas más antiguas de Buenos Aires, que aún conserva en sus calles los aires del importante polo industrial que supo ser. La historia empezó con galpones ubicados en la orilla izquierda del Riachuelo, que se construyeron a fines del siglo XVIII para almacenar cueros, las “barracas”.

La historia del barrio

En esos años, Barracas no era una zona habitada y se destacaba por su ubicación estratégica: allí funcionaba un puerto y un Arsenal de Marina para evitar posibles invasiones extranjeras. Con el paso del tiempo y el cierre de algunos mataderos que contaminaban la zona, se transformó en un barrio de quintas y casonas, donde residían familias con peso político y social, ubicadas principalmente en la calle Larga, actual avenida Montes de Oca, la arteria principal de la zona.

La Iglesia de Santa Felicitas, una de las construcciones icónicas de Barracas, está ubicada en la calle Isabel La Católica, entre Pinzón y Brandsen, y esconde entre sus paredes una historia trágica. La joven y bella Felicitas Guerrero, se casó a los 18 años con Martín de Alzaga, de 50 años, tuvo dos hijos que murieron de chicos y enviudó. Años más tarde, fue víctima de un femicidio y sus padres, en su memoria, levantaron el grandioso templo en 1875, que combina elementos netamente eclécticos con reminiscencias góticas. Se trata de la única Iglesia de Buenos Aires donde se encuentran estatuas que representan a seglares. En uno de los terrenos que están al frente, se construyó la actual plaza Colombia, inaugurada en 1937.

De entonces a esta parte, hubo demoliciones, obras nuevas y proyectos para cambiarle la cara a la zona. Hoy, en las calles de Barracas se mezclan muchas cosas: la presencia de la industria con hitos arquitectónicos, nuevos edificios de vivienda con casas antiguas, parques públicos, hospitales y escuelas con locales comerciales de todo tipo. Se trata de un barrio que deja entrever su identidad, pero que también está en constante proceso de cambio.

“Su actual desarrollo tuvo que ver con la expulsión de un montón de actividades del centro. San Telmo fue desplazando a las oficinas porque se llenó de comercios de todo tipo orientados al turismo y Barracas recibió todo lo permanente. Como consecuencia, empezó a florecer. Esto tiene que ver con algo que nosotros siempre decimos: cuando en un barrio pasa una sola cosa, ese lugar no crece, en cambio cuando pasa de todo, no lo podés frenar”, sostiene Álvaro García Resta, secretario de Desarrollo Urbano de la Ciudad de Buenos Aires.

El puntapié del cambio

Uno de los hitos que buscó impulsar el crecimiento del barrio fue la creación del Distrito de Diseño, iniciativa sancionada por la Legislatura porteña en 2013 para promover el desarrollo de industrias a partir de los sectores ligados a esa área como factor de competitividad en la economía. Sin embargo, los desarrolladores que apuestan a la zona remarcan que, aunque el plan logró atraer inversiones públicas y privadas, quedó a mitad de camino y no llegó a alcanzar el nivel del Distrito Tecnológico, en el barrio vecino de Parque Patricios.

Un poco al estilo de lo que ocurre en otros barrios, en Barracas lo residencial y comercial se integran. Una red de viviendas, organizaciones, clubes barriales y bodegones se entrelazan con locales de marcas más nuevas e imponentes proyectos inmobiliarios, que cada vez desembarcan más en la zona. El emprendimiento Torres Solares es un ejemplo: tiene 220 unidades y fue uno de los primeros desarrollos importantes en el barrio. El cambio que se advierte en sus calles tiene que ver, en parte, con la iniciativa privada que hace años se interesó en adquirir fábricas desactivadas para recuperarlas.

Otro caso es el edificio Molina Ciudad con 360 lofts de entre 50 y 160 m², con unidades en dúplex con terrazas propias en los pisos superiores, que se construyó donde antes funcionaba la textil Alpargatas (construida en 1926 y finalizada en 1951 después de varias ampliaciones), sobre la avenida Regimiento de Patricios a pocas cuadras de la cancha de Boca. El estudio Dujovne-Hirsch conservó la arquitectura fabril del edificio, la estructura del frente y del patio central para darle a los departamentos y a sus amenities un aire industrial.

Sobre la avenida Montes de Oca al 100 el ex edificio que albergó a la fábrica de galletitas Bagley también fue reconvertido en viviendas. La marca inicialmente se ubicó en el centro porteño, pero mudó su sede a Barracas en 1892. La construcción fue ganando terreno hasta ocupar toda la manzana. Dejó de funcionar en 2004, cuando pasó a manos de la multinacional Danone, que decidió trasladarse a la ciudad de Villa Mercedes, en San Luis. Desde 2005, la firma Copelle S.A. y el estudio Lopatin Arquitectos refuncionalizó el espacio, donde ahora se encuentra el Edificio Moca. Tiene cinco pisos con 224 departamentos de distintas tipologías y un fuerte combo de amenities que incluyen spa, gimnasio y piscinas. En la planta baja, hay una serie de locales comerciales y en el subsuelo, dos niveles de cocheras. En el mismo terreno, se desarrolla Moca 2.

“Es un lugar clave de Barracas porque está a cuatro cuadras de Constitución, donde tenés tren, subte y Metrobus y a seis de Puerto Madero, con universidades muy cercanas y su polo gastronómico”, cuenta Daniel Mintzer, CEO de G&D Developers, a cargo del proyecto. “Apostamos a dos ejes: que el edificio tenga la mayor cantidad de amenities y que ofrezca un precio accesible, en el orden de los US$1300 o US$1700/m², con un financiamiento con anticipo del 30% y 24 cuotas fijas en dólares. Tenemos valores competitivos en lo que queda disponible: un departamento de un ambiente desde US$47.400, el dos ambientes parte en US$72.300 y uno de tres a partir de US$126.900″, cuenta.

Y a metros del límite entre Barracas y San Telmo, más precisamente en Piedras 1684, se levanta un nuevo proyecto que fusiona la arquitectura clásica con la contemporánea, preservando la fachada de una casa del siglo pasado. Son cinco pisos con unidades de uno, dos y tres ambientes desde los 25 m² hasta los 87 m², todas con vista abierta. El valor del metro cuadrado parte de US$1330 hasta US$2395, y los precios de los departamentos se ubican entre los US$55.000 y los US$140.600.

Define a Barracas como “un barrio tradicional de la ciudad con un público propio muy fiel”, que cada vez atrae a más personas, desde familias hasta jóvenes que buscan su primera vivienda. “Hace más de cinco años explotó. Vas por Montes de Oca y hoy no se puede alquilar un local. Cada cosa que se inicia genera un círculo virtuoso sobre lo nuevo. De repente es un barrio donde tenés de todo y está estratégicamente bien ubicado en la ciudad”, destaca y asegura que “no para de crecer”. “En la manzana donde estamos construyendo nosotros hay tres edificios, el nuestro y dos más lanzándose”, agrega.

Actualmente, el valor del metro cuadrado en Barracas se ubica en US$1943, de acuerdo al Monitor Inmobiliario que realiza Daniel Bryn, titular de Invertiré Real Estate. En 2021 el valor promedio rondaba los US$2154/m², en 2020 se pagaba US$2389/m², casi US$100 menos que los US$2482/m² que costaba en 2019. Los precios, al igual que sucedió en todos los barrios, fueron yendo hacia la baja y retasándose las propiedades por la baja demanda y el alto stock en ventas.

¿A qué se debe el crecimiento de Barracas? Para Mintzer, tiene que ver con el aumento de precios de otras zonas, por ejemplo hay US$1000 de diferencia con respecto al valor del metro cuadrado en Palermo y más de US$3000 con respecto a Puerto Madero (US$5668/m²). “Hubo un derrame proveniente de ahí. El dique 1 y Barracas están a la misma distancia de la Ciudad y por ocho cuadras te encontrás con una diferencia de precio alta″, indica. El segundo punto, destaca, es “el desarrollo propio de la zona”. “Se muda la gente, se hacen edificios más lindos, la zona se pone mejor, llegan escuelas, centros de salud, comercios, bares. Ahora estamos en un círculo virtuoso y positivo ascendente”, dice.

Además, sostiene que el barrio tiene un componente local tradicional fuerte que hace que se genere una combinación entre “galpones y edificios nuevos con un enlace de arquitectura hermosa”, que tiene un encanto particular que la gente suele buscar. Por último, explica: “Lo que hoy todos quieren es vivir en un lugar cerca de accesos, pero donde en su cuadra se respire un aire barrial y tranquilo. Eso se da en Barracas”.

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